住房問題是重要的民生問題，是上海市委、市政府最為關注的重要問題之一。上海在實施廉租住房的基礎上，近期又將推出經濟適用住房，以更好地解決中低收入家庭住房困難，建立健全住房保障體系。

　　為建立完善經濟適用住房運行機制，上海市住房保障和房屋管理局制訂了《上海市經濟適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《試行辦法(征求意見稿)》)。現市政府要求將《試行辦法(征求意見稿)》向廣大市民公示，廣泛聽取和征求市民的意見，以便進一步修改、完善。

　　為方便市民更好地理解有關政策內容，我們對上海市住房保障和房屋管理局進行了專訪。

　　A管理和建設

　　-目前集中建設的經濟適用住房大基地，大多位于外環線附近-少量啟動早、配套條件好的中、小基地，預計明年下半年可試行供應-建筑面積在40到70平方米以內，高層住宅相應增加，外環線內從緊

　　問：經濟適用住房有哪些來源渠道？ (第7、42條)

　　答：本市將采用多渠道、多種方式籌措經濟適用住房，加快解決中低收入住房困難家庭的居住問題，《試行辦法(征求意見稿)》第7條和第42條對房源籌措分別作了規定：

　　一是單獨選址、集中建設。這將是本市籌措經濟適用住房的主要方式，按照全面規劃、合理布局的要求，在交通較為方便(通常在建設或規劃的軌道交通沿線)、臨近外環線的區域確定住宅基地，進行集中建造。

　　二是在商品住宅建設項目中按一定比例配置建設。考慮到各區(縣)商品住宅建設項目分布有差異，條件有不同，為便于操作，擬由市政府作出原則要求和總體計劃安排，由各區(縣)政府根據實際條件和需要，統籌平衡設定配置建設的項目和比例。

　　三是其他籌措方式。包括由政府指定機構收購符合條件的普通商品住房、存量住房；政府采取措施，鼓勵社會機構和居民積極提供住房，向符合條件的住房困難家庭出租等。

　　目前集中建設的經濟適用住房大基地，大多位于外環線附近，分布在全市東南西北各個區域。如今年啟動建設的大基地，有寶山區顧村、南匯區航頭、閔行區浦江、松江區泗涇、青浦區華新、浦東新區三林等，此外，還有些中、小基地。這些基地正在抓緊施工建設，少量啟動早、配套條件好的中、小基地，預計2009年下半年可試行供應；也有部分大基地由于工程周期和配套設施建設等原因，估計要2-3年后才能供應。

　　問：經濟適用住房的建設和裝修有什么規定？ (第9條)答：根據建設部《經濟適用住房管理辦法》規定，結合本市的實際情況，本市擬對外環線以內和以外區域建設的經濟適用住房，采取兩種不同的戶型面積標準，外環線以內的面積從緊。房型上主要建造一室戶和兩室戶，少量建造三室戶，建筑面積在40到70平方米以內。高層住宅可相應增加一定的建筑面積。

　　對于裝修問題，我們之前在一定范圍征求市民意見時，也有不同的建議。此次，在全市范圍內征求意見，希望廣大市民可給我們意見。如，是否要裝修；如果要裝修，希望在標準上是最基本的簡單裝修，還是略好一點的。

　　問：經濟適用住房的售價和租金是如何確定的？ (第12、23條)

　　答：由于經濟適用住房的售價和租金將直接影響中低收入住房困難家庭的承受能力。因此，《試行辦法(征求意見稿)》對此進行了嚴格規定。

　　國家規定，經濟適用住房建設應當以保本微利為原則。《試行辦法(征求意見稿)》已按此原則，明確了本市經濟適用住房銷售實行政府限價管理。銷售價格不得高于銷售基準價格及上浮幅度，并由住房保障機構明碼標價，向社會公布。此外，嚴格規定了審批程序，明確銷售基準價格和浮動幅度應由區(縣)住房保障機構以該項目的結算價格為基礎，根據同區域和相鄰區域內經濟適用住房項目的價格進行綜合平衡后確定，報區(縣)價格主管部門會同房屋管理部門審核，經區(縣)政府審定，并報市政府有關部門備案后，方可執行。實際供應價格大體相當于同區域普通商品房價格減去政府的土地出讓金和房地產企業的預期市場利潤。市政配套好的建設基地，還可省去市政配套費部分。

