知名財經作家解析：香港樓價緣何長期高企？

　　香港的“公屋”及“居屋”等住房政策曾經為內地許多學者所稱道和贊賞。其實香港的民生與經濟一直為高樓價所困，高企的樓價是香港社會一個久談不厭的話題。媒體上的關注焦點、港府高官的施政講話、坊間市民的怨怒嘆息，多數都與它有關。

　　據統計，以同等的居住質素、位置適中的房子作比較，(香港)港島區可要比美國人心目中的夢想家園三藩市貴上四倍！香港樓價指數漲跌如何呢？

　　假設將1997年第三季大泡沫時代的樓價定為基準的100，2003年時曾跌至37，現在回升至83左右。上周末最新的房租指數，則已超過1997年的峰值。經歷過“負資產”慘痛教訓的大批中產，似乎絕處逢生，曾經遭遇重挫的樓市又快速復蘇。

　　從2008年10月至今，香港樓價已急速攀升47%，豪宅樓價更超過1997年泡沫高峰期逾13%，今年第二季新批核的住宅按揭貸款已超越1997年高峰，平均每宗按揭借款額及還款期創10年新高，顯示投入樓市資金異常龐大。今年前9個月，香港房地產投資資金躍升到總投資額的42%。日本、俄羅斯和內地等境外資金的持續涌入，是其近年火爆的主要原因之一。

　　事實上，對高樓價，港府一直都沒有閑著。僅在今年的2月、4月和8月，就相繼推出過三輪措施穩定樓市，包括坊間耳熟能詳又被反復詬病的“9招12式”。美聯儲的量化寬松第二次計劃出臺之前，香港特首率一眾高官親上火線，大聲勸諭市民入市要當心，并表示不排除再度出臺樓市降溫政策。

　　香港樓價的高企和泡沫并非始自今日，而是一個長期的現象與問題，業界總是在反思成因。開放自由的經濟、港府的房屋政策、港元與美元的聯系匯率制度這幾大原因，既造成地產業是香港經濟的支柱產業，又造就了香港聞名于世的長期高樓價。此外，炒家興風作浪、地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段亦是推高樓價的“幫兇”。

　　在更深刻的層面，是香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱。香港財政司曾俊華司長在上個月中旬的網文《也談樓市》中坦承，房價飆升是因為近幾年香港住宅供應量偏低，過去兩年的落成量每年平均只有8000個單位。長遠來說，特區政府會致力于提供平穩的土地供應，讓市場在未來10年中平均每年提供約2萬個住宅單位。

　　美國芝加哥大學教授謝長泰在對比分析新加坡和香港樓市時透露，1968年時，新加坡的人均住房面積與香港幾乎一樣狹小，但到了1980年已是兩倍于香港。關鍵原因是新加坡每年投入建設住宅的資源，大約等于其GDP的8%至10%，而香港的則只有4%左右，這些是90年代初以前的數據。

　　在90年代初，香港地產(包括商業地產)占GDP的比重有10%，現在則只有5%左右。因此，擴大土地供應，這才是遏制香港高樓價的先決條件。

　　再回到內地的樓市問題，尤其是經濟適用房的建設，至今投入不足、建設遲緩是顯而易見的。中央和地方財政投入到經濟適用房的絕對資金數不大，占到GDP的比重，即便在今年，應該不會超過2%，甚至更低。從這個意義上來看，短期內很難指望通過建設經濟適用房，來迅速遏制高房價，要滿足符合條件市民的居住需要仍有待時日。(鐘 林，作者為知名財經專欄作家)