在元月9日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確提出，閑置公積金支持經濟適用房等保障房建設的試點工作將啟動，意味著目前6000億元人民幣的閑置公積金將助陣保障性住房建設，以緩解此方面資金壓力。

　　這是年前國務院《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號，以下簡稱意見)提出“為拓寬保障性住房建設資金來源，充分發揮住房公積金的使用效益”的意見后，政策具體落實的信號。

　　現在，住房公積金為何沉淀如此之多？6000億助陣保障房是否沖擊商品房市場？加大保障性住房供應量后會對房地產市場帶來何種影響？一時成為市場各方關注的焦點。

　　公積金為何巨額沉淀

　　“目前的住房公積金制度有一個天生的缺陷，嫌貧愛富。”對于《瞭望》新聞周刊就住房公積金為何沉淀如此之多的疑問，中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華回答說，“低收入者沒有錢，而且每個月的公積金額度也少，結果還是買不起房；而高收入者，公積金交納額度高，導致公積金賬戶錢多，這其中有的人又沒有用這筆錢來買房。”

　　中國房地產及住宅研究會顧云昌副會長也持相近的觀點。在他看來，從金融方面考量，房地產的個人抵押貸款是賺錢項目，銀行不希望也不積極讓公積金“搶”了這塊“肥肉”。客觀來看，住房公積金還有管理部門、托管部門，相對手續比較麻煩，加上管理的滯后、工作效率銜接不上等因素，支持個人貸款買房的作用沒有很好地發揮。所以，資金沉淀比較多。

　　據住房和城鄉建設部統計，2008年我國全國住房公積金繳納余額達到了2.02萬億元，同比增長了24.9%。個人貸款余額達到6017億元，增長了18.6%。而且，根據該部公布的全國住房公積金繳存使用情況，資金的沉淀呈現數量增加的態勢，2007年住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，而2006年為1945.83億元。

　　現在，專家認為，公積金的使用率(個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例)、運用率(個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)都有相當的提升空間。

　　在接受《瞭望》新聞周刊采訪中，中國社科院財貿研究所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛認為，公積金沉淀資金如此之多，也反映出目前住房公積金制度運行中仍存在一些亟待解決的問題：單位依然存在損害職工權益的問題；住房公積金的內控制度、風險防范機制不夠健全；部分公積金管理機構服務意識不強，存在手續繁雜，提取難、貸款難等現象。

　　住房公積金目前在中央一級的監管部門是住房和城鄉建設部、中國人民銀行和財政部，各地方的公積金管理中心則是向當地政府和公積金管理委員會負責。這種多頭監管的制度，使得住房公積金處于監管缺失、責任不明的狀態。

　　對此，長期研究公積金問題的中國社科院經濟研究所研究員汪利娜建議，把住房公積金管理中心改造成金融機構，或者直接成立一個正規的住房儲蓄銀行。倪鵬飛則建議打通“三金”。這是因為，我國公積金制度借鑒的是新加坡經驗，新加坡的公積金制度不僅包括住房，是集養老，保健、住房、家庭保障等多種功能于一身的綜合性社會保障體系。

　　在他看來，當前，在住房公積金沉淀金額較多的狀況下，打通“三金”，可以讓每個繳存者根據自己的需要選擇用途。

　　6000億的安全有多少保障

　　采訪中，首開股份志信公司常營項目部李經理很受“6000億元”的鼓舞。一段時期來，作為北京最大保障性住房項目——常營項目的負責人，他向《瞭望》新聞周刊表示，自己一直對正在承建的經濟適用住房和兩限房居住區有資金壓力。

　　盡管通過今年初與政府對接，實現了部分房屋的銷售，目前回籠了50%的資金，但李經理表示，“這個項目很有可能賠錢。”2007年8月該項目招標時，鋼材價格為3500-3600元/噸。2008年開工建設之后，鋼材價格一度漲到6000元/噸。目前雖然回落到3800-3900元/噸左右，但按照4332元/平方米的銷售定價，加上混凝土價格以及人工費用的上漲，“既要保證工期，又要保質甚至優質地完成項目開發，壓力很大。”目前，北京市此前開工的幾個經濟適用住房、兩限房項目都面臨著類似的壓力。

　　“如果這部分公積金可以用來建設經濟適用住房，一方面可以物盡其用，提高住房公積金的使用效率，另一方面也可以緩解當前資金壓力。”李經理對此頗多憧憬。

　　倪鵬飛博士對健康使用這部分資金也給予了積極評價，在此情況下，如果通過對公積金的合理使用，“對確保項目工期的完成，對工程質量的保證都會有好處。”