　　目前，本市經濟適用住房主要以銷售為主，今后將逐步提供可租賃的經濟適用住房。承租經濟適用住房的家庭需支付租金，租金標準參照相同地段、質量商品住房市場租金標準的一定比例設定。政府對經濟適用住房租金也實行限價管理，租金標準由經濟適用住房產權人申報，價格主管部門會同房屋管理部門核定，并且向社會公布。

　　B供應對象

　　-申請購買經適房的家庭必須符合四大條件：

　　●戶口年限：家庭成員具有本市常住城鎮戶口的年限定為7年 (含7年)以上；家庭全體成員在申請所在區(縣)的戶口年限定為5年(含5年)以上。

　　●家庭住房面積：人均建筑面積15平方米(含15平方米)以下

　　●家庭收入和財產標準：經濟適用住房申請家庭(三人家庭)人均月可支配收入標準擬為2300元(含2300元)以下，人均年收入標準為27600元(含27600元)以下。家庭財產標準定為人均不超過7萬元。●原有住房轉讓限制：5年-申請租賃的在收入和財產條件上將有更嚴格的規定-符合條件的且年滿30周歲的單身人士，也可以單獨申請

　　問：《試行辦法(征求意見稿)》已明確了經濟適用住房供應對象的幾項條件和動態公布的原則。本市首次公布的具體標準將會是如何確定的？

　　(第14條)

　　答：《試行辦法(征求意見稿)》第14條原則規定了申請購買經濟適用住房的家庭成員必須符合戶口年限、家庭住房面積、家庭可支配收入和財產等方面的條件。同時，這些準入條件如何細化為具體標準，我們在前一階段的制訂工作中，認真聽取了市政府有關部門、專家學者和部分市民的意見，有了一些初步的考慮。其中：

　　(1)家庭成員的戶口年限。主要是為體現經濟適用住房制度的公平性和有序性，避免部分家庭隨意遷移戶口，集中到某區域申請經濟適用住房等問題，因此規定的戶口年限包括兩個方面：一是家庭成員具有本市城鎮常住戶口的年限；二是申請經濟適用住房時，在所在區(縣)已達到的戶口年限。在起步階段，擬確定的意見是：家庭成員具有本市常住城鎮戶口的年限定為7年(含7年)以上；家庭全體成員在申請所在區(縣)的戶口年限定為5年(含5年)以上。

　　(2)家庭住房面積。經濟適用住房主要是解決中低收入家庭的居住困難，因此，要有一個住房困難面積標準作為前置條件。住房困難面積標準主要考慮居民家庭的基本生活起居要求，并結合本市住房困難家庭規模、政府住房保障能力和社會經濟發展水平等因素綜合加以考慮。為了更好地解決市民群眾的住房困難，目前考慮經濟適用住房申請家庭的住房困難標準暫定為人均建筑面積15平方米(含15平方米)以下(如公房租用憑證僅有使用面積的，將根據房屋類型及市統一的折算標準，換算成建筑面積)。

　　(3)家庭收入和財產標準。家庭收入是指家庭成員在一定期限內擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個人所得稅以及個人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經營性凈收入、財產性收入和轉移性收入等。《試行辦法(征求意見稿)》中家庭收入標準的確定，主要依據居民家庭收入在扣除其基本生活支出后，是否有能力通過市場化方式解決其住房困難進行測算。

　　家庭財產指家庭成員擁有的存款、非居住房屋、車輛及有價證券等財產。家庭財產標準，主要依據家庭購買一套中小套型、中低價位的普通商品住房，是否具有支付房貸首付款的能力進行確定。

