問：現實生活中因征收集體土地和居民房屋侵害群眾利益的事時有發生。物權法對征收和補償的問題是怎么規定的？

　　答：物權法在這方面的規定主要有：一是明確規定國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。二是規定了征收的條件。為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。三是規定了補償的原則和內容。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法根據不同情況作出規定。四是針對現實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，明確規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”違反規定的，要依法承擔法律責任。

　　問：當前私人購房的越來越多，發生物業糾紛的也不少，業主普遍關心自己的權利。物權法對業主權利的問題主要有哪些規定？

　　答：物權法專門有一章規定了業主的建筑物區分所有權問題。這一章的主要規定有：1、屬于業主個人所有的財產。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。2、屬于業主共有的財產。物權法對建筑區劃內的道路、綠地和物業服務用房的歸屬作了明確規定，考慮到業主共有的財產很多，難以逐項列全，又作了概括規定：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”，屬于業主共有。這里的其他公共場所和公用設施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等。但是，對建筑區劃內的會所、人防工程等能否歸業主共有，還有不同意見，需要具體認定。3、關于車庫、車位的歸屬。物權法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，針對有的開發商將車位、車庫高價出售、出租給小區外的人停放，不少小區占用共有的道路或者其他場地作為車位的情形，物權法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”至于物權法頒布實施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的規定或者約定處理。4、關于業主和業主大會、業主委員會以及物業服務企業的關系。業主大會是業主的自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構。物業服務企業根據業主的共同委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。5、關于業主大會的議事規則。物權法規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。現實生活中不少業主大會的召開確有困難，但是，要求將由業主共同決定的重大事項規定為經“與會”業主的過半數或者三分之二同意就可以作出決定，往往難以體現全體或者多數業主的真實意愿。6、關于業主大會、業主委員會的訴訟地位。物權法草案曾對業主大會或者業主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規定。經反復研究認為，這個問題較為復雜。業主大會或者業主委員會沒有獨立財產，享有的權利和承擔的義務都要落在業主身上，業主大會或者業主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業主分擔，如果部分業主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執行等問題，對業主大會或者業主委員會提起訴訟的權利以暫不作規定為妥。對侵害業主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規定提起訴訟。

　　問：物權法是規范財產關系的民事基本法律，涉及面廣，距離法的實施日期還有半年時間，怎樣才能貫徹實施好這部法律？

　　答：貫徹實施好物權法，一是要加強物權法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領導干部對物權法的認識。各級政府機關及其工作人員應當進一步樹立物權觀念，強化依法行政的意識。各級人民法院應當認真學習和領會物權法的基本原則和各項規定，妥善處理物權糾紛，依法保障當事人的合法權益。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規。物權法作為民事基本法律，它的有些規定有待于配套法律法規予以貫徹落實，包括抓緊研究制定加強國有財產管理、完善保護私有財產、完善征收征用的法律法規等。除法律法規外，物權法的有些規定也需要通過司法解釋進一步具體化。

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