為解決“業主大會成立難”這個老大難問題，昨天，市建委發布了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》，并擬從明年1月1日起實施。《指導規則》中明確，居委會負責首次業主大會會議的籌備工作，并由開發商承擔籌備召開首次業主大會會議的費用。

　　現狀

　　20%左右小區成立業主大會

　　據介紹，當前，物業管理存在著業主大會成立難、業主委員會運作不規范、難以有效監督等突出問題。一方面小區規模大，業主數量多，主動參與意識不強，組織主體不明確業主大會組織成立難度大。另一方面業主委員會自律與監督機制不完善，開展活動不夠規范，引發業主與業主委員會或業主委員會成員之間的矛盾糾紛。

　　截至目前，全市實施物業管理的房屋總建筑面積約3.65億平方米，其中，住宅2.82億平方米。但北京只有20%左右的小區成立了業主大會。這極大地影響了小區事務的解決，并由此帶來了更換物業服務企業難、使用公共維修資金難等問題。

　　至于業主大會成立少，成立難的原因，有負責部門指定不明、開發商不配合、無開會場所、業主不積極等多種原因，其中前兩個原因所占比重較大。

　　新規1

　　居委會籌備首次業主大會

　　昨天發布的《指導規則》中則明確要求，將物業區域劃分和業主委員會成立備案職能下放給街道、鄉鎮，使物業區域劃分與社區管理有機銜接，并有效解決社區用房落實難的問題。規定物業所在地街道、鄉鎮負責對業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督。小區入住后，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會負責首次業主大會會議的籌備工作。社區居委會人員擔任籌備組召集人，負責組織業主代表、開發建設單位、社區居委會、派出所等單位代表組建首次業主大會會議籌備組。籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　新規2

　　首次業主大會費用開發商出

　　開發商不配合一直是業主大會成立難的重要原因之一。昨天發布的《規則》對于開發商的責任作出了明確規定，開發建設單位應當自交房起30日內，向街道辦事處、鄉鎮政府報送房屋分戶及建筑面積清冊以及籌備首次業主大會會議所需的其他材料。同時，由開發商承擔籌備召開首次業主大會會議費用。

　　據了解，以往，一些開發商不愿意提供這些材料，業主想成立業主大會，都不知道業主都有誰，只能從網上的社區論壇等方式聯絡，但召集的難度非常大，另外，以往首次業主大會成立的費用，大都是由業主拼湊的，也是無奈之舉，而這些內容確定后，召集業主大會讓開發商配合，師出有名，會容易得多。

　　新規3

　　部分業主可決策本區域事務

　　《指導規則》明確“一個物業區域成立一個業主大會。”而物業區域的劃分，應當綜合考慮建筑規模、停車位、綠化、物業服務用房及相關設施設備共用等因素，便于業主共同決策和社區管理。銷售房屋之前，開發建設單位就應當通過招投標或協議方式選聘前期物業服務機構，并同時向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出劃分物業區域申請。開發建設單位在辦理前期物業服務招投標備案手續時，應提交物業區域劃分意見書。

　　同時，《指導規則》還規定，部分業主可以決策本區域的事務，以解決小區規模過大帶來的需求統一難、開會難等問題，更好地滿足業主的多元化服務需求。其中業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。這樣，本棟樓的電梯壞了， 就不必等到整個小區的業主開會解決了。

　　新規4

　　業委會必須按期換屆

　　業主委員會運作不規范、難以有效監督，引發業主與業主委員會或業主委員會成員之間的矛盾糾紛，這也是一些小區存在的問題。

　　對此，《規則》規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道、鄉(鎮)應當責令限期改正或者撤銷其決定；業主委員會不按時組織召開業主大會的，經20%以上業主提議，街道、鄉(鎮)要責令限期組織召開，逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

　　此外，業主委員會逾期未組織換屆的，街道、鄉(鎮)應當責令其限期組織。逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會組織業主召開業主大會會議進行換屆。 (記者 李海霞)