3月3日，全國兩會將揭開序幕。在宏觀經濟處于下行通道、樓市依然低迷不振的當前，兩會的政策風向標作用較之過去更為地產界所關注。而地方兩會在此前一個月當中的種種表現，亦為即將召開的全國兩會進行了一次民意的預演。

　　北京：激辯保障房 

　　2月25日，北京市市民蘇泉在報紙上看到了石景山金頂街兩限房7月將竣工的消息，這讓他陷入了矛盾：是咬牙買一套“差不多”的商品房，還是去“擠”申請兩限房的汪洋大軍？

　　蘇泉不知道，他的這種想法正成為許多普通住宅開發商所擔心的問題。隨著北京保障房持續入市，普通住宅面臨著購買力分流的巨大壓力。這樣的擔心在今年北京兩會上突出表現在兩件事上。

　　第一件事是在“擴內需、保增長、促進首都經濟發展”的座談會上，北京市政協委員、華遠集團總裁任志強作為首個發言人拋出了尖銳的觀點：政府對目前經濟形勢認識不足，過度擴張保障房建設導致投資者對房地產發展信心不足。

　　北京市市長郭金龍則明確回應：“政府加強保障房的建設并不會沖擊房地產市場”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產業前景光明，但當前的市場結構需要調整。

　　這一回答與北京市人大代表、北京市副市長陳剛的表態遙相呼應。他在接受媒體采訪時強調，價格在每平方米6000至8000元的中檔房是目前北京商品房市場最短缺的部分，“北京不會為了消化存量房而減少或停止保障房的市場投放”。

　　第二件事則發生在北京市人大代表、SOHO中國董事長潘石屹身上。他原本打算提交“撤銷限價房”的建議，但建議內容在博客上公開后引起極大爭議。北京兩會召開當天，潘石屹臨時撤回了這份建議，原因是“上網仔細查了一下相關材料，發現限價房政策確實是解決百姓住房問題的有效途徑”。

　　無論對于保障房的“辯論”如何激烈，“加大住房保障力度”仍然寫進了北京市的《政府工作報告》當中。2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開工建設和收購保障房850萬平方米，其中限價房為650萬平方米。

　　“我們都看到了香港保障房對房地產市場的沖擊，無法預料如此大體量的保障房入市會對北京樓市帶來多大影響。”一家上市地產公司營銷總監說。在他看來，隨著保障房的持續入市，一旦可申請人數超過購房需求總量的30%，沖擊在所難免。他更為擔心的是，與普通商品房供應對象界線最模糊的限價房，是未來北京保障房供應的重頭戲。

　　潘石屹則認為問題要更加嚴重。自去年年底住房和城鄉建設部公開表示未來3年將投入9000億元建設保障房之后，潘石屹便在公開場合表示，普通住宅面臨降價壓力，不能適應的開發商將被淘汰。

　　某京郊地產項目銷售總監的切身體會是，保障房意味著同區域普通住宅項目必須“抑價”，定位在9000元左右的項目壓力尤為突出。

　　綠地集團董事長張玉良認為，當前低成本時期正是政府推進保障房建設的大好時機，企業要學會“錯位競爭”。

　　亦有人從中看到了機遇。一位業內人士認為，在當前樓市下行時期，保障房對開發商也意味著一個低風險、保持資金流動的存活機會。

　　上海：購房入戶胎死腹中 

　　“花錢在上海買房也不能落戶了。”2月23日，寧波人黃建碩聽到這個消息后決定推后自己的購房計劃。當日，上海市政府網站公布了《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶口試行辦法》，除去持《上海市居住證》及參加本市城鎮社會保險滿7年等規定外，原本坊間流傳甚熱的“購房入戶”并未出現在條文當中。

　　“從兩會前一直到兩會后，幾經討論、多方考量之下，政府最終還是決定放棄入戶上海對住房一項的要求。畢竟這次戶籍改革立意在于吸引高級人才，而不是利用戶籍政策來振興房地產市場。”一位上海市政府決策咨詢委員會專家對記者表示。

　　幾乎是從杭州、廈門等城市實施購房入戶這一救市“殺手锏”開始，一直想在上海落戶安家的黃建碩便時刻關注起上海的政策風向。

　　2003年，黃建碩初到上海，沒能趕上藍印戶口末班車。然而2008年10月底，住房和城鄉建設部組織開發商召開意見征詢會的一則消息又帶給了他希望。黃建碩聽說，在這次會議中，上海1998年促進商品房成交的一系列政策又被重新提及，其中就包括重新啟動“藍印戶口”方案。

