在元月9日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確提出，閑置公積金支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障房建設(shè)的試點(diǎn)工作將啟動(dòng)，意味著目前6000億元人民幣的閑置公積金將助陣保障性住房建設(shè)，以緩解此方面資金壓力。

　　這是年前國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)，以下簡(jiǎn)稱意見)提出“為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益”的意見后，政策具體落實(shí)的信號(hào)。

　　現(xiàn)在，住房公積金為何沉淀如此之多？6000億助陣保障房是否沖擊商品房市場(chǎng)？加大保障性住房供應(yīng)量后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來何種影響？一時(shí)成為市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　公積金為何巨額沉淀

　　“目前的住房公積金制度有一個(gè)天生的缺陷，嫌貧愛富。”對(duì)于《瞭望》新聞周刊就住房公積金為何沉淀如此之多的疑問，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華回答說，“低收入者沒有錢，而且每個(gè)月的公積金額度也少，結(jié)果還是買不起房；而高收入者，公積金交納額度高，導(dǎo)致公積金賬戶錢多，這其中有的人又沒有用這筆錢來買房。”

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)顧云昌副會(huì)長(zhǎng)也持相近的觀點(diǎn)。在他看來，從金融方面考量，房地產(chǎn)的個(gè)人抵押貸款是賺錢項(xiàng)目，銀行不希望也不積極讓公積金“搶”了這塊“肥肉”。客觀來看，住房公積金還有管理部門、托管部門，相對(duì)手續(xù)比較麻煩，加上管理的滯后、工作效率銜接不上等因素，支持個(gè)人貸款買房的作用沒有很好地發(fā)揮。所以，資金沉淀比較多。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2008年我國全國住房公積金繳納余額達(dá)到了2.02萬億元，同比增長(zhǎng)了24.9%。個(gè)人貸款余額達(dá)到6017億元，增長(zhǎng)了18.6%。而且，根據(jù)該部公布的全國住房公積金繳存使用情況，資金的沉淀呈現(xiàn)數(shù)量增加的態(tài)勢(shì)，2007年住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，而2006年為1945.83億元。

　　現(xiàn)在，專家認(rèn)為，公積金的使用率(個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例)、運(yùn)用率(個(gè)人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)都有相當(dāng)?shù)奶嵘�空間。

　　在接受《瞭望》新聞周刊采訪中，中國社科院財(cái)貿(mào)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛認(rèn)為，公積金沉淀資金如此之多，也反映出目前住房公積金制度運(yùn)行中仍存在一些亟待解決的問題：?jiǎn)挝灰廊淮嬖趽p害職工權(quán)益的問題；住房公積金的內(nèi)控制度、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不夠健全；部分公積金管理機(jī)構(gòu)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在手續(xù)繁雜，提取難、貸款難等現(xiàn)象。

　　住房公積金目前在中央一級(jí)的監(jiān)管部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行和財(cái)政部，各地方的公積金管理中心則是向當(dāng)?shù)卣�府和公積金管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。這種多頭監(jiān)管的制度，使得住房公積金處于監(jiān)管缺失、責(zé)任不明的狀態(tài)。

　　對(duì)此，長(zhǎng)期研究公積金問題的中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜建議，把住房公積金管理中心改造成金融機(jī)構(gòu)，或者直接成立一個(gè)正規(guī)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。倪鵬飛則建議打通“三金”。這是因?yàn)椋�我國公積金制度借鑒的是新加坡經(jīng)驗(yàn)，新加坡的公積金制度不僅包括住房，是集養(yǎng)老，保健、住房、家庭保障等多種功能于一身的綜合性社會(huì)保障體系。

　　在他看來，當(dāng)前，在住房公積金沉淀金額較多的狀況下，打通“三金”，可以讓每個(gè)繳存者根據(jù)自己的需要選擇用途。

　　6000億的安全有多少保障

　　采訪中，首開股份志信公司常營項(xiàng)目部李經(jīng)理很受“6000億元”的鼓舞。一段時(shí)期來，作為北京最大保障性住房項(xiàng)目——常營項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，他向《瞭望》新聞周刊表示，自己一直對(duì)正在承建的經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房居住區(qū)有資金壓力。

　　盡管通過今年初與政府對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了部分房屋的銷售，目前回籠了50%的資金，但李經(jīng)理表示，“這個(gè)項(xiàng)目很有可能賠錢。”2007年8月該項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，鋼材價(jià)格為3500-3600元/噸。2008年開工建設(shè)之后，鋼材價(jià)格一度漲到6000元/噸。目前雖然回落到3800-3900元/噸左右，但按照4332元/平方米的銷售定價(jià)，加上混凝土價(jià)格以及人工費(fèi)用的上漲，“既要保證工期，又要保質(zhì)甚至優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目開發(fā)，壓力很大。”目前，北京市此前開工的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房項(xiàng)目都面臨著類似的壓力。

　　“如果這部分公積金可以用來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面可以物盡其用，提高住房公積金的使用效率，另一方面也可以緩解當(dāng)前資金壓力。”李經(jīng)理對(duì)此頗多憧憬。

　　倪鵬飛博士對(duì)健康使用這部分資金也給予了積極評(píng)價(jià)，在此情況下，如果通過對(duì)公積金的合理使用，“對(duì)確保項(xiàng)目工期的完成，對(duì)工程質(zhì)量的保證都會(huì)有好處。”

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金壓力僅僅是一方面。北京城建集團(tuán)、北京頂秀置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉新虎指出，更重要的是，經(jīng)濟(jì)適用住房不是現(xiàn)貨買賣，有一個(gè)建設(shè)周期，在開工之初已經(jīng)定好價(jià)格的情況下，如果市場(chǎng)發(fā)生了變化，在本來就只有3%左右利潤(rùn)的情況下，開發(fā)企業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。如果公積金建經(jīng)濟(jì)適用住房遇到這種情況，將帶來資金安全問題。

