受房產調控政策影響而退房 法院判買方勝訴

　　昨天海淀法院通報，因認定新國十條屬于“無法預見”的重大變化，法院判決解除張先生購買第三套房的合同，賣方須返還15萬元購房定金。據悉，這是“新國十條”等房市調控政策頒布后，本市判決的首例第三套房買賣糾紛。

　　今年4月，北京市接連祭出重拳欲遏制房價，其中4月30日出臺的《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》最為嚴厲，《通知》提高了第二套住房貸款首付款比例，并暫停發放第三套住房貸款。這項被稱為“新國十條”的政策出臺后，在本市部分法院掀起了一輪“毀約”潮，一些原計劃購買第三套房的購房者，因為無法取得銀行貸款紛紛提出解除合同。

　　今年4月12日，張先生與房主宋女士簽下合同，購買位于海淀區藍靛廠翠疊園的一套房屋，房屋成交總價為555萬元，張先生計劃貸款200萬元購買。第二天，他向宋女士支付了15萬元定金。但就在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條”出臺，無法得到銀行貸款。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同，并要求對方退還定金。

　　庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結婚證，并拿出兩個房產證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區、朝陽區各一套房產。房主宋女士雖然對此沒有異議，但她認為，兩人簽訂的合同真實有效，而且合同當中已經約定，如果買房人貸款未獲批準或批準貸款數額不足，應補足購房首付款。因此不受新國十條中關于住房貸款的限制，應按合同執行。

　　法院審理認為，根據有關規定，張先生家庭住房套數已達兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規定的第三套房，屬于暫停發放貸款的范圍。新政導致合同成立后客觀情況發生了不屬于商業風險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預見的，如果要求張先生繼續履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元。

　　>>法官釋案

　　此案判決結果參照行業慣例

　　此案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對銀行貸款未獲批準的情形做出了約定，但結合合同中其他條款以及房屋買賣行業的慣例來解釋，是指因買房人自身原因所導致的貸款未獲批準，而不是指任何原因所導致的貸款未獲批。因此法官提醒房屋買賣雙方：合同履行方式是合同的重要內容之一，如果合同簽訂后政策發生變化，導致合同履行方式無法實現或對一方當事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同。(記者王秋實)