　　家庭收入和財產標準，經有關部門和專業機構進行綜合測算，初步考慮：經濟適用住房申請家庭(三人家庭)人均月可支配收入標準擬為2300元(含2300元)以下，人均年收入標準為27600元(含27600元)以下。家庭財產標準定為人均不超過7萬元。

　　(4)申請前原有住房轉讓限制。為防止申請家庭將原有的住房轉讓他人、人為造成住房困難后申請經濟適用住房。《試行辦法(征求意見稿)》擬要求，申請家庭的全部成員在提出經濟適用住房申請前的一定年限內，沒有轉讓房屋的行為。在具體的年限設定上，初步考慮規定5年。

　　目前，本市經濟適用住房的供應方式以購買為主，對申請租賃的家庭在收入和財產條件上將有更嚴格的規定。申請家庭除了符合上述條件外，其收入和財產狀況必須低于特別規定限額，方可申請租賃經濟適用住房。租賃經濟適用住房的收入和財產標準，將由有關部門另行制定。

　　以上具體標準將由市政府審定，并且向社會公布。公布實施后，將根據經濟適用住房供應的情況、本市居民收入變化、社會經濟的發展，實行動態調整。

　　問：單身人士可以申請經濟適用房嗎？(第14條)

　　答：結合經濟適用住房的房源供應情況，凡符合申請經濟適用住房其他規定條件，并且年滿30周歲的單身人士，也可以單獨申請購買或租賃經濟適用住房。

　　C 供應標準

　　-原則上以家庭為單位，分無房戶和有房戶區別對待-無房戶1至2人，安排一室戶；3人的，安排二室戶等

　　問：經濟適用住房的供應標準有何規定？ (第18條)

　　答：經濟適用住房原則上應以家庭為單位，向住房保障機構提出申請。申請家庭有的是無房戶，有的原來有住房，在確定申請家庭可以購買或租賃哪種套型住房的時候，也將區別對待這兩類申請家庭。一是對無房戶，包括目前租賃私房的申請家庭，原則上根據申請家庭的成員人數和代際結構，出售或出租相應套型的經濟適用住房，如1至2人，安排一室戶；3人的，安排二室戶等。二是對原有住房的，包括有自有住房或租賃公有住房的申請家庭，根據本市城鎮居民家庭住房困難面積標準與原有住房面積之間的差額，購買或者租賃相應套型標準的經濟適用住房。差額面積小的，購買或租賃套型小的住房；差額面積大的，購買或租賃套型大的住房。

　　申請家庭可以提出申請，將原有住房交由住房保障機構按合理價格收購，主要用于經濟適用住房或廉租住房等房源。住房保障機構同意收購的，該申請家庭將在購買或租賃經濟適用住房的套型標準上予以適當提高。

　　D申請和審核

　　-申請時若弄虛作假將取消資格，5年內不得申請，已申請到的也要收回-采取兩次搖號輪候選房，兩次放棄選房權利的，5年內不能再申請

　　問：如何申請購買或租賃經濟適用住房？ (第15、16條)

　　答：為方便申請購買或租賃經濟適用住房，《試行辦法(征求意見稿)》明確：

　　申請家庭成員必須自行協商，推舉主申請人，負責聽取和協調家庭其他成員(共同申請人)的意見后，向戶籍所在地的街道(鄉、鎮)社區事務受理服務中心提出申請。

　　申請時，應如實填報申請表，并按規定提交以下三方面材料：一是家庭成員的戶口、身份證明；二是原有房屋的房地產權屬憑證(或者租用公房憑證)；三是家庭收入和財產證明等相關材料。

　　如果弄虛作假、隱瞞真實情況，或者偽造證明的，其個人不良信用記錄將被納入上海市個人聯合征信系統；同時取消申請資格，5年內不能再申請；已經申請到經濟適用住房的，也要按照規定收回，并追究相應責任。

　　經濟適用住房的審核實行“兩級審核、兩次公示”制度。

　　主申請人提出申請后，先由街道(鄉、鎮)住房保障機構負責初審，開展各方面情況核查。其中，家庭收入和財產情況，要委托“上海市居民經濟狀況調查評估中心”進行核查。初審符合條件的，在申請家庭的戶籍所在地和實際居住地進行首次公示。

