世博概念曾經(jīng)對上海，尤其是浦東樓市有一個很大的拉升。但隨著2010年世博會召開進入最后的倒計時之際，后世博時代，上海樓市如何走已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的思考。上海會否出現(xiàn)奧運會前后北京房價沖高回落的情況？最近有業(yè)內(nèi)人士提出，后世博時代，上海樓市或許更精彩。世博園區(qū)的二次開發(fā)被視作撬動下一輪上海區(qū)域樓市發(fā)展的契機。

　　被譽為“經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克”的上海世博會即將成為北京奧運會后中國的又一大國際盛事。其對舉辦城市的經(jīng)濟影響深遠，尤其是房地產(chǎn)業(yè)從中受益匪淺。總體來看，業(yè)內(nèi)認為世博會后相關(guān)區(qū)域的房價能夠基本保持穩(wěn)定，因為世博建設(shè)已經(jīng)推動周邊形成了一個較為高檔的房地產(chǎn)區(qū)域，對未來房價的支撐力度比發(fā)展前著實牢固得多，雖然不排除樓市整體調(diào)整時受到影響。

　　前期：藥力持久的興奮劑

　　從2002年申請舉辦世博會成功至今，世博會對浦東乃至整個上海的房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響十分明顯。雖然近些年來上海房價的持續(xù)上漲是受多方面因素的影響，但世博會無疑是一支有效的興奮劑。

　　正如當時浦東新區(qū)政府部門所預(yù)期的，世博會分區(qū)域、分階段地影響著樓市格局和房產(chǎn)價格。從區(qū)域來看，受影響最大的無疑還是世博園區(qū)范圍內(nèi)及周邊的房地產(chǎn)。如規(guī)劃用地5.28平方公里的世博園區(qū)，約四分之三集中在浦東新區(qū)西南部，還涉及黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。

　　“世博會點燃了黃浦江兩岸世博區(qū)域的樓市熱情，在申博成功后的短短一年時間，無論是浦東還是浦西，恒大翰城、蓬萊家園、耀江花園等一批沿江樓盤樓價迅速躥升并很快售罄。樓市中的板塊概念也應(yīng)運而生，浦東世博板塊的部分樓盤價格增幅超過50%，遠遠超過同期上海住房的均價增幅。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅介紹。

　　事實上，申博成功之前，一些嗅覺靈敏的開發(fā)商早早地在浦江兩岸購買了數(shù)目可觀的土地，如陸家嘴、萬科、大華、中房、中星等一批知名房企在世博會址鄰近范圍獲得開發(fā)項目。而如今打開上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢浦東世博板塊，已經(jīng)無新盤供應(yīng)，可售的一手住宅房源也所剩無幾。“借世博會的光，世博樓市效應(yīng)輻射至緊鄰世博園區(qū)的三林板塊，近三年來，新房價格從七、八千翻至近兩萬，顯然開發(fā)商成了最大受益者。”有市場人士直言。

　　中期：供應(yīng)現(xiàn)階段性緊張

　　根據(jù)本報日前獨家獲得的消息，涉及世博板塊的房地產(chǎn)項目被政府部門要求在明年4月至11月期間停止施工、動拆遷等工程。知情人士透露，參與此次協(xié)調(diào)會的開發(fā)商涉及浦東、黃浦、盧灣等多個區(qū)域的在建和擬建項目。雖然在世博園區(qū)內(nèi)的項目并不多，但一些周邊板塊也被牽涉進來，停工的范圍比較大。

　　而對于樓市來說，階段性停工所帶來的影響與世博會所帶來的刺激同樣不可忽視。相比其他城市，上海本來存量房比較少，尤其是今年樓市交易回暖以來，上海房源“告急”就不斷被業(yè)內(nèi)提及。因世博會而導(dǎo)致一些項目停工無疑會加深本就緊張的供求矛盾。

　　不僅如此，記者還從一些房地產(chǎn)顧問代理機構(gòu)了解到，明年上海開發(fā)商的營銷策略也因世博會的召開而有所調(diào)整。“不少明年計劃推盤的客戶都不約而同地打算避開世博會召開的時間段，比如選擇5月世博會召開前推盤或者干脆10月世博會結(jié)束后推盤，主要是考慮到世博會期間市場吸引力有所轉(zhuǎn)移，而且為了保障世博順利舉行很多方面可能也有限制，所以估計看房者會減少。”有項目經(jīng)理坦言。

　　不過，他也指出，階段性的供應(yīng)緊張加劇對房價可能形成支撐。此外，基于世博建設(shè)所產(chǎn)生的動遷、改善等直接需求近幾年已基本消化完畢，很多樓盤銷售一空，現(xiàn)階段世博板塊已形成二手房占主導(dǎo)的樓市格局，如果真有實際需求，可以直接進入二手房市場。

　　后期：二次開發(fā)的土地商機

　　“世博會后，為世博而大規(guī)模建設(shè)的地鐵、道路、廣場、綠化及市政配套等仍可造福周邊樓市，留下的景點、會展、商業(yè)等項目也能將區(qū)域樓市的檔次明顯提高。”有樓市分析師表示，“在世博召開前，這里的一二手房價已經(jīng)幾次躍過新高度，哪怕是很多“角落”里的老房子也水漲船高。雖然其中不排除盲目、透支世博概念的成分，但世博建設(shè)帶來的升值空間是確確實實的。”

　　對于有人擔心會出現(xiàn)奧運會前后北京房價經(jīng)歷沖高回落的情況，分析師則認為去年北京房價的調(diào)整主要還是與大環(huán)境有關(guān)，“去年下半年全國主要城市樓市都經(jīng)歷深度調(diào)整，選擇降價的開發(fā)商和二手房業(yè)主很多。世博會后的樓市局面當然也會受到明后年的經(jīng)濟大環(huán)境影響。”

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就指出，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會的“后發(fā)效應(yīng)”或許比“先發(fā)效應(yīng)”更大。如根據(jù)國際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，那么這對于開發(fā)商來說，就隱藏著巨大的商機。

　　事實上，后世博時期的發(fā)展已在籌劃中。根據(jù)本月剛披露的“浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時期(2010-2020)發(fā)展戰(zhàn)略研究”，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計劃未來建成一個“世博新城”，成為上海的第五個城市副中心。世博新城的范圍主要集中在濱江地區(qū)，即世博園區(qū)和耀華國際地塊及其外圍地區(qū)，大約8平方公里，輻射范圍則著眼于浦東與南匯合并后的整個大浦東地區(qū)，面積約1400平方公里。業(yè)內(nèi)也普遍預(yù)期，世博園區(qū)未來二次開發(fā)時的這些土地供應(yīng)將是許多地產(chǎn)巨頭的爭奪對象，當然，基于世博建設(shè)帶來的成熟格局，地價也會因此提高。如果以今年上海的“單價地王”作參考，處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，以高達約2.2萬元/平方米的樓板價成交，而同樣處于內(nèi)環(huán)區(qū)域的“世博土地”，其未來的價值可想而知。(李和裕）