北京市國土局透露，北京市正在考慮進行“宅基地換房”的試點工作。雖然試點的具體地點尚未確定，試點方案也還有待市政府討論批準，但總體判斷，試點正式推出以及最終由點到面逐步推進，應是順勢而為，大勢所趨。

　　理由非常簡單，既然城鎮化是經濟社會發展的必然方向，農地流轉，也注定有實質性破題的那一天。此次北京市準備推進的“宅基地換房”，其實是農地流轉的一個非常小的試探。其醞釀的緣由顯然為，盡管耕地流失就全國范圍而言并未實質性扭轉，但同時，還有大量的農村土地實際處于閑置狀態，目前的農村宅基地政策，也已遠不適應城鄉經濟社會發展的要求。尤為要者，“天津試點”的成功經驗，客觀上為城鎮化發展以及“三農”問題的破解，提供了新穎的思路。

　　“天津試點”的成功經驗，可見的總結無外乎五條：一、較好地解決了“三農”問題；二、為經濟發展提供新的空間；三、有效地節約了土地；四、明顯改變生態環境；五、為管理制度創新提供了契機。客觀而論，如果試點工作嚴格按照預設的方向運作，如此利好其實不難企及。

　　公開信息透露的北京市“宅基地換房”的要點，明顯充滿了謹慎。例如，農民所分得的房屋仍是集體產權(即通常所說的小產權)，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質，不能用于房地產開發等用途，主要用來發展村鎮集體經濟等限定，其實質，就是刻意防范因土地流轉失控所可能引發的各種問題。畢竟，在當前農地流轉尚極其缺乏制度規范的狀況下，眼前、短期的蠅頭之利，完全有可能讓農民徹底喪失基本生活的依靠，從而在城鎮化大潮中進退失據。應該承認，此前各地因城鎮化大發展而出現的農民住上樓房卻喪失謀生資本等問題，本質上，就是用些許利益置換了農民財產的長遠收益和時間價值。

　　由此，“宅基地換房”的核心要件，就政府而言，是推動北京市農村二、三產業發展，增加農民收入，建立城鄉一體化的土地市場；就農民而言，則是如何分享城鎮化發展的現實利益。或言之，就是如何讓農民更多地分享改革的成果。

　　而要達至這樣的目標，關鍵還是如何切實保障農民的基本權利——這是一個老問題，但卻是一個至今沒有解決的問題。如果利益主體喪失了民主的話語權和決策權，所有看似美好的改革與制度設計，都有可能變成是對弱者的盤剝。北京市的“宅基地換房”雖不涉及土地的買賣，但本質上卻也是一個集體內部的交易，其不可避免地會引發交易是否合理的糾紛，而如何科學、有序、合理地化解這種糾紛，其實就是“宅基地換房”改革能否真正成功的制度保障和樞紐關鍵。（徐冰）