　　比如，他介紹，2002年以前，公積金原本可以用于經(jīng)濟(jì)適用房和危舊房改造等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。此后，為了資金的安全突然叫停。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商也表示，為了完成年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，政府把指標(biāo)分到相關(guān)部門，再到各開發(fā)企業(yè)，層層分解，導(dǎo)致有的企業(yè)土地金已經(jīng)交了，但還需要處理本應(yīng)該解決完成的土地糾紛問題，造成了資金的占?jí)汉惋L(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于政府而言，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，按照意見，主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，要新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，等等，這些都需要錢。但受房地產(chǎn)形勢(shì)的影響，一些地方財(cái)政收入銳減。“在一些地方財(cái)政收入的一半與房地產(chǎn)相關(guān)”，包宗華告訴《瞭望》新聞周刊，“如果去除這部分收入，這些地方就只是吃飯財(cái)政了。”

　　“在目前擴(kuò)大內(nèi)需的情況下，資金可能會(huì)有一定的需求，利用這部分沉淀的公積金用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，不是不可以，但是要謹(jǐn)慎，防止腐敗，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。”倪鵬飛認(rèn)為，對(duì)資金未來的使用一定要有詳細(xì)的分析和規(guī)劃，要有各項(xiàng)政策的配套，“經(jīng)濟(jì)適用住房通過銷售可以實(shí)現(xiàn)公積金的回歸。而廉租房建設(shè)帶有更強(qiáng)的福利性質(zhì)，不應(yīng)該動(dòng)用公積金來加快建設(shè)。”

　　對(duì)于公積金用于保障性住房建設(shè)，顧云昌認(rèn)為，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，首先項(xiàng)目要符合市場(chǎng)需求，同時(shí)對(duì)于公積金的使用要從法律條文上嚴(yán)格規(guī)定。

　　倪鵬飛指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的關(guān)鍵并不是資金問題，“從過去經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)看，之所以出現(xiàn)不能滿足需求，癥結(jié)不是建房資金問題，而是政府是否愿意讓渡一部分土地收入，確保其‘經(jīng)濟(jì)’、‘適用’”。

　　保障房是否沖擊商品房

　　北京市發(fā)展和改革委員會(huì)近日對(duì)媒體表示，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、開發(fā)資金趨緊的現(xiàn)實(shí)，北京市將重點(diǎn)落實(shí)好今年850萬平方米保障性住房建設(shè)任務(wù)。“如果以北京市場(chǎng)一年正常的一手房交易量1500萬平方米來看，850萬平方米的量超過50%。”劉新虎認(rèn)為，這對(duì)商品房市場(chǎng)“沖擊太大了”。所以，他正在進(jìn)行的項(xiàng)目，刻意地與保障房的供應(yīng)對(duì)象拉開了距離。

　　在顧云昌看來，“目前各個(gè)方面對(duì)這個(gè)問題有不同看法，很正常。”開發(fā)商擔(dān)心保障性住房的對(duì)象擴(kuò)散，激化商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而其中，有項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目周邊的開發(fā)商，則更擔(dān)心在建項(xiàng)目如何與價(jià)格更低的經(jīng)濟(jì)適用住房競(jìng)爭(zhēng)。而從政府層面來看，認(rèn)為保障性住房的供應(yīng)對(duì)象是固定的，目前加大供應(yīng)，是彌補(bǔ)過去長(zhǎng)期供應(yīng)不上的欠賬。

　　顧云昌認(rèn)為，“應(yīng)該走著瞧，到底如何拉動(dòng)住房需求，還需要根據(jù)市場(chǎng)來作出調(diào)整。上海前幾年制定的兩個(gè)‘一千萬’的供應(yīng)計(jì)劃，目前來看也沒有明確的下文了。”

　　從全國來看，“3年在全國投資9000億建保障性住房”作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措之一，意味著700萬套左右的保障房供應(yīng)量。一些開發(fā)商認(rèn)為，如此大的供應(yīng)量，意味著普通住宅市場(chǎng)基本被保障房占領(lǐng)了。但也有存疑問的，地方政府有能力和財(cái)力在未來的三年時(shí)間建700萬套保障房嗎？

　　不過，包宗華強(qiáng)調(diào)，“3年在全國投資9000億建保障性住房”，不但能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是緩解住房矛盾的一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)，“這些年來我們抓中低收入者住房問題主要有兩個(gè)不足，即認(rèn)識(shí)不足和資金不足。這次中央決定斥資用于保障性住房建設(shè)，既在認(rèn)識(shí)上表達(dá)了對(duì)中低收入者住房的高度重視，又在資金上開辟了重要的來源渠道。”

　　“而且，給予中低收入者住房以不同的住房社會(huì)保障，政府就有理、有權(quán)去調(diào)控其住房的套型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象。”包宗華指出，中低收入者占居民總數(shù)的80%，對(duì)其加強(qiáng)調(diào)控，就能夠有效地解決前些年存在的有些城市“房?jī)r(jià)上漲過快”、“房?jī)r(jià)過高”、“大套型住房比重過大”、“市場(chǎng)管理混亂”等突出問題，“既能夠有力地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，也能夠增加未來市場(chǎng)的供應(yīng)量，將房?jī)r(jià)維持在一個(gè)較為合理的水平。”

　　至于保障性住房建多少比例合適？顧云昌表示，“根據(jù)不同地區(qū)的欠賬的情況區(qū)別對(duì)待，北京、上海等大城市每一年比例在20%～30%就差不多了，而中小城市可能5%～10%就夠了。”