圍繞近期國務(wù)院樓市新政，各地政府發(fā)現(xiàn)，具體落實要比以往復(fù)雜更多。

　　“北京市政府還沒有就保障房出臺具體落實措施。由于普通商品房‘一日三跌’，流拍的限價房用地接近10塊，所以保障房采購和退出等相關(guān)政策的研究成了很棘手的問題。”12月23日，北京市建委某官員在電話中對記者表示。

　　同日，江蘇省宣布此前在南京試行的“收購商品房用作保障房”政策將在全省推廣，而上海經(jīng)濟(jì)適用房操作辦法也已出臺草案。對于地方政府而言，保障房猶如一把雙刃劍：既可以彌補(bǔ)當(dāng)前房地產(chǎn)投資的缺口，也可能對商品房市場造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

　　“中央和地方利益的博弈將直接影響到房市新政的效果。越是市場出現(xiàn)問題時，地方政府的作為就越加關(guān)鍵。”國家發(fā)改委國家信息中心發(fā)展部戰(zhàn)略處長高輝清表示，保障房建設(shè)是此次新“國六條”新政中地方政府最能發(fā)揮作用的切入點。

　　　　沖關(guān)保障房

　　在12月23日江蘇省發(fā)布的“新十條”當(dāng)中，包括廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障房建設(shè)成為重心，明確金融機(jī)構(gòu)加大對廉租住房投資、收購的支持力度，并按照國家出臺的政策給予利率優(yōu)惠。據(jù)悉，開發(fā)貸款利率優(yōu)惠最大可達(dá)10%。

　　據(jù)江蘇省建設(shè)廳通報的數(shù)字，今年江蘇全省新增廉租住房約1.2萬套，到2010年年底全省廉租住房數(shù)量將達(dá)4萬套以上。南京市此前通過財政支出從現(xiàn)有住房市場收購4000套房源用作廉租房，江蘇省認(rèn)為這將成為全省推廣的范本。

　　值得注意的是，江蘇省同時放開了高檔房以及二套房方面對于公積金的限制，并出招改善開發(fā)商融資環(huán)境，降低企業(yè)成本。

　　“保障房歷來是政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，但是這幾年一直推行不力，主要原因在于地方政府的積極性不高。此前商品房市場發(fā)展過熱，政府沒有心情在保障房上投入更多的精力。”高輝清說。

　　與此同時，上海市也已出臺《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的征求意見稿，這意味著上海重新啟動的經(jīng)濟(jì)適用房將正式進(jìn)入實操階段。按照此辦法，開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率被鎖定為3%。

　　那么，3%的利潤率究竟對開發(fā)商具有怎樣的吸引力？上海某大型國有房企總經(jīng)理在接受記者采訪時表示，政策本身就是政府推動的，應(yīng)該從政策層面而非市場層面來理解。“政府收購商品房用作廉租房可以實現(xiàn)保障與市場同步發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)適用房是否可以提振樓市值得商榷。”

　　他甚至認(rèn)為，封死利潤上限，可能會讓經(jīng)濟(jì)適用房價格超過商品房。“因為商品房可以隨行就市調(diào)整價格，在當(dāng)前市場低迷期很有可能低于經(jīng)濟(jì)適用房的‘定制’價格。”

　　　　艱難平衡

　　“每一次政策出臺后都不可避免地要面對一場博弈，保障性住房的建設(shè)在當(dāng)前市場環(huán)境下就是一個左右為難的問題。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對記者說。他指出，自廣州第一個限價房項目——金沙洲保利西子灣遇冷后，限價房等保障房建設(shè)就成為各地方政府最“頭疼”的問題。

　　一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員對記者透露，當(dāng)前該部委正在對限價房問題進(jìn)行商討，預(yù)計最早要到明年上半年才有定論。

　　李文杰認(rèn)為，保障房一旦啟動，參與建設(shè)的開發(fā)商不可能避免市場因素。“即便是國企甚至銀行都是自負(fù)盈虧的企業(yè)，其中的風(fēng)險和利潤壓力誰來承擔(dān)？政府又將在其中如何斡旋？”

　　廣州中地行董事長徐建平表示：“廣州目前還沒有出臺任何保障性措施，這是歷來的習(xí)慣。但是市場和行業(yè)層面的反應(yīng)是最敏銳的。”

　　他表示，目前廣州出現(xiàn)兩個新現(xiàn)象：成交量開始逐步回升，簽約率比較滯后。由于銀行在落實房貸政策上還沒有相應(yīng)細(xì)則出臺，大多數(shù)成交的購房者并沒有馬上簽約，導(dǎo)致成交量的回升沒有立即反映在簽約率上。而目前廣州本地房企開始年關(guān)降價，12月17日之后的普遍降價幅度約為5%，大大刺激了成交量。

　　“雖然二套房貸是推動市場的最好武器，但目前市場的回暖跡象和政府措施并沒有直接的關(guān)聯(lián)。”李文杰表示，除保障房措施之外，此次“國三條”新政最有“空子”可鉆的就是二套房貸政策。

　　一個頗為有趣的現(xiàn)象是，為了擴(kuò)大二套房貸受益范圍，包括北京在內(nèi)的各地方政府都紛紛刷新自己城市的人均居住面積，以應(yīng)對“低于城市平均居住面積”的二套房貸優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

　　“一方面要保當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌霭l(fā)展，另一方面又要推動保障房，地方政府的博弈在所難免。”上述上海某國有房企總經(jīng)理表示，目前政府救市的思路大多是通過“窮人”出錢救經(jīng)濟(jì)，而忽略了高收入群體的拉動作用。“應(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)的投資價值，把高端投資的交易成本真正降下來，通過恢復(fù)房地產(chǎn)投資通道來拉動經(jīng)濟(jì)增長。”(張媛媛）