●新聞背景●

　　2009年1月23日，北京市建委聯合市發改委、財政局、規委等九部門聯合下發《關于貫徹國發辦(2008)131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》(業界簡稱京43號文或京15條)，公布了15條促進房地產業健康發展的重要新政。該文件被看作是北京市政府為貫徹落實國務院發布的2008(131號)文件穩定樓市宗旨的積極回應，而京15條對2009年暫停“限外令”的相關條文，引起業內尤其是視外籍人士為目標客群的諸多高端住宅項目的廣泛關注。

　　●信息反饋●

　　高端住宅市場活躍程度增加

　　外資購房出手者仍是少數

　　暫緩“限外令”的新政出臺一個月，市場對此反應是怎樣的呢？

　　結合北京中原、鏈家地產、亞豪機構等中介及代理機構的市場監控數據表明，“限外令”暫停后的近一個多月時間，境外人士購房及咨詢量正有所增加。研究數據表明，外籍人士關注點主要集中在以下區域，首先是順義中央別墅區及后沙峪附近的一些中高端別墅項目，如長實譽天下、龍灣和院、龍湖·滟瀾山等；其次是以CBD、國門區和朝青板塊為主的東三、四環周邊高端公寓，如鳳凰城、昆侖公寓、星河灣、陽光上東等；此外還有望京及亞奧等外籍人士居住相對集中的區域項目，如東湖灣、遠洋萬和城， 以及剛剛上市的合生·麒麟社等。據了解，僅春節期間，北京在售商品住宅中單價最貴的盤古大觀就實現了認購6套、認購額近4億元的不俗業績，一定程度上也顯示了“限外令”松綁后的刺激效果。

　　同時，高端二手房市場近期也呈現出一定活躍態勢。“我愛我家”統計顯示，春節期間，境外人士(含港、澳、臺)的購房委托量比去年同期增加了118%，他們主要感興趣的物業是高檔二手公寓和二手別墅，經濟實力較強的買家對四合院也表現出了濃厚興趣。

　　北京星河灣銷售負責人表示，“之前積累的客戶和最近一些外籍人士表示出強烈的購買意愿，未來一段時間內應該可以促成成交。”而魯能地產格拉斯小鎮總經理王廣善接受采訪時也表示，魯能地產開發的另一別墅項目優山美地大概有1/3的房源都是來自于外資購買的，從這個比例來看還是不小的，“限外令”暫停以后，應該會給更多的外國人士提供機會。

　　據了解，星河灣、山水文園、陽光上東等海外購買客群較多的樓盤，目前已經做好接待外籍人士購買樓盤的準備。而順義別墅項目長實譽天下背景為香港開發商，這次“限外令”松綁對于他們來說更是個“喜訊”。據長江實業執行董事郭子威介紹，譽天下二期預計今年5月份開售，開售之前，開發商將會在香港進行項目展覽，把“限外令”松綁的利好信息進行廣泛傳達，力爭吸納更多港澳臺客群在京購房。

　　盡管“限外令”松綁為已經降到“冰點”的市場信心帶來一定溫暖，但一些專家指出，“限外令”松綁后雖然外籍人士購房咨詢量不斷增加，但是真正決定出手者目前看來仍然不多，依然存在很強觀望情緒。同時受到金融危機影響，海外購房群體在資金運轉和投資風險上也存在困難和顧慮，這都會讓外資購房的實際效果打上折扣。

　　●市場現實●

　　“限外令”松綁有助盤活高端住宅市場

　　據亞豪機構統計數據顯示，截至2009年2月1日，北京房地產市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個，這些項目已取得預售許可的待售套數累計26483套，待售面積354.4萬平方米，存量高端住宅的套數、面積分別占北京目前總存量二成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場占比較低，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額達到了844億元，而2008年全年北京完成房地產開發投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　世邦魏理仕華北區研究部董事覃曉梅介紹，“2005年外國人占高端住房成交的比例能占到20%甚至30%以上。而2007年底，外國的買家比例迅速下降到2.1%。種種限制下，2008年高端住宅中外資的購買比例僅在2%左右。”

　　●歷史回顧●

　　2006年7月，原建設部等六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，嚴格境外機構和境外個人購房管理。2007年2月，北京市建委等五部門發布了《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，明確規定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房客群以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場遭受嚴重打擊，雖處于2007年旺市背景下，銷量仍然暴跌，至2008年的低迷市況，銷量更是一蹶不振。

　　隨著國際金融環境的不斷惡化及國內經濟形勢的日益嚴峻，原本對房地產市場的嚴控政策也出現了松動。在國務院救市政策的帶動下，2009年春節前“限外令”的解禁，首開全國地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場帶來了利好。至此，長達近兩年的限外政策宣告暫緩。