在剛閉幕的省十一屆人大二次會議上,省建設(shè)廳透露廣東有條件的城市將放寬購房入戶政策。緊接著,省委副書記、深圳市委書記劉玉浦在深圳代表團(tuán)分組討論中表示個人反對購房入戶,對購房退稅政策則“可以研究”。此前兩天,深圳市長許宗衡也在接受采訪時表示,對是否放開購房入戶將作非常理性的研究,不會草率作出決定。

　　購房入戶、購房退稅……深圳樓市還有多少利好可以期待?本報帶著六大猜想采訪多名專家、開發(fā)商、地產(chǎn)中介管理者和研究人員,從不同角度分析相關(guān)政策的可行性及對深圳樓市可能產(chǎn)生的影響。

　　猜想之深圳救市

　　購房入戶不應(yīng)該重啟?

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　　1995年起深圳在關(guān)外實施購房入戶政策,至2003年該政策停止實施時止,有數(shù)萬人通過購房入戶寶安龍崗兩區(qū)。現(xiàn)任深圳市蘭江房地產(chǎn)公司副總裁的楊大谷便是第一批購房入戶的受惠者之一。

　　楊大谷告訴記者,很多開發(fā)商都呼吁購房入戶應(yīng)作為刺激樓市消費的措施之一。“若能落實購房入戶政策,肯定會對深圳樓市有刺激。”在楊大谷看來,雖然有人擔(dān)心政府很難承受入戶人數(shù)增加帶來的福利等問題,但在深圳真正靠福利生活的人畢竟只是少數(shù),給政府帶來的壓力應(yīng)該不會很大。

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長查振祥、深圳大學(xué)金融研究所所長國世平卻強烈反對購房入戶,認(rèn)為深圳根本沒有購房入戶的必要,此外它帶來的社會問題也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益。

　　“一方面,有些人本身沒有達(dá)到入戶標(biāo)準(zhǔn),專門為了深圳戶口購房,深圳將需要付出更高的社會成本,如社會救濟(jì)甚至犯罪等問題；另一方面,還可能產(chǎn)生腐敗,產(chǎn)生戶口交易,這樣就非常糟糕!”國世平認(rèn)為,上世紀(jì)90年代房價超低,關(guān)外實行購房入戶有利于發(fā)展房地產(chǎn),而深圳目前房價偏高,市場還在正常調(diào)節(jié),政府沒必要出臺購房入戶政策。

　　查振祥則告訴記者,是購房入戶對一般的城市利大于弊,但對深圳來說弊大于利,會使城市的基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療等方面壓力更大。“目前深圳還在研究購房入戶政策,也是在權(quán)衡利弊。”他表示。

　　“購房入戶事實上把戶籍權(quán)利變相地金錢化了,會帶來城市服務(wù)資源分配的不公平。深圳正在推行居住證,試圖將城市服務(wù)擴(kuò)大覆蓋到常住人口。如果實現(xiàn)購房入戶,勢必造成城市價值觀的混亂。再說為了滿足某個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,實現(xiàn)階段性購房入戶政策,那對去年、前年購房的人意味著什么?”深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕也認(rèn)為,深圳應(yīng)該沒有實施購房入戶的可能性。

　　購房退稅不適合深圳?

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　　多名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示,一些城市實施的購房抵消個人所得稅政策并不適用于深圳,且對深圳房地產(chǎn)市場的作用也非常有限。

　　“深圳總體收入水平比較高,購買能力比較強,房地產(chǎn)市場相對內(nèi)地也旺盛得多,而購房抵個稅適用于房市很難啟動、非常低迷,且人們收入水平不高、購買能力差的情況。”查振祥認(rèn)為。

　　“對相當(dāng)多個稅額低的緊迫性置業(yè)者來說,這個政策的誘惑力不大。如果需要用這類型的政策刺激市場,購房免交有關(guān)交易費不更直接?”高海燕則表示,購房和個稅是兩件風(fēng)馬牛不相及的事情,如果實行購房抵個稅,就等同于政府拿錢直接貼補購房者,此外在操作程序上也有一定難度。

　　國世平教授也認(rèn)為,購房抵個稅操作起來難度很大,帶來的社會成本也會很高。“購房抵個稅手續(xù)繁瑣,直接降交易費就OK了!”開發(fā)商楊大谷直言。

　　政府不會回購商品房?

