昨天是元旦假期的最后一天，記者從滬上工、農(nóng)、中、建等四大國有銀行獲悉，這四家銀行存量房貸的利率，能否獲得在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打7折的優(yōu)待，仍須進(jìn)一步商議后確定。不過，四大行相關(guān)人士透露，存量房貸利率大面積轉(zhuǎn)成7折的可能性很小，必須同時(shí)符合“首套貸款”、“普通房”等概念的存量房貸才有機(jī)會獲得7折的利率優(yōu)待。

　　滬四大行暫按兵不動

　　自從去年10月27日鼓勵自住型購房貸款的房貸新政出爐后，之前已獲得商業(yè)銀行房貸的個(gè)人客戶來年利率如何調(diào)整的問題，就成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。昨天有消息傳出，包括工、農(nóng)、中、建在內(nèi)的四大行針對這部分存量房貸利率的優(yōu)惠措施出臺：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。

　　對于上述說法，記者昨天對滬上四大行逐一進(jìn)行了求證。據(jù)建行相關(guān)人士介紹，存量房貸客戶可在1月4日到2月22日之間，與貸款經(jīng)辦行聯(lián)系，確認(rèn)申請7折利率的標(biāo)準(zhǔn)和所需材料，在備齊各種資料后，正式提交貸款利率調(diào)整申請，能否獲得7折房貸，仍須經(jīng)過銀行的審核。在新利率批復(fù)之前，1月份房貸仍須按原來的基準(zhǔn)利率折扣標(biāo)準(zhǔn)還款。

　　其他三家國有銀行——工行、農(nóng)行、中行則口徑趨同，都是存量房貸的調(diào)息細(xì)則仍未公布，此前存量房貸客戶可在元旦假期過后，與貸款經(jīng)辦行聯(lián)系，確認(rèn)獲得7折利率優(yōu)待的標(biāo)準(zhǔn)以及所需手續(xù)等。可以肯定的是，這三家銀行的存量客戶也必須遞交書面申請，由銀行審核其是否具備利率下浮的資格。

　　“首套、普通”是關(guān)鍵要素

　　四大行相關(guān)人士表示，調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、沒有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件，此外，存量房貸還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。

　　對于此前部分媒體的報(bào)道稱，部分中小銀行利用轉(zhuǎn)按揭挖角他行的房貸生意，給予他行轉(zhuǎn)按揭存量客戶以7折利率優(yōu)惠。滬上四大行以及部分中小銀行的房貸業(yè)務(wù)管理人士昨天給予了駁斥。

　　盡管去年底以來，中央和地方關(guān)于鼓勵自住型購房貸款的新政不斷出臺，但迄今為止銀監(jiān)會頒布的第二套房貸等政策依然生效，因此，商業(yè)銀行相關(guān)貸款操作標(biāo)準(zhǔn)并未大幅放松。一位滬上股份制銀行零售信貸部副總經(jīng)理表示，該行針對存量房貸客戶的利率調(diào)整，原則上必須首先滿足“首套自住普通房”的標(biāo)準(zhǔn)，否則，即便是本行或他行的VIP級別客戶也難以獲得基準(zhǔn)利率30%的折讓。

　　從目前部分中小銀行公布的存量房貸調(diào)息細(xì)則的內(nèi)容來看，基本要求也都是前期必須執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額不得低過30萬元、首套貸款購房等限制。“其實(shí)，這些條款基本上已經(jīng)把存量房貸打七折圈定在一個(gè)較小的范圍內(nèi)了。”

　　一位國有銀行房貸部管理人士表示，存量房貸客戶能否獲得7折利率，可以事先進(jìn)行自我檢測，即在當(dāng)前的政策環(huán)境下，假設(shè)新申請一套房貸的話，如果有機(jī)會獲得銀行的7折利率優(yōu)待，那么其存量房貸就有機(jī)會爭取7折優(yōu)惠，否則，其存量房貸利率在今年維持原有折扣標(biāo)準(zhǔn)的可能性較大。

　　銀行間力阻惡性競爭

　　事實(shí)上，即便拋開監(jiān)管政策、同業(yè)競爭等話題不談，在討論商業(yè)銀行能否給存量房貸客戶大面積7折優(yōu)惠的問題上，有一個(gè)問題是不容忽視的，那就是商業(yè)銀行資金運(yùn)營成本問題。一位股份制銀行負(fù)責(zé)人坦言，靠7折優(yōu)惠房貸利率做挖角生意并不明智，因?yàn)樵诋?dāng)前的利率背景下，商業(yè)銀行根本無法承擔(dān)如此重負(fù)。

　　這位銀行資深管理者算了一筆賬，在我國進(jìn)入減息周期后，商業(yè)銀行的存貸利差很可能越來越小，這意味著靠利差賺錢的利潤空間越來越窄。現(xiàn)在5年期以上貸款利率打7折只有4.158%，與五年期存款利率3.60%相比，只有0.558個(gè)百分點(diǎn)的利差，這樣的利差水平根本無法承擔(dān)包括營銷費(fèi)用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本(房租、人工費(fèi)用等)在內(nèi)的銀行資金運(yùn)營成本。“如果有銀行干沒有利潤空間的事，那就是惡性競爭，持續(xù)下去的話，將給整個(gè)房貸市場構(gòu)成毀滅性的打擊。”該管理人士透露，滬上各家商業(yè)銀行其實(shí)早已達(dá)成共識，那就是存量房貸利率七折的“閘門”不會輕易打開。

　　[晨報(bào)提醒]

　　2009年1月份的房貸如何還款

　　四大行建議：在未明確新的貸款利率之前，客戶應(yīng)在1月20日還款日前，按原來的基準(zhǔn)利率折扣標(biāo)準(zhǔn) (即原來如為基準(zhǔn)利率0.85倍，屆時(shí)仍須按利率0.85倍還款)存入月供房款，以免因扣款不足而發(fā)生逾期記錄。(記者 李強(qiáng)）