　　盡管黃建碩也知道，要在北京、上海這樣的一線大城市實施類似杭州、廈門的購房入戶政策并非易事，而當前上海樓市在幾輪新政的刺激下有所回暖，似乎也沒有出臺購房入戶政策的必要。但是，坊間傳聞愈演愈熱。

　　2008年11月，一份名為《上海市藍印戶口管理暫行規定》的文件在網上廣為流傳。黃建碩看到，這份言之鑿鑿的上海購房入戶新標準文件，甚至對在黃浦、靜安、盧灣等中心城區及浦東、閔行等區的購房總價作出了不同規定。然而幾經對比，他確認該文件根本就是多年前上海藍印戶口施行政策的“新編版本”。

　　隨后，上海市官方對該文件一再否認，但反而令購房入戶政策的輿論呼聲更大。較之長期觀望的普通購房者黃建碩，深陷“寒冬”的開發商們顯然對購房入戶提振樓市抱有更多的期望。

　　“上海市政府否認藍印戶口的口徑其實耐人尋味。”一位開發商在當時對記者分析。“官方表態是‘目前沒有’，但‘會根據市場變化及時研究出臺新的政策’，這顯然是留有余地的，很可能到了兩會就會有新的風向。”這位開發商信心滿滿。

　　黃建碩也很快從上海兩會中尋找到了新的希望。上海兩會期間，上海市市長韓正表示，上海將出臺人才居住證與戶籍銜接的辦法。

　　“由上海居住證轉戶籍需要一定的落戶條件，而固定居住地這一條件完全可以間接轉換為購房入戶。”上海泰麒房產工作室分析師何凌飛直言。

　　然而上海兩會過后，2月12日，上海市政府新聞發言人明確就“購房退稅”和“藍印戶口”傳聞予以公開否認。不同于以往，這一次語氣斬釘截鐵，不留余地。10天后，上海戶籍改革文件正式出臺，關于購房入戶的種種推測就此告終。

　　前述上海市政府決策咨詢委員會專家對記者透露，在兩會期間關于上海戶籍制度改革方案的課題研究中，住房一直是被反復討論的一個指標。“在考慮兩會間廣大代表意見、輿論影響以及上海房價現行高位等種種因素之后，最終還是覺得不該把買房作為局限性條件”。

　　而另一位知情人士透露，兩會前后上海官方確實討論過像蘇州那樣實施有納稅數額、參保及工作年限等一定限制的購房入戶政策，但考慮到國家政策口子和實際實施困難等因素，這一討論最終沒有成型。

　　部分城市出臺購房入戶政策2月13日，廣東省提出，擬在有條件城市放寬購房入戶政策。這是自2008年12月成都率先恢復購房落戶政策，武漢、天津、重慶、濟南等大中城市紛紛效仿之后，第一個擬推購房落戶政策的省份。

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。今年1月19日，武漢市發布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來購房者入戶限制的相關內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，對于各大城區的購房入戶標準均有所放寬。

　　廣東：支柱產業之爭

　　2月17日閉幕的廣東兩會給了房地產這一敏感行業以新的定義。在當天公布的《政府工作報告》中，房地產的支柱產業地位不再被提及。

　　事實上，在《政府工作報告》審議稿當中，有關擴大消費需求、拉動經濟的文字段落中確實有“發揮房地產的支柱產業作用”的表述。分組討論時，有代表認為群眾很關心房價問題，若把房地產定為支柱產業容易與“政府要推高房價”這一聯想掛鉤，因此將這一表述從《政府工作報告》中刪除。

　　值得一提的是，在2008年12月份，廣東省房地產業協會向廣東省建設廳和省政府提交了一份《關于發揮支柱產業重要作用的政策建議》，提出面對廣東房地產市場銷售大幅度下滑、國內國際宏觀經濟步入下行通道的形勢，各級政府應當明確房地產業的重要地位，充分發揮其支柱作用，擴大居民購房需求，保護房地產開發投資積極性，帶動上下游產業持續發展，避免房地產市場和宏觀經濟調整“硬著陸”。

