近日，“住宅滿70年后可能需要‘有償續期’”的說法頗引人關注。23日，國土資源部官員就此表態說，這是一種不負責任的推測。《土地管理法》征求意見稿中，的確用“住宅滿70年后‘按照國家有關規定自動續期’”替換了原有的“無償自動續期”，但這位官員強調，“自動續期”規定何時出臺還沒有明確說法，“按照國家規定自動續期”的表述并不預示著國家將出臺“自動續期”的相關規定。

　　相比之下，“無償自動續期”的表述十分明確，而“按照國家有關規定自動續期”的說法，則容易給人們留下很大的想象空間。但無論如何，從專業的角度看，就此便得出“有償續期”的論斷，仍顯得非常輕率。

　　因為，首先， 從現實來說，“有償自動續期”的可操作性較差。現在，很多物業公司一年幾萬元的物業服務費都很難向業主收齊，也因此出現了大量的物業糾紛。而住宅土地使用權70年到期以后，若是有償續期，有關方面向每家每戶收取土地使用費恐怕更是難上加難，各種各樣的矛盾糾紛在所難免。

　　其次， 從傳統的民法理論看，“有償自動續期”也有違民法的基本理論。眾所周知，所有權包括了對房屋的占有、使用、收益和處分權，是一種完全物權，也是一種永久性物權，是沒有期限的。但如果土地使用權70年到期后需“有償續期”，而房屋所有權人又不愿交納土地使用費的話，所有權人就沒有了土地使用權，也就無法行使對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。如是，這樣的“所有權”便成了一種有期限的物權，與所有權本質的特點發生了矛盾，也會動搖傳統的民法理論。

　　從法律的基本精神看，我國憲法、物權法倡導私有財產神圣不可侵犯，充分尊重和保護人的私有財產。如果規定土地使用權70年后有償續期，就意味著房屋的所有權必須不斷地購買才能維持。這樣的產權類似于承租權，也在某種程度上否認了老百姓對房屋的物權和私有財產權。這不僅會讓人們缺乏安全感，無助于安居樂業，還可能使憲法、物權法陷入無法解釋的狀況。

　　而且，從所有權變動來說，“有償自動續期”也不利于二手房交易市場的穩定，會限制二手房資源的優化配置。因為買受人買了房子后就有可能面臨土地到期的問題，又要交納一大筆土地使用費，這會讓買房人望而卻步。這就為所有權變動設置了障礙，同時，也容易導致大量合同解除的相關法律糾紛，不利于市場的穩定與發展。

　　此外，還要防止一些地方政府利用住宅用地有償續期的方式，設定不同的“收費標準”與民爭利。近年一些地方政府的主要收入是依靠出讓土地獲得的，若是土地使用權70年到期后，可以重新利用同一塊土地再次出讓，繼續用這種方法增加自己的財政收入，將可能導致一些地方政府對此形成依賴，通過一些不規范的操作獲得財政收入的增加。同時，還可能刺激一些地方政府的拆遷欲望，因為當土地使用權到期后，居民如果失去了土地使用權，有關方面就可能不再考慮房屋所在的地理位置而只對居民進行房價補償，這自然可以降低拆遷成本，但也會從本質上侵害居民的合法權益。

　　由此可見，住宅土地使用權到期后如何續期，將是一個涉及方方面面的嚴肅課題，不可妄下論斷。同時，相關性法規的修改也應秉承憲法、物權法精神，在充分保障民眾權益的基礎上審慎而為。

　　秦兵　王佳紅(北京房地產專業律師)