供不應求推動房價上漲

　　11月13日，國家發改委、統計局聯合發布了全國70個大中城市10月份的房屋價格調查。調查顯示，70個城市房價同比上漲6.6%，北京漲幅高達10.7%，列全國第一。

　　2005年以來出臺了一系列旨在平抑房價的宏觀調控政策，然而房價卻逆勢走高。粗略估計，2004年以來全國商品房新開樓盤均價上漲了50%以上，廣州漲了80%，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。

　　在這一過程中，作為商品房交易的賣方——房地產開發商究竟扮演了什么樣的角色？他們如何看待房價飛漲的成因？宏觀調控政策對于他們又起到了什么樣的作用？

　　買的遠比賣的多

　　“供不應求的市場關系造成了房價高漲。”無論是任志強、潘石屹還是張寶全，每個接受記者采訪的房地產商在這個問題上都給出了“標準答案”。

　　北京華遠集團總裁任志強給出了房價上漲的四種原因：第一是成本推動，包括土地成本的提高，稅費的增加等；第二是質量提高推動，過去的房子可能沒有廚房衛生間，現在房子的品質已大大提高；第三是需求推動，供不應求，價格必漲；第四是結構型推動，比如經濟適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價格上升。

　　“這四種原因都在推動房價上漲，但供需是最主要的原因。”任志強說。

　　至于商品房為什么供不應求，任歸因于多個方面。

　　“北京已經連續兩年沒有完成商品房供地任務。”任志強援引官方數據說，2005年公布的1500公頃供應量實際沒有完成，今年公布1600公頃，現在已到年底，只完成57%。

　　能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任志強認為這是一個理所當然的邏輯。事實似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面積比上年下降27%。

　　土地供應量下降和商品房竣工面積減少的同時，商品房銷售卻節節走高。以11月的數據推算，北京的商品房銷售面積，去年比前年增長了5.6%，今年又比去年增長了10.8%。

　　任志強認為，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一個重要原因。

　　通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005年，全國住房私有化率是85.8%，寧波、煙臺、襄樊等二線城市達到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率則不到80%。這就是說，20%多的大城市居民有買房子的需要。

　　在任志強看來，一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍中也促成了需求過旺。

　　他援引國務院文件說，中低收入家庭的住房問題就應當由政府的廉租房和經濟適用房來解決，而不是讓他們購買商品房。

　　“1998年房改之后的經濟適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權利；沒錢人買不到，所以就去擠商品房。”

　　多種因素共同作用下，商品房出現了嚴重的供不應求。數據顯示，近年來全國每年增加800萬戶城市居民，但新增商品房供應量卻不到400萬套，而且差額主要集中在大城市。

　　他認為，大城市的公共服務完備，醫療教育最好，水暖電氣交通都有政府補貼，自然對富人的吸引力大，這些公共服務自然也會在房價中體現出來。“煤在山西生產，污染留在山西，財富卻消費在了北京。”對本地人而言，“享受了外地財富帶來的繁榮，就得有承受高物價、高房價的心理準備。”

　　“除非有一天山西也能提供這么好的公共產品，富人們不用集中到北京來，北京商品房的供需才會平衡。”任志強說。

　　(文章來源：南方周末)