　　“房地產業目前正處于一種尷尬的地位。”廣州市社科院科研處處長彭澎表示，房地產行業的各種矛盾集中體現在“房價”這兩個關注度最高的字眼上。雖然在部分地區如珠三角經過一年多的深度調整，房價已經基本到位，但北京、上海等地的市場才剛剛進入這一輪調整周期，部分地方房價依然堅挺。

　　“房價依然是關系民生和社會和諧的敏感話題，出于這種考慮不再強調房地產支柱產業的地位也是情有可原。”彭澎說。

　　“一提到政府救市，民眾很容易和拉高房價掛鉤，實際上二者并沒有直接聯系。”合富輝煌首席分析師黎文江說。

　　對于這一轉變，亦有專家提出了不同的觀點。有人認為，廣東目前確已渡過了房地產發揮支柱作用的階段，而且政府也應該厘清自己在房地產市場中的職責，“不能以行政手段過多干預市場”。

　　彭澎指出，目前廣東省房地產投資占GDP的比重已經低于全國平均水平。數據顯示，2007、2008年，房地產投資占廣東GDP的比重分別是8.20%和8.21%，而同期全國的平均水平是10.25%和10.17%。而在廣東的十一五規劃當中，便已經沒有提及房地產的支柱產業作用。

　　“房子是一種具有公共屬性的產品，應該劃分為政府保障和市場化兩種類型，不能混為一談。”彭澎認為，政府部門應該抓好保障房和普通商品房的建設，高端商品房應交給市場自己調節，“對房價的干涉面要有所區分”。

　　在彭彭看來，廣東省政府工作報告刪除房地產支柱產業表述，強調加強市場的調控和引導，加快保障性住房建設就是職能劃分的體現，“是很理智的態度”。

　　深圳：吁請限外解禁

　　一年沒來深圳看樓的香港人陳先生最近又現身深圳樓市。

　　“有合適的樓就準備買，深圳的房價比香港要便宜得多，而且離香港近，自住或者投資都可以。”而促使陳先生再來看樓的一個重要原因是，廣東省政協委員、卓越集團總裁李曉平上交了取消“限外令”的提案。

　　2月11日，在廣東省政協十屆二次會議上，李曉平呼吁政府盡快根據各地房地產市場情況，取消一些對宏觀調控、限制房價作用不大，或由于經濟形勢逆轉而證明已不適合的政策。他建議深圳市允許免交土地增值稅，分期支付土地款，取消“限外令”等。

　　“深圳市政府應該取消‘限外令’，消除港企進入、深港融合發展的障礙。”這是李曉平提議取消“限外令”的初衷。

　　的確，一紙“限外令”使得毗鄰香港的深圳樓市備受打擊。經調查發現，深圳福田區皇崗口岸附近的皇御苑，其一二期有80%的港人購買率。但在“限外”之后，這里不再是港人的后花園，只有不足20%的外銷。開發商不得不調整銷售策略，重新定位購買群體。

　　而此前深圳市國土資源與房產管理局新聞發言人接受媒體采訪時仍然表示，目前不會取消“限外令”。

　　但據京基集團董事長陳華透露，深圳市相關部門已經對“取消限外令”提案做相關研究，或許在不久后“限外令”將迎來解禁。

　　對此，陳先生滿是興奮。“以前我們來深圳買樓，限制太多，我們沒法買。現在都說要取消這個限外令，終歸還是好的。不讓香港人在這買房居住生活，怎么談深港一體化呢？”

　　“目前香港人等被限群體在深圳炒樓的幾率并不是很大。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷認為這一限制對口岸物業傷害較大，解除“限外令”將擴大需求面，對深圳房地產市場的提振也有積極作用。

　　深圳中原地產總經理李耀智表示，深圳目前的外銷比例為6%~8%，其中港人占90%。“現在港人看房量已有所增加，如果‘限外令’放松，成交量肯定會上升。”

　　“在當前形勢下，政策也應做相應的變通，甚至可以暫時取消‘限外令’，這對于緊鄰港澳的深圳樓市而言尤為重要。”李曉平說。

　　深圳房地產研究所負責人王鋒也建議，深圳政府部門應當出臺針對房地產的刺激政策，因為樓市回暖的根基尚不穩固。“此前一些不適合的房地產調控政策有必要糾正，比如限外政策就是其中之一。”(中國房地產報)