17日，國稅總局發(fā)布通知，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行以“預(yù)征”為主的增值稅繳納法。樓市進(jìn)入了稅收調(diào)控的新階段。

　　土地增值稅從“預(yù)征”轉(zhuǎn)為“清算”，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。因此，18日在新加坡亞洲新聞臺在北京舉辦的一個中新房地產(chǎn)融資論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生肯定地說，現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在“算賬”，重新計算自己的利潤空間。不過，同時在場的萬通集團(tuán)董事局主席馮侖卻不愿意談算賬的事情，而是和到場的朋友“講故事”。

　　去年馮侖參加了中央臺舉辦的玄奘之旅活動，重新走一遍西游之路，同行也有地產(chǎn)老板。活動歷時30多天，一回來老板們發(fā)現(xiàn)自己的上市企業(yè)市值大漲。“一個老板漲了100億，過了10天又是70億，又過了5天又是100億，現(xiàn)在達(dá)到了700多億總市值”。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)了3年，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了怎樣的沖擊？按照馮侖的計算，前十大的企業(yè)是越來越大了。這些大企業(yè)在宏觀政策緊縮的情況下壯大了起來，故事背后的邏輯是什么呢？“肯定不是銀行的關(guān)系”，銀行這三年對開發(fā)商的貸款是越來越緊了；“肯定也和中國國內(nèi)直接投資者沒有關(guān)系”。那么和誰有關(guān)系呢？馮侖的答案是“和大型國有企業(yè)有關(guān)系，和外國的投行基金有關(guān)系”，還有“和中國的資本市場有關(guān)系，股市大漲成就了這些企業(yè)的壯大”，再有就是“和公司自身的良好發(fā)展，和市場的巨大需求有關(guān)系”。

　　馮侖的觀點(diǎn)是，銀行不再成就開發(fā)商，成就開發(fā)商的是上市，還有國外資本的投入。但是，要能夠上市，能夠吸引到海外資金，開發(fā)商就不得不改變從前的戰(zhàn)略和商業(yè)模式。“不再追求尋租，不再只希望買賣地皮，而是要改善公司治理結(jié)構(gòu)，改變股東結(jié)構(gòu)，要為客戶的利益著想”。只要這樣發(fā)展下去，“今后5年的故事，將是前3年故事的延續(xù)，中國房地產(chǎn)市場很快就會出現(xiàn)市值過1000億的企業(yè)”。

　　對于土地增值稅，馮侖還是這個觀點(diǎn)，不能再靠土地發(fā)展，靠政策發(fā)展，“要把幸福抓在自己的手中”，要靠自身的實(shí)力為土地增加價值。“所有的宏觀調(diào)控政策都是利好政策，會促使企業(yè)踏踏實(shí)實(shí)發(fā)展。”

　　對于“如何讓普通人能夠住上房子”，馮侖也是“唯政策論”，“其實(shí)開發(fā)商都老老實(shí)實(shí)聽政府的話，比如嚴(yán)格遵守‘70／90’原則，問題就自然可以解決了”。

　　(來源：中華工商時報 作者：程凱）