昨天，市建委正式發布《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》(以下簡稱《指導規則》)。若業委會業主大會、業主委員會違規，街道辦事處可責令其限期改正，該規則首次賦予街道執行權。

　　參與起草《指導規則》的和諧社區發展中心理事長蔡若炎教授介紹，該規則的意義就是規定了成立業主委員會的具體實施辦法。他解釋說，以前的《業主大會規程》中規定，業主委員會的成立和運行需要區、縣政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督，但沒有規定應該如何實施和操作。此次《指導規則》則做了具體要求和操作辦法。

　　北京市建委物業處相關負責人表示，《指導規則》將最大限度地維護業主合法權益，解決因物業管理主體缺失帶來的更換物業服務企業難、使用維修資金難等問題，促進社區協調發展。

　　《指導規則》依據《物權法》、《物業管理條例》而制定，共花費了兩年時間。

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　　業委會成立

　　居委會須當召集人

　　【規則】街道、鄉(鎮)負責對業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督；確定了社區居委會負責組織召開首次業主大會會議的職責，規定在街道、鄉(鎮)的指導下，社區居委會組織業主代表組成首次業主大會會議籌備組，社區居委會工作人員擔任籌備組召集人。

　　【解讀】蔡若炎說，根據《物業管理條例》，街道辦事處在成立業委會過程中具有指導功能,但并沒有明確規定如何指導。此次《指導規則》明確了街道辦事處、居委會的籌備和召集權。也就是說，社區居民提出成立業主委員會的要求，必須由居委會籌備和召集，并由街道辦事處進行指導監督。

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　　業委會違規

　　街道可責令其改正

　　【規則】業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，街道、鄉(鎮)應當責令限期改正或者撤銷其決定。

　　【解讀】蔡若炎說，這條規定中所指的法律、法規指的是物業管理范圍內的法律法規，即私人占有部分以外的公有范圍。例如，業委會通過在小區空地增加建筑，或拆除電梯增加私人面積，街道、鄉(鎮)就可以責令限期改正或者撤銷其決定。“但目前街道也存在法律風險。”蔡若炎說，具體實施還需要細化物業管理范圍，街道、鄉(鎮)就可以根據具體的條例判斷。蔡若炎說，這項新規定更重要的意義，是街道、鄉(鎮)具有了執行能力，可以切實維護業主的共同利益，以避免引發重大矛盾糾紛。

　　3

　　業委會備案

　　職能首次下放街道

　　【規則】在房屋銷售之前，由街道、鄉(鎮)會同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門核定社區配套用房建設方案，劃分物業區域；業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向街道、鄉(鎮)備案。

　　【解讀】蔡若炎說，之前物業區域劃分和業委員會的備案是在各區縣的小區辦進行，但全市小區辦工作人員只有幾十人，要對全市3000個小區業委會進行審核，工作量非常大，審核周期將很長。

　　此次，將物業區域劃分和業主委員會成立備案職能下放給街道、鄉(鎮)，使物業區域劃分與社區管理有機銜接，有效解決了社區用房落實難的問題。目前，朝陽區已經開始實行該規定。

　　4

　　動用維修金

　　只需部分業主表決

　　【規則】部分業主可以決策本區域的事務，以解決小區規模過大帶來的需求統一難、開會難等問題。業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務。

　　【解讀】蔡若炎說，這個規定是考慮具體實際情況，進行的細化。按照之前規定，動用維修基金需要由業主大會決定，但沒有說明由哪些業主決定。

　　他舉例說，在實際操作中，維修某棟樓的一部電梯，仍然需要全部業主的表決，但其他業主并不使用這部壞電梯，由他們表決并不合理，動用公共維修基金的實際操作就會很困難。現在，由壞了電梯的這棟樓的業主同意就可以維修，大大方便業主的需求。

　　-其他規則

　　業主首次開大會建設單位承擔費用

　　《指導規則》增加了開發建設單位在首次業主大會召開時的責任，從而督促開發建設單位、物業服務企業支持首次業主大會召開。規定建設單位限期向街道、鄉(鎮)報送有關材料，并承擔籌備召開首次業主大會會議費用。

　　監督業委會仍以業主為主體

　　對業主大會、業主委員會日常活動的監督仍以業主為主體。業主委員會候選人可以由業主自薦或推薦，日常活動按照業主大會議事規則進行。除逾期不換屆、20%業主提議仍不召開會議和發生違法違規情形應依法予以糾正外，主要由業主自身實施監督，促進了業主自我管理能力的提高。(記者翟烜)