昨日,新修訂的《廣東省物業(yè)管理條例》正式開始施行。新條例修改了原條例與《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等上位法不一致的內容,對上位法授權地方制定的內容作出具體規(guī)定,并結合我省實際對上位法進行細化。新條例實施第一天,記者采訪了省內部分物業(yè)管理企業(yè),多數(shù)物業(yè)公司均表示已組織員工學習,也會將員工的意見匯總,對將來的工作開展進行調整。

　　據(jù)了解,新條例在修改過程中對幾個概念進行了修改:將“業(yè)主公約”改為“管理規(guī)約”,將“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務企業(yè)”、“物業(yè)管理合同”改為“物業(yè)服務合同”。省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長許建華表示,這不僅僅只是概念的修改,更明確了一個基本的法律關系:對物業(yè)的共同管理權屬于業(yè)主共同享有,業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間是一種委托關系,物業(yè)服務企業(yè)只是通過物業(yè)服務合同為業(yè)主提供服務。

　　珠海格力物業(yè)管理有限公司負責人李越對此有自己的理解,將“管理”改為“服務”其實更多的是為了與上位法適應,對于物業(yè)公司來說,叫“管理”并不是說物業(yè)公司就不提供服務了,叫“服務”也不是不進行管理了,“所以從這點來說,對我們的工作并沒有大的影響。”但是他表示,條例對很多細節(jié)作出明確規(guī)定,這有利于維護物業(yè)公司、業(yè)委會和業(yè)主三方的利益,也有利于工作的開展。

　　許建華還介紹,新條例還明確了物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法,這就為“一個物業(yè)管理區(qū)也成立一個業(yè)主大會,由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務”提供了基礎。此外,舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū),如果業(yè)主需要實施物業(yè)管理的,也可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并引進物業(yè)服務企業(yè)。

　　新條例亮點

　　經權屬登記后車位才能出售

　　條例

　　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過六個月。

　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時,每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。

　　解讀

　　許建華介紹,現(xiàn)實生活中,有的開發(fā)商出于利益驅使,將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放,導致不少小區(qū)車位、車庫嚴重不足,業(yè)主對此意見很大。新條例針對這些情況作出相應規(guī)定,體現(xiàn)了幾個精神:一是車位車庫先租后售,并且租給業(yè)主和物業(yè)使用人以外的人只能是短期租賃合同；二是建設單位只能在依法取得權屬登記后方能出售；三是車位車庫數(shù)量較少時,每戶業(yè)主只能購買一個車位車庫,防止了少數(shù)業(yè)主包攬車位或者炒車位的行為,體現(xiàn)了公平性。

　　但許建華表示,新條例可以對小區(qū)車位的出租出售進行規(guī)范,但仍有些遺憾。“對條例實施以前已經出售的車位車庫,比較難約束。比如一戶有錢的業(yè)主之前買了二十幾個車位,他不租不賣也不用,這種行為如何制約,現(xiàn)在還沒有很好的辦法。”

　　業(yè)委會可審計物業(yè)服務資金

　　條例

　　建設單位出售物業(yè)時,不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用,由建設單位承擔。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　解讀

　　許建華說,對物業(yè)服務收費的投訴在現(xiàn)實中是比較多的問題,因此條例對前期物業(yè)管理階段和業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務階段的收費都作了明確規(guī)定。同時,新條例規(guī)定建設單位出售物業(yè)時不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用,這可以防止建設單位為了促銷而對物業(yè)服務企業(yè)造成損害。

　　尤其值得一提的是,新條例明確規(guī)定了業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計,這在原條例中是沒有提到的,給了業(yè)主委員會監(jiān)督權,能很好地約束物業(yè)服務企業(yè)的收支情況。

　　“住改商”“商改住”并未一刀切禁止

　　條例

　　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻洜I性用房；(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上方；(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；(五)違法搭建建筑物、構建物……

　　解讀

　　許建華介紹,根據(jù)該項規(guī)定,業(yè)主不得隨意改變房屋的用途,既包括“住改商”,也包括“商改住”。但同時,對于“住改商”、“商改住”,條例也未一刀切禁止,如果業(yè)主確實需要改變房屋用途的,應當遵守法律以及管理規(guī)約的規(guī)定。

　　對于“房中房”問題,省人大代表曾多次提案,呼吁禁止“房中房”,明確執(zhí)法主體,加大懲罰力度。對此,條例除了禁止該行為外,還明確了發(fā)生該違法行為時,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除,并對業(yè)主、物業(yè)使用人處1000元以上5000元以下的罰款,并對裝飾裝修企業(yè)處5000元以上5萬元以下的罰款。

　　但許建華仍表示,1000元—5000元的罰款,對很多人來說,處罰力度仍嫌不夠,對“房中房”的震懾力度還不購,需要在以后的修訂中進行完善。(記者 盧軼)