- 觀察家

　　由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，孕育著危機(jī)，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，需要從法律的源頭上加以確認(rèn)和實(shí)施；即便允許各地先行探索，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時(shí)予以糾偏。

　　深圳市近日通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。

　　媒體把深圳此舉冠名以“深圳小產(chǎn)權(quán)房合法化”，其實(shí)，它主要針對(duì)“城中村”歷史遺留問(wèn)題，也就是違法建筑問(wèn)題，而并非指我們過(guò)去常說(shuō)的城市郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。但深圳這種將違法建設(shè)納入合法軌道的思路，無(wú)疑給解決更廣義的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題帶來(lái)啟示。

　　無(wú)論怎么說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不可能永遠(yuǎn)擱置。前不久中國(guó)社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綠皮書(shū)》分析，十七屆三中全會(huì)前，地方官員積極推進(jìn)村莊兼并，擴(kuò)充建設(shè)用地資源的做法早已存在，土地開(kāi)發(fā)商低價(jià)獲得土地后建造房屋，將一部分房屋低價(jià)出售給農(nóng)戶(hù)，另一部分作為商品房按照市場(chǎng)價(jià)出讓給市民。同樣，農(nóng)村宅基地在一些地方也事實(shí)上進(jìn)入了建設(shè)用地市場(chǎng)，有的地方鼓勵(lì)城市資本與農(nóng)戶(hù)合作建造房屋搞旅游用房開(kāi)發(fā)，典型做法為：農(nóng)戶(hù)投入宅基地，城市商人投入資金，房屋工程完畢后城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權(quán)，這意味著農(nóng)戶(hù)的宅基地使用權(quán)已經(jīng)部分流轉(zhuǎn)到城市商人手中。對(duì)此，綠皮書(shū)認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)分意義已經(jīng)不大，“相關(guān)政策應(yīng)作出調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)變化”，而農(nóng)民的宅基地事實(shí)上已進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)行法規(guī)應(yīng)適應(yīng)形勢(shì)作出修訂。

　　應(yīng)該看到，由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，也孕育著危機(jī)。一方面，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正與地方政府的土地財(cái)政有可能形成較為尖銳的沖突，因此，轉(zhuǎn)正的口子大小取決于地方政府的短期財(cái)政利益，有可能形成事實(shí)上的不公平：或者是先建者先得利，而后來(lái)跟進(jìn)者則有可能面臨著不被承認(rèn)甚至建筑物被拆除的風(fēng)險(xiǎn)；其次，這種由地方政府權(quán)力主宰分別認(rèn)證的模式，有可能催生大量的權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象。或者是權(quán)貴資本得利，而其他沒(méi)有權(quán)力背景的人永遠(yuǎn)不被承認(rèn)。再或者，是這個(gè)閘門(mén)隨時(shí)掌握在地方政府手里，隨關(guān)隨啟，社會(huì)公眾無(wú)法對(duì)此形成明確的行為預(yù)期。

　　一項(xiàng)好的政策和法律制度，基本要求是普適性、恒定性、公開(kāi)性，既能公平地實(shí)施于一切群體，也具有相當(dāng)程度的政策穩(wěn)定性。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，需要從法律的源頭上加以確認(rèn)和實(shí)施；即便允許各地先行探索，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時(shí)予以糾偏，且為將來(lái)的立法和修法積累經(jīng)驗(yàn)。

　　在具體的路徑選擇上，竊以為也不宜采取補(bǔ)收地價(jià)款和罰款模式，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主要的違法行為，充其量是沒(méi)有得到國(guó)家批準(zhǔn)的規(guī)劃，至于在自己的宅基地和建設(shè)用地上建房，多余部分轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商或以相當(dāng)于“永佃”的方式賣(mài)給城里人，從法律上說(shuō)，稱(chēng)不上多么嚴(yán)重的違法行為。

　　所以，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決，一是采取補(bǔ)交房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收的形式，從交易環(huán)節(jié)確認(rèn)其合法性；二是通過(guò)物業(yè)稅形式，與城市國(guó)有土地一次性拍賣(mài)70年使用權(quán)的形式區(qū)別開(kāi)來(lái)，通過(guò)幾年一交物業(yè)稅的形式確認(rèn)業(yè)主持有環(huán)節(jié)的合法性，并形成政府穩(wěn)定的稅收。小產(chǎn)權(quán)房合法化正好可以成為物業(yè)稅探索的突破口。

　　□童大煥(媒體人)