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　　2月16日,省建設(shè)廳廳長房慶方在省十一屆人大二次會議記者招待會上透露,有條件的地區(qū)可根據(jù)需要籌集、新建或購買一批政策性租賃住房,租給城鎮(zhèn)房屋拆遷戶、新參加工作人員、無能力購買商品住房的中低收入住房困難家庭等,解決其過渡性居住需求問題。

　　政府會否回購一些商品房作為保障性住房?業(yè)內(nèi)人士在這一猜想上的分歧最大。國世平認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場還在合理調(diào)整,政府沒必要干涉,讓市場調(diào)節(jié)即可。李耀智則認(rèn)為,深圳已在保障性住房方面投入很大力度,回購商品房沒必要。而從開發(fā)商楊大谷的角度來看,政府根本很難給出符合開發(fā)商期望的價格。“政府回購商品房在內(nèi)地一些城市尚有可行性,因為內(nèi)地一些城市房子實在賣不動、不賣損失更大,政府此時出手是有可能的；而在深圳,如果開發(fā)商將利潤控制在20%—30%,房價已經(jīng)很低,完全可以銷售得出去。”

　　查振祥則積極支持深圳政府回購商品房。“我曾經(jīng)建議政府建立一套房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。政府可以建立一個機構(gòu),在樓價低時收購一部分商品房,樓價高時則拋出一部分平抑市場,平時這些房則可以作為廉租房,這將有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、平抑房價。”查振祥還表示,目前深圳房地產(chǎn)市場低迷,二手房價格相對一手房較低,政府可以回購部分二手房,用于市場緩沖。

　　高海燕則謹(jǐn)慎表示,從政府需要增加政策性保障住房來源和提高房源提供的速度來講,回購商品房有一定可能,但這是一件涉及公共財政支出的重大事項,因此采取怎樣方式和怎樣的價格策略回購,需要審慎對待,要經(jīng)得起公眾檢視。

　　猜想之政策松綁

　　取消“限外令”?

　　松綁指數(shù):◆◆◆◇◇

　　“限外令”限制的范圍是包括香港在內(nèi)的外商在深投資樓市,在剛閉幕的省“兩會”上,省政協(xié)委員、卓越職業(yè)集團(tuán)總裁李曉平建議深圳取消“限外令”,記者采訪了解到,放開限制,讓“政府的歸政府,市場的歸市場”也是不少業(yè)內(nèi)人士的看法。高海燕甚至大膽表態(tài),在去年11月1日開始的第一波政策性效應(yīng)釋放交易量的周期結(jié)束以后,如果市場表現(xiàn)開始走入疲軟的話,“限外令”應(yīng)該會調(diào)整。

　　“對房地產(chǎn)不用過度救市,但也不要過度限制,‘限外’在當(dāng)前市場環(huán)境下是沒有必要的。”國世平告訴記者。查振祥也表示,在目前樓市比較低迷的情況下,取消“限外令”對搞活內(nèi)需市場具有積極意義。楊大谷則表示,業(yè)內(nèi)對放開“限外令”呼吁較多,這一限制對口岸物業(yè)傷害較大,解除限外令將擴(kuò)大需求面,對深圳的房地產(chǎn)市場也有所促進(jìn)。在他看來,目前香港人等被“限”群體在深圳炒樓的幾率并不是很大。

　　不過,星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總經(jīng)理鄢圣剛認(rèn)為,雖然放開“限外令”肯定是好事,但實質(zhì)效果相對比較有限。“目前的外籍購買人群比較成熟,就我所接觸的情況,他們比我們還謹(jǐn)慎,期望多次置業(yè)的外籍人士不多。”

　　取消二套房限制?

