只見政府出招不見樓市退燒 香港樓市越管越漲？

　　過去20個月，香港樓價一路走高。盡管特區政府盡力平抑，但只見政府“出招”，不見樓市“退燒”，樓市陷入越治理越上漲的吊詭局面。

　　樓市不“退燒”

　　香港自2009年初走出金融海嘯低谷，樓市行情便一路看漲，其中“豪宅”價格漲得最為驚人。發展商為追求利潤，將中小型住房也包裝成“豪宅”出售，漲價風逐漸殃及普通住宅市場。社會輿論疾呼，樓市有泡沫風險。有1997年樓市崩盤教訓，特區政府對此十分警惕，2010年數度出手壓抑樓市炒風。

　　4月21日，政府重拳推出“9招12式”調控政策，力求通過增加房產交易透明度打擊投機。香港住宅成交量應聲急挫。然而，新政出臺不到一個月，香港樓價又明顯恢復上升。

　　8月13日，特區政府多個部門聯手繼續推出調控政策，包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣一手樓花、提高住宅樓宇首付比例等等，力圖增加投機者成本。該政策周五公布，周末樓盤成交量即下降一半，8月16日港交所地產股全面下跌。但不到一周，房屋交易市場又一片紅火。

　　10月13日，特區政府推出新一期施政報告，提出一系列長、中、短期的房屋措施，以期讓香港樓市持續健康平穩發展。再次令人費解的是，報告推出不到一周，香港樓市又完成兩宗內地客在西九龍區大手掃貨成交。其中，一名杭州人斥資5000萬港元，買入2處豪宅，另一組溫州客則花費4000萬港元，買入5個單位。

　　香港樓市“越規管越上漲”幾乎貫穿2010全年。每一輪樓市降溫政策推出不久，即被市場“消化”，房價漲得依然驚人。過去20個月，香港樓價急升47%。中型住宅價格只比歷史高位低5個百分點，豪宅價格已比1997年的高峰超出9%。

　　近日，美聯儲第二輪量化寬松政策(QE2)出臺之前，香港特首率一眾高官親上火線，警告大股熱錢恐將涌入，大聲勸諭市民入市要當心。但是行情如此熾烈，樓市能否理性？

　　難以改變的市場心理

　　其實，香港高樓價并非始于近年，而是一個長期問題。開放自由的經濟、特區政府的房屋政策、港元與美元的聯系匯率制度，既造成房地產業成為香港經濟的支柱產業，又造就了香港聞名于世的長期高樓價。

　　然而，這一輪樓市爆高來得太過兇猛。熱錢被認為是超高樓價的直接推手。金融海嘯過后，多個經濟體持續采取量化寬松政策，來自日本、俄羅斯，特別是中國內地的熱錢持續涌入香港。與此同時，香港利率維持在極低水平。兩廂作用令樓市愈加暢旺。

　　有媒體報道，僅去年前9個月，內地赴港投資移民投到香港房產上的資金高達37億港元。熱錢原本只拉高了“豪宅”價格，但發展商見有利可圖，把一些中型住宅也包裝成豪宅出售，炒風從此殃及普通住宅。

　　壓抑炒風必須動搖市場的投機心理。然而，特區政府調控顯然并未對市場心理造成實質影響。

　　例如，針對“9招12式”有香港媒體指出，政府已明言不準備就此立法，那么何來約束力；政府委托地監局監督執行，但該局不是執法機構，權力和資源有限，如何“巡查”執行？政府雖然采取措施，防止信貸過度，但是“地產商完全可能幫客戶找到其他的貸款方式”。

　　8月13日政府推出平抑樓市措施后，8月17日政府售賣2幅九龍市區地皮，被長實集團以總價76.1億元購得，分別高出原價43.5%及98.3%，樓面地價每平方米近10萬元，現場競投氣氛及成交價遠勝市場預期。香港專業顧問公司高層人士坦言，這正反映出，政府新推出的樓市調控措施未能改變市場的心理。

　　形成高樓價困境還有更深層的原因。香港近年投入在建房的資源和土地大量減少。以前，香港每年落成住宅量約有兩三萬個，但是過去兩年的落成量每年平均只有8000個。

　　香港財政司司長曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個結合極低利率、大量流動資金和供應偏低的異常情況。”

　　警鐘又響

　　內地房地產業借鑒香港經驗起步。炒作橫行，投機泛濫，這些香港樓市出現的問題，已無一例外地出現在內地。現在香港樓市高燒不退，長期追隨香港模式的內地不能不提高警惕。

　　首先，香港樓市過于倚重市場。長期以來，香港樓市是“一盤活水”，居者有其屋，收入很低的市民可以申請租住公屋。政府也資助修建居屋，以大約市值一半的價格賣給有一定財力，但不足以負擔商品房的“夾心層”市民。

　　然而1997年香港樓市崩盤，價格一路下滑，許多人淪為“負資產”，甚至跳樓自殺。當時政府修建的大量居屋，被認為是干擾市場的主要原因。2002年居屋無限期停建，“夾心層”置業被完全推向市場。

　　去年熱錢抬高樓市價格，香港社會傳出要求復建居屋，限制港外人士置業等規管呼吁。然而，政府多次表示，不愿介入自由市場，搞出另一次“負資產噩夢”。

　　政府態度被市場解讀為不會“動真格的”。于是，政府縱然開始調控，也被輿論批評“反應慢半拍”，“9招12式”更被香港權威金融報紙直指為“虛招”。當地輿論指出，樓價是社會的基礎價格，與水電等性質相同，當市場明顯失去理性時，不能放任市場調節。

　　其次，內地各地政府往往視香港為賣地增收的榜樣，但也應該看到，香港在賣地之后，付出了比賣地更多的努力。社會管理、物業管理，穩定與市場活力之間的關系方面，都要特區政府悉心處理。這些問題與賣地增收聯系在一起，是必須一起考慮的責任，不能簡單推給市場了事。對于仍然追隨香港模式的內地各地政府來說，這也是亟待思考的一個課題。(王 昭)