　　首次公示通過后，報區(縣)住房保障機構進行復審。經復審符合條件的，由區(縣)住房保障機構通過指定媒體向社會再次公示。再次公示通過的，由區(縣)住房保障機構向申請家庭出具登記證明，并報市住房保障機構備案。

　　考慮到，政府指定機構對申請家庭的居住和收入、財產等狀況進行核查和審核結果公示，都必須取得申請家庭的同意。因此主申請人申請時，還需簽署同意由政府指定的機構對其住房與經濟狀況進行核查和對審核結果進行公示的書面文件。

　　問：申請購買或租賃經濟適用住房如何進行輪候和選房？ (第17、19、20條)

　　答：為了體現經濟適用住房供應的公平性，《試行辦法(征求意見稿)》提出，對在規定時段內符合條件的申請家庭，擬采取兩次搖號輪候選房的供應方式。

　　第一次主要是進行搖號排序，確定申請家庭的輪候次序。由區(縣)住房保障機構對在規定時限內登記的申請家庭，通過公開搖號，建立輪候名冊，以便分批組織相應數量的申請家庭進行選房。

　　第二次主要是進行搖號選房，由區(縣)住房保障機構根據提供房源的數量和戶型，組織輪候在先的申請家庭，通過公開搖號方式選定房屋。但是，搖號選房是搖出僅限1套住房供應，還是搖出一組(如5套住房)供選擇，這些都需要聽取群眾意見和通過實踐檢驗。因此，《試行辦法(征求意見稿)》沒有對選房方式作出唯一性的規定，歡迎市民提出建議。

　　為維護輪候選房的秩序，對輪候選房中的下列行為也作出了相應的規定。一是對因當期房源套數或者房型等供應有限而未能輪候選房的，其輪候序號繼續排列在下期房源供應的輪候序號之前；二是在當期房源供應的規定期限內不簽訂選房確認書，或者不簽訂銷售合同或者租賃合同的，視為放棄選房權利，其輪候序號排列在放棄選房權利時已登記的申請家庭之后；三是兩次放棄選房權利的，5年內不能再申請經濟適用住房。

　　問：購買或租賃經濟適用住房需辦理哪些手續，可享受哪些優惠政策？ (第19、21、22、23、25條)

　　答：申請家庭通過輪候選房，確定購買或租賃的經濟適用住房后，按以下程序辦理購房或租房手續：

　　一是輪候選房后，應當與區(縣)住房保障機構簽訂《選房確認書》。

　　二是申請家庭購買住房的，與出售人簽訂《經濟適用住房銷售合同》；申請家庭租賃住房的，與出租人簽訂《經濟適用住房租賃合同》。經濟適用住房銷售合同和租賃合同應統一使用市房管局制定的示范合同文本。示范合同文本對如何合理使用經濟適用住房、申請家庭購買或承租后相關的權利限制、違反合同約定后需承擔的法律責任等作出了規定。

　　三是購房家庭應在規定的時間內，持選房確認書、經濟適用住房銷售合同和相關材料，向經濟適用住房所在地的房地產登記部門辦理房地產轉移登記，領取房地產權證。租房家庭簽訂租賃合同后，合同當事人則應按規定，向經濟適用住房所在地的房地產登記部門辦理租賃合同登記備案。

　　購買或租賃經濟適用住房的家庭，可享受的優惠政策，在《試行辦法(征求意見稿)》中已作了明確規定，其中購房的除可按規定享受稅收優惠政策外，最突出的一點是：家庭成員中繳交住房公積金的，在支付首付款后，可申請全額住房公積金貸款；租房的則可提取住房公積金賬戶余額支付租金。

　　E 售后和租后管理

　　-購買的經濟適用住房，只能自住，非特殊原因5年內不得轉讓、出租-承租的也只能自己租住，不得擅自轉租、出借或從事其他經營性活動-產權滿5年轉讓的應從售房總價款中，按照購房合同約定的比例，向政府繳納相應的價款