　　松綁指數(shù):◇◇◇◇◇

　　專家國世平、查振祥均認(rèn)為應(yīng)該取消二套房限制,更多地讓市場進(jìn)行調(diào)節(jié),開發(fā)商楊大谷也認(rèn)為二套房限制不符合目前的市場。但業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,今年取消二套房限制的可能性仍然不太大。

　　“深圳的首次置業(yè)者一般選擇60—100平米的房子,生育子女后父母一般會一起生活照顧孩子,三代同堂則需要改善住房。如此條件下仍限制二套房消費,對房地產(chǎn)發(fā)展不利。“楊大谷告訴記者。

　　“2005年以來的很多政策都表明,政府希望房地產(chǎn)健康發(fā)展。雖然目前房地產(chǎn)市場有一些困境,但降息、減稅對降低買房成本的作用更大,首次置業(yè)者和中低收入家庭能夠直接享受到。”中原地產(chǎn)李耀智認(rèn)為,政府已表態(tài)希望解決中低收入家庭的購房需求,而買得起二套房的一般不是普通住家,因此短期內(nèi)應(yīng)該不會取消二套房限制。

　　星彥地產(chǎn)的鄢圣剛也認(rèn)為,二套房政策如果放寬,對投資者來講應(yīng)有較大好處,目前大的政策面并不強調(diào)太多投資者進(jìn)入市場,仍是鼓勵合理需求者入市。

　　“如果短期內(nèi)房地產(chǎn)仍然處于低迷狀態(tài),中央政府有關(guān)部門應(yīng)該會考慮取消二套房限制。”高海燕表示。

　　取消“90/70”?

　　松綁指數(shù):◇◇◇◇◇

　　2006年,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(俗稱“90/70”政策,下同),今年這一政策是否存在放松的可能?

　　鄢圣剛認(rèn)為,“90/70”政策的執(zhí)行對深圳目前的供需格局有一定好處。“實際上今年一二月的成交主要集中在90平米左右,目前一次置業(yè)的需求主要集中在這一范圍”。鄢圣剛告訴記者,目前暢銷的都是實用型的兩房、三房,滯銷的就是所謂的舒適型戶型,就算這一政策真正放開,供方也不敢做太多90平米產(chǎn)品,因此該政策放開的政策意義或者說符號意義會大于實際效果。

　　開發(fā)商則希望獲得根據(jù)市場需求自由設(shè)計戶型的自由。“深圳的開發(fā)商市場化程度非常高,開發(fā)一個項目前會非常理性地研究市場,根據(jù)市場的需求設(shè)計戶型。這一政策的限制干預(yù)了市場規(guī)律,合理性不高。”楊大谷表示,“90/70”政策是特定條件下的產(chǎn)物,這一限制導(dǎo)致一些土地喪失原有價值,對整體GDP是一個傷害。

　　高海燕也認(rèn)為,90平米以上、以下都有市場需求,開發(fā)商會通過市場去論證、判斷戶型,希望能夠有根據(jù)市場決定戶型的自由。“在房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)規(guī)劃上,90/70政策應(yīng)該會發(fā)生變化。這是激活房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)的一個重要因素,當(dāng)然還包括土地市場其他政策的綜合調(diào)整。”

　　“我國很多政策都是制定快、取消慢,在房地產(chǎn)市場合理調(diào)整時就應(yīng)該及時取消相應(yīng)政策,這個滯后性應(yīng)該引起高度重視。”國世平表示,在以往房地產(chǎn)市場盲目上漲的情況下,政府確實應(yīng)該限制,但既然已經(jīng)達(dá)到目的了就應(yīng)該及時取消。

　　不過查振祥對這一限制的未來并不樂觀。他告訴記者,目前搞活房地產(chǎn)市場確實重要,搞活的目的首先還是保證中低收入階層購房需要,并不是要回到大戶型、高價爆炒的階段,因此“90/70”政策今年未必能放松。