開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的法律責任

　　在房產(chǎn)糾紛中，逾期辦理房產(chǎn)證的情況占相當大比重，購房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主也不在少數(shù)。針對這一現(xiàn)象，房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務(wù)所高級律師就開發(fā)商的義務(wù)及購房者應(yīng)注意的問題專門答疑：

　　問：開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證過程中有什么“協(xié)助義務(wù)”？

　　答：開發(fā)商依據(jù)買賣合同負有的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)通常被表述為“協(xié)助辦證義務(wù)”“協(xié)助辦理登記義務(wù)”，但并不意味該義務(wù)是一項附隨義務(wù)。不履行該“協(xié)助辦證義務(wù)”，導致購房人無法取得房屋所有權(quán)的，購房人可以合同目的落空為由解除合同。“協(xié)助辦證義務(wù)”的內(nèi)容包括：辦備移轉(zhuǎn)登記前應(yīng)由開發(fā)商前行取得的文件，如測繪、權(quán)屬登記；在購房人申請辦證時，提供上述文件；依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；為實現(xiàn)登記辦證，應(yīng)當由開發(fā)商配合或履行的其他事項以及合同約定的應(yīng)由開發(fā)商承擔的其他辦證義務(wù)。

　　需注意的是，開發(fā)商的“協(xié)助義務(wù)”到完成備案即告結(jié)束，因為具體審核及頒證是由房管部門來完成的，不受開發(fā)商的控制，開發(fā)商在約定期限內(nèi)完成備案工作的，具體發(fā)證時間如超過約定期限，不屬于開發(fā)商的責任，也不應(yīng)當由其承擔違約責任。

　　問：開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者是否可暫時中止給銀行還貸？

　　答：存在房產(chǎn)證逾期不能辦理的情況，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任，但不能因開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證而拒付按揭，這樣做既不合理也不合法。就法律關(guān)系而言，購房者與銀行是借貸合同關(guān)系、購房者與開發(fā)商是買賣合同關(guān)系，兩者不能互相替代。

　　如果出現(xiàn)開發(fā)商逾期辦證的情況，要由開發(fā)商向業(yè)主承擔相應(yīng)的違約責任，而與銀行沒有任何關(guān)系。業(yè)主可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)商賠償其損失。從法律上講，業(yè)主無權(quán)停止償還按揭款，否則要向銀行承擔借款合同中約定的違約責任。擅自停止支付按揭款，會對業(yè)主個人的信用指數(shù)產(chǎn)生深遠影響，尤其會對二次買房或今后用于其他用途的按揭貸款產(chǎn)生不必要的障礙。

　　問：司法實踐中對開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證如何處理？

　　答：首先，有約定的從約定。如約定逾期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商將按照房產(chǎn)交易總額的萬分之二支付違約金。對于沒有約定的情況，則按如下原則：

　　如合同沒有辦證期限約定，辦證期限為90日內(nèi)，預售房屋從房屋交付使用之日起算，現(xiàn)售房屋從合同訂立之日起算；如合同沒有約定逾期多久可以解約，購房者只有在開發(fā)商逾期辦證超過一年方可解約；如合同沒有約定解約權(quán)的行使期限，法定期限為一年，自解除權(quán)發(fā)生之日起計算，逾期不行使的，解約權(quán)消滅；

　　如合同沒有約定逾期辦證違約金，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款利息的標準計算；開發(fā)商支付的違約金不足以補償購房者實際損失的，應(yīng)補償其差額；開發(fā)商是否應(yīng)承擔逾期辦證法律責任，視逾期原因而定，只有因開發(fā)商自身原因?qū)е滤�售房屋在約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)未能辦理房地產(chǎn)證時才承擔法律責任。(記者 舒靜 王薇)