　　問：購買或租賃經濟適用住房后，還有哪些規定？(第27、32、33條)

　　答：由于經濟適用住房享受了免收土地出讓金、建設和經營中的行政事業性收費與政府性基金，以及項目外的城市基礎設施建設等費用，因此，申請家庭購買的經濟適用住房，擁有有限產權，只能自住，非特殊原因5年內不得轉讓、出租。

　　承租的經濟適用住房也只能自己租住，不得擅自轉租、出借或從事其他經營性活動。

　　承租家庭在租期屆滿前3個月內，可以提出續租申請。經審核符合條件的，可以續租；因不符續租條件或者在租賃期間購買其他住房，沒有通過審核的，租賃合同到期終止。

　　問：購買的經濟適用住房，是否可以上市轉讓和繼承？(第28、29、30條)

　　答：考慮到申請家庭購房后，由于各種合理的原因需要處置購買的經濟適用住房，《試行辦法(征求意見稿)》規定購房家庭可以申請上市轉讓經濟適用住房。但是，上市轉讓經濟適用住房，不能將同時轉讓的社會公共資源全都歸屬于經濟適用住房家庭。這樣做的話，對其他市民群眾是不公平的。因此，《試行辦法(征求意見稿)》具體規定：購房家庭上市轉讓經濟適用住房的，應當取得家庭全體成員的書面同意，并征詢區(縣)住房保障機構的意見，其中：

　　(1)取得房地產權證不滿5年，購房家庭因特殊原因確需轉讓的，應當取得區(縣)住房保障機構的審核同意，并由該住房保障機構按原購房價格及同期銀行存款利息回購。

　　(2)取得房地產權證滿5年后需轉讓的，應先由區(縣)住房保障機構按照相同地段、質量的普通商品住房市場評估價格進行回購；明確不回購的，購房家庭才可以向市場自行轉讓。但轉讓后應當按照購房合同的約定，從售房總價款中，按照經濟適用住房中原政府免收的土地出讓金等優惠費用，占銷售價格與優惠費用之和的一定比例，向政府繳納相應的價款。

　　經濟適用住房權利人死亡，繼承人可以依法繼承，但繼承人如果不是申請家庭成員的，則只能轉讓經濟適用住房，獲得轉讓價款。

　　問：經濟適用住房的承租人能否購買承租的房屋？(第24條)

　　答：考慮到一部分申請家庭的經濟承擔能力，《試行辦法(征求意見稿)》明確經濟適用住房承租家庭，在租賃期間可以采取部分購買、部分租賃經濟適用住房的方式，逐步取得該房屋的產權，達到穩定居住的目的。該種方式比較復雜，將專門研究制訂操作辦法。

　　問：經濟適用住房在物業服務方面有哪些規定？(第31條)

　　答：改革開放以來，本市房屋的物業服務已經全部實現市場化的管理機制，經濟適用住房的物業服務也應堅持市場化原則。對此，《試行辦法(征求意見稿)》明確：

　　(1)經濟適用住房的維修資金應當按照本市商品住宅維修資金的有關規定繳納。

　　(2)前期物業服務，同商品住宅項目一樣，由建設單位采取招投標的方式選取物業服務企業。其中：集中建設的經濟適用住房，先由區(縣)住房保障機構按照本市住宅物業服務收費標準合理確定；配建的經濟適用住房，則按照所在住宅小區統一的物業服務收費標準執行。

　　(3)業主大會成立后，則由業主大會按有關規定確定物業服務收費標準。

　　問：《試行辦法》及相關配套規定將在何時出臺？

　　答：公開征求市民意見工作結束后，市政府相關部門將根據市民的意見和建議，進一步修改完善《試行辦法》。預計在明年一季度報市政府批準后，及時頒布實施。此外，《試行辦法》頒布后，市政府還將選擇試點區(縣)試行運轉，在實踐中完善配套政策和實施細則，然后在全市推行。