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　　“拆！”一聲令下，北京市通州區國土局、張家灣鎮農委、城管、治安巡防等部門共200余人于5月31日聯合行動，100余棟在耕地上蓋起來的“逸仙種植園”違規農家別墅群被徹底鏟倒。而與此同時，北京市一萬余棟同類型的農業生態別墅也都面臨著同樣的命運。

　　今年4月，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，對于變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責。“應該說，‘農業生態別墅’的出現有規避法律和政策的嫌疑。它將帶來很多難以解決的法律問題，造成諸多不穩定因素。”對“農業生態別墅”現象始終關注的北京市昌平區人民法院法官崔亮近日在接受記者采訪時如是說。

　　變相房產開發破壞耕地

　　幾年前，北京市提出興建現代都市農業的構想，于是一些地方開始打造集游覽、休閑、高產于一體的高科技農業生態園。一棟棟房屋在農地上拔地而起，然后再被開發商以對外出租的形式租賃給當地村民以外的人，通常一租就是幾十年，這樣的房子就稱之為“農業生態別墅”。

　　隨著農村小產權房糾紛不斷，也促使人們把目光轉移到“農業生態別墅”上。與小產權房相比，農業生態別墅有著先天的政策“優勢”，開發商往往強調他們是在建設生態農業園，表明這項開發符合政策要求。與此同時，“農業生態別墅”只租不賣，也不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定，而被占地的農民每年也可領到一筆數目相對可觀的補償金。

　　“農業生態別墅”的出現有規避法律和政策之嫌。“我國對耕地實行的是嚴格保護，耕地轉為建設用地有著嚴格的審批手續，而‘農業生態別墅’一般在規劃圖紙上，標明的是配套用房，有的甚至是大棚，沒有標明是用來居住的。”崔亮解釋說，“農業生態別墅”在實際中大多按照住宅標準建設，有的甚至就是在耕地上建上幾間簡易房，再由承租人拆除，根據自己的愛好重新建設，實為變相的房地產開發。崔亮認為，這種“農業生態別墅”的本質就是在耕地上變相搞房地產開發，容易造成耕地流失，破壞耕地質量。

　　法律難保“購”房人權利

　　具有先天缺陷的“農業生態別墅”在現實中也給“購”房人帶去了沒有法律保障的苦惱。家住昌平區的王先生將鄰家的李女士告上了法院，起因便是李女士將原來的“農業生態別墅”拆掉后又蓋起了一棟三層小樓，碰巧擋住了王先生“別墅”臥室的采光。法院在審理時發現，王先生被遮擋陽光的房屋并沒有房產證，在王先生提交的規劃圖紙上，他和李女士的房屋均被標注為“實驗用房”，然而關于陽光補償的標準只能針對住宅。于是法院作出裁定，認為王先生所住小區項目建成后，實際功能與審批的現代農業示范基地項目功能根本不符，實質為借現代農業大棚等設施項目之名，違規開發土地進行建房行為，故法院不應當受理。

　　“這個案件所反映出的問題也只是一個方面。”崔亮表示，由于“農業生態別墅”的用途不是用于居住，存在著建筑物性質不明確的現實問題，而物權法僅保護合法物權，一旦發生糾紛，法院很難用保護住宅的標準來維護承租人的權利。

　　“物權法難以保障，一旦生態別墅占用的土地被征收，承租人同樣也難以獲得國家補償。”根據法律規定，耕地屬于農村集體組織所有，國家征地時支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等，這些補償主要是針對地上物。由于“農業生態別墅”實際上是以租代買，租金很低，但后期裝修、改建等投入巨大，有的承租人甚至將原有房屋徹底推倒重蓋，而這部分高額投入能否得到國家補償目前爭議很大。

　　除了個人利益存在風險外，“農業生態別墅”同樣也給政府監管出了一道難題。據崔亮介紹，“農業生態別墅”不屬于城市規劃，對于“農業生態別墅”群里出現的私搭亂建現象，城管等執法部門無法管理，而負有直接管理責任的開發商或是村委會，由于他們沒有行政執法權，管理起來困難重重；“農業生態別墅”的出現還會帶來大量的流動人口，對于本來就力量比較薄弱的農村派出所而言，顯得有些力不從心。

　　強拆后會引發補償問題

　　據初步統計，目前北京市共有超標的“農業生態別墅”1萬余棟，遍布北京9大郊區縣，涉及占用耕地1萬余畝。

　　對于“農業生態別墅”強拆后引發的補償問題、農民工工資問題以及被破壞的耕地由誰復耕等一系列問題，北京市國土資源局表示，具體措施及方案將在日后對外公布。雖然官方并未明確表態，但根據中國社會科學院社會學研究所副研究員沈杰的估算，這種從興建到拆除再到復耕的重復建設所造成的人力、物力、土地的浪費，涉及金額將高達數十億元。

　　對于善后工作所牽扯到的法律問題，北京大學法學院張雙根副教授認為，由于在耕地上建設所謂的生態房本身就是違法違規，這就意味著業主與開發商簽訂的合同標的物屬于違法建筑，因此承租合同應屬于無效，業主權益無法得到法律保護。關于農民工工資及復耕問題，張雙根表示，農民工由開發商聘請，應由開發商負責工資發放，農田也應由破壞耕地的開發商負責復原。

　　張雙根認為，政府此次集中拆遷行動相對于小產權房已有了較快的反應速度，但仍顯示出一定的滯后性。他建議政府日后應逐步建立一套實時監控、預警機制，一旦發現有各類形式的違規占用耕地行為，可立即勒令停工恢復原貌，并加大對相關責任人的懲處力度。(本報記者 李松 黃潔 本報實習生 徐偉倫)