王利明：
應當說物權法是一部關系到國計民生的基本法。所謂“民生”，實際上就是和我們老百姓普通的生活息息相關，比如物權法第一次規定了業主的建筑物區分所有權，業主的建筑物區分所有權實際上講的是每一個業主買哪一套商品房，你所享有的各種權利。
主持人：
這個詞聽起來，好像有點拗口。業主的建筑物區分所有權。
王利明：
對。這個確實是一個專有術語，但是我們實在是再找不到一個更好的詞能夠概括業主對他買的商品房所享有的各項權利。物權法這是第一次在法律上把它明確地規定下來，這對于保護業主的利益，保護公民基本的財產權非常重要。
主持人：
具體有什么樣的規定呢？
王利明：
規定了幾個方面，首先規定了對他購買的套內面積享有的專有部分的所有權，然后規定了根據這個套內面積享有的所有權，對小區的綠地、道路、公共設施、物業管理用房等等享有共有權。同時根據他享有的專有部分所有權，他還享有參與業主委員會，或者通過業主大會來行使對共有財產，以及共同事務的管理權，它是各種權利結合在一起的。
主持人：
但是也有人談到，有些業主也在網上提出了一些問題，比如車庫，剛才你也談到了車庫首先要保證優先賣給業主，但是車庫、會所的所有權最后是怎么規定的呢？
王利明：
按照我們現在草案的規定，關于規劃范圍內的車庫、車位，應該是由當事人通過合同來約定購買，或者是出租，或者是搭售，但是不管采取哪一種方式，你首先必須要滿足業主的需要，在業主還需要的情況下，你不能賣給其他人，只有滿足了這個需要之后，這個完全交給當事人自己來通過約定等方式來決定。這樣規定，首先是考慮到我們國家城市里面確實存在著嚴重的停車難的問題，在一定程度上還是需要鼓勵開發商來多修建車庫、車位，這樣最終也對業主是有利；另一方面也是考慮有關車庫、車位的問題，很大程度上與商品房的銷售市場是聯系在一起的。這個房子如果好賣的話，有可能車庫、車位的價格會上升，但是如果房子不好賣，開發商可能為了促銷，開發商可能為了促銷，他就把車庫、車位干脆連同房子一塊搭售了。
主持人：
就是贈與。
王利明：
對，贈與的方式。
主持人：
這個車位是業主購買的，或者開發商贈與業主的，這個所有權就歸業主？
王利明：
那就是歸業主了。
主持人：
如果是出租的方式呢？
王利明：
還是開發商保留所有權。通過合同約定，也可能是兩種方式，也可能是開發商要保留對車庫、車位的所有權。另一種就是把它賣給業主，賣給業主之后，當然是業主享有所有權。
主持人：
關于小區會所，好像物權法草案里沒有涉及這一點，是吧？
王利明：
現在草案的規定這個問題還是通過約定。
主持人：
通過約定的方式？
王利明：
對。
徐顯明：
可以把它叫公共建筑物。
主持人：
關于農民所關心的土地承包經營權的問題，物權法草案是怎么規定的？
王利明：
關于農村承包經營權的問題，現在我們按照草案的規定，第一確認它是一種物權。確認它是物權有什么好處呢？我想至少有這么幾個好處：
首先，穩定了承包經營關系。按照我們現在草案的規定，土地承包期限最長，像林木可以達到70年。在承包期滿了之后，還可以繼續來承包。對于承包經營權的調整，這個不能隨便調整。
主持人：
以前有些鄉村擅自違反規定，本來是30年的承包期，它變成10年、20年。
王利明：
對。
主持人：
但是有了物權法以后，這種情況是不是可以避免？
王利明：
這個是不允許的，不能隨便地調整，也不能隨便地調整承包地。在個別情況下要調整的話，要經過法定的程序，這個在物權法上也有規定。
其次，物權法也明確地規定承包經營權被征收之后，應當給農民一定的補償。因為你征收所謂物權的這種承包經營權，那么在征地的過程中，應該保證農民的知情權、參與權。
主持人：
征收補償，以前的《土地管理法》當中也有相關的規定嗎？
王利明：
對，也有相關的規定。但是《土地管理法》關于補償的規定主要還是針對集體，當然對農民的補償也有規定，但是這些規定主要是關于地上的這些附著物，像青苗等費用的補償，但它沒有說直接針對承包經營權本身的補償。
徐顯明：
就是用益物權的補償。用益物權是所有物權當中的一個部分，一個類別，就是這個物不是你的，但是我有權使用這個物。像農民現在承包土地，土地的所有權是集體的，但是我有權把它承包過來以后，我對土地的使用權就屬于用益物權。所以用益物權受到侵害的時候，受到征收、征用的時候，也應該給予補償，在這個內容上，這次大概是物權法第一次規定。
主持人：
而且還要給農民一些保障，這些方面的錢，這可能也是這次物權法的一些亮點了。物權法還有什么樣的亮點嗎？
王利明：
應當說物權法有很多的制度創新，比如過去我們叫土地使用權，現在叫建設用地使用權，按照物權法的規定，建設用地使用權可以在地上、地下來設定，這實際上是確立了空間的利用權，就是對土地的地上和地下的空間利用權，這個可以說是一個制度的創新。
主持人：
就不僅僅是一個建筑物了。
王利明：
不僅僅是地表了。
主持人：
地表、地下和地上都可以利用。
王利民：
這個主要是為了更有效率地利用土地資源，利用空間資源。
主持人：
其實像這樣的亮點可能還有很多，比如首次明確物權登記制度，還有征地補償更加細化等等。我們今天由于時間關系，就請兩位嘉賓給我們介紹這樣的一些重要內容。當然在以后的時間當中，我們節目還會繼續就物權法草案請到嘉賓具體地解釋，非常感謝兩位。也非常感謝觀眾朋友們收看本期的節目，明天再會。
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