今年全國兩會上，全國工商聯(lián)提交的一份有關房企開發(fā)費用的調研報告引起了輿論軒然大波。3月17日，全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在接受本報記者專訪時首度直面此事做出回應，并對未來房地

　　產市場走勢表達了個人看法。她特別指出，2月份房地產投資的“高臺跳水”是一個值得警惕的信號。

　　“政府要考慮如何在‘高價饅頭’和‘低價面粉’之間建立過渡通道”

　　中國房地產報：據工商聯(lián)調研，在開發(fā)總費用中流向政府的部分，即土地成本和各種稅費占比達49.42%甚至更高。這在樓市低迷期意味著什么？

　　聶梅生：建安成本、土地成本和各種稅費是房企無法調整的剛性成本，這也是下調房價的底線。隨著近一年來的量價齊跌，房地產行業(yè)已經步入微利時代。本次調研就是希望用科學的數據來分析房價構成，給購房者以及決策層一個理性的依據。就房企單方面而言，房價的壓縮空間已經不大，要進一步調整就需要有更大的彈性。

　　中國房地產報：但一些地方政府似乎對這個調研數據存有異議。

　　聶梅生：這里有一個理解的問題，可能是對“流向”和“拿走”有所混淆。占比49.42%的部分，除去土地出讓金外，還有國稅與地稅，以及各種費用，并不等于說全是“地方政府拿走”。至于這些稅費流向政府之后，二次分配再補回到什么地方，則是另外一個層面的問題。如果有人認為數據有誤，可以拿出自己的數據來討論，這本身就是一個學術研究過程。

　　中國房地產報：有觀點認為，這是把“房價高企”的“球”踢給了地方政府。

　　聶梅生：調研報告并沒有針對地方政府，而是針對整個房地產的財稅體制和土地出讓制度。隨著近十年來住房需求的釋放，上一輪房地產高速發(fā)展的周期已經走到盡頭，當前阻礙房地產業(yè)健康發(fā)展的是一些體制機制上的障礙，必須改革。而當前市場的低迷恰恰是改革的良機。

　　中國房地產報：在這個時候提出開發(fā)稅費的改革，是否和當前房企的生存狀況有關？

　　聶梅生：目前行業(yè)還不至于出現(xiàn)大規(guī)模的房企倒閉現(xiàn)象，原因在于它們正在回吐2006、2007年所賺得的利潤。“回吐家底”的結果就是填平交易量，修橋過溝，換一個更加平穩(wěn)、健康的市場環(huán)境。

　　但現(xiàn)在的情況是，過去市場過熱時期拿地建造的樓盤還沒有賣出去，即便有低價土地，開發(fā)商沒有錢也不敢貿然買進。當前政府需要考慮的是，如何在“高價饅頭”和“低價面粉”之間建立一個過渡通道，這樣市場才可能真正好轉。

　　“除了要在消費環(huán)節(jié)促進交易回暖，還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心”

　　中國房地產報：您對當前房地產市場最擔憂的是什么？

　　聶梅生：庫存的大量積壓直接關系到房地產的后續(xù)投資，這是我最為擔憂的。舊的房子賣不出去，新的投資便不可能開始，而這最終會體現(xiàn)在GDP上。

　　GDP的增長要依靠所有行業(yè)共同支撐。如果要保8%的增長，即便房地產業(yè)不給予支援，至少也不要拖后腿。但今年1~2月份全國房地產開發(fā)投資同比增長僅為1%，過去兩年該數據一直保持在20%~30%之間，這樣的“高臺跳水”非常值得警惕。

　　中國房地產報：有觀點認為，政府應該借本次金融危機調整GDP對房地產投資的依賴程度，而其缺口將通過保障房及其他產業(yè)的4萬億元投資來彌補。

　　聶梅生：我對這種觀點持保留意見。可以算一筆賬：即便比較樂觀地預計今年房地產投資零增長，按照去年投資總額3萬億元、同比增長20.9%來計算，這一缺口便是0.6萬億元，乘以拉動相關產業(yè)的系數2，總缺口高達1.8萬億元。4萬億元是國家未來兩年的投資計劃，加上當前外貿出口、農業(yè)、鋼鐵業(yè)都在下滑，怎么彌補得過來？

　　房地產的問題最終會反映到宏觀經濟上，但很多人談房地產都只愿意談民生而回避經濟方面的問題，這是不全面的。房地產業(yè)的健康與否不能單純以房價的高低來判斷，保持合理的投資增長是必要的。房地產是經濟增長的一個巨大引擎和杠桿，在保增長中不應人為地忽略它。

　　中國房地產報：但目前房地產刺激政策主要還停留在消費層面，并沒有全面涉及房地產投資領域。

　　聶梅生：政府對政策的出臺有一個步驟設計，目前還停留在消費層面，而且對購買力也是從低端到高端逐步釋放。對此我非常贊同，也確實取得了一定的成效。但是僅僅依靠現(xiàn)有的政策內容能否支撐一整年的市場回暖勢頭，我表示懷疑。在宏觀經濟環(huán)境并不樂觀的情況下，除了要在消費環(huán)節(jié)進一步促進交易回暖，還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心，雙管齊下才能保證房地產市場企穩(wěn)發(fā)展。

　　中國房地產報：您對未來市場的走勢作何判斷？

　　聶梅生：目前我還沒有看清楚，大家都在等數據，因為第一輪“自住性需求”還沒有釋放完，而第二輪“改善性需求”也才剛剛在兩會上定調。我個人認為6月份是一個時間節(jié)點。如果6月底之前成交量能持續(xù)回升，等到下半年4萬億元投資的效果逐步顯現(xiàn)，這個危機就算過去了。但如果這一輪購買力的釋放僅僅是暫時的，未來3個月都不能持續(xù)，政府便需要有進一步的動作。

　　值得注意的是，政策效應往往都有3個月左右的滯后期，一旦錯過出手的最佳時機，恐怕整個宏觀經濟都要付出代價。(中國房地產報)