　　從房地產企業來說，資金壓力僅僅是一方面。北京城建集團、北京頂秀置業有限公司總經理劉新虎指出，更重要的是，經濟適用住房不是現貨買賣，有一個建設周期，在開工之初已經定好價格的情況下，如果市場發生了變化，在本來就只有3%左右利潤的情況下，開發企業抗擊風險的能力有限。如果公積金建經濟適用住房遇到這種情況，將帶來資金安全問題。

　　比如，他介紹，2002年以前，公積金原本可以用于經濟適用房和危舊房改造等項目開發建設的貸款。此后，為了資金的安全突然叫停。

　　一位不愿透露姓名的開發商也表示，為了完成年度經濟適用住房建設計劃，政府把指標分到相關部門，再到各開發企業，層層分解，導致有的企業土地金已經交了，但還需要處理本應該解決完成的土地糾紛問題，造成了資金的占壓和風險。

　　對于政府而言，2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，按照意見，主要以實物方式，結合發放租賃補貼，新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，要新增130萬套經濟適用住房，等等，這些都需要錢。但受房地產形勢的影響，一些地方財政收入銳減。“在一些地方財政收入的一半與房地產相關”，包宗華告訴《瞭望》新聞周刊，“如果去除這部分收入，這些地方就只是吃飯財政了。”

　　“在目前擴大內需的情況下，資金可能會有一定的需求，利用這部分沉淀的公積金用于經濟適用住房建設，不是不可以，但是要謹慎，防止腐敗，預防風險。”倪鵬飛認為，對資金未來的使用一定要有詳細的分析和規劃，要有各項政策的配套，“經濟適用住房通過銷售可以實現公積金的回歸。而廉租房建設帶有更強的福利性質，不應該動用公積金來加快建設。”

　　對于公積金用于保障性住房建設，顧云昌認為，要加強風險控制，首先項目要符合市場需求，同時對于公積金的使用要從法律條文上嚴格規定。

　　倪鵬飛指出，當前經濟適用住房建設的關鍵并不是資金問題，“從過去經濟適用住房建設看，之所以出現不能滿足需求，癥結不是建房資金問題，而是政府是否愿意讓渡一部分土地收入，確保其‘經濟’、‘適用’”。

　　保障房是否沖擊商品房

　　北京市發展和改革委員會近日對媒體表示，針對目前房地產市場低迷、開發資金趨緊的現實，北京市將重點落實好今年850萬平方米保障性住房建設任務。“如果以北京市場一年正常的一手房交易量1500萬平方米來看，850萬平方米的量超過50%。”劉新虎認為，這對商品房市場“沖擊太大了”。所以，他正在進行的項目，刻意地與保障房的供應對象拉開了距離。

　　在顧云昌看來，“目前各個方面對這個問題有不同看法，很正常。”開發商擔心保障性住房的對象擴散，激化商品房市場的競爭，而其中，有項目在經濟適用住房項目周邊的開發商，則更擔心在建項目如何與價格更低的經濟適用住房競爭。而從政府層面來看，認為保障性住房的供應對象是固定的，目前加大供應，是彌補過去長期供應不上的欠賬。

　　顧云昌認為，“應該走著瞧，到底如何拉動住房需求，還需要根據市場來作出調整。上海前幾年制定的兩個‘一千萬’的供應計劃，目前來看也沒有明確的下文了。”

　　從全國來看，“3年在全國投資9000億建保障性住房”作為擴大內需的重要舉措之一，意味著700萬套左右的保障房供應量。一些開發商認為，如此大的供應量，意味著普通住宅市場基本被保障房占領了。但也有存疑問的，地方政府有能力和財力在未來的三年時間建700萬套保障房嗎？

　　不過，包宗華強調，“3年在全國投資9000億建保障性住房”，不但能夠拉動經濟的發展，也是緩解住房矛盾的一個千載難逢的好機會，“這些年來我們抓中低收入者住房問題主要有兩個不足，即認識不足和資金不足。這次中央決定斥資用于保障性住房建設，既在認識上表達了對中低收入者住房的高度重視，又在資金上開辟了重要的來源渠道。”

　　“而且，給予中低收入者住房以不同的住房社會保障，政府就有理、有權去調控其住房的套型、價格和供應對象。”包宗華指出，中低收入者占居民總數的80%，對其加強調控，就能夠有效地解決前些年存在的有些城市“房價上漲過快”、“房價過高”、“大套型住房比重過大”、“市場管理混亂”等突出問題，“既能夠有力地拉動經濟發展，擴大就業，帶動關聯行業發展，也能夠增加未來市場的供應量，將房價維持在一個較為合理的水平。”

　　至于保障性住房建多少比例合適？顧云昌表示，“根據不同地區的欠賬的情況區別對待，北京、上海等大城市每一年比例在20%～30%就差不多了，而中小城市可能5%～10%就夠了。”