背景

　　背景：北京市住房和城鄉建設委員會出臺《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》，對物業服務企業用計分制進行約束，積分低于-12分時，該企業一年內不得承接新物業項目；不符合資質條件的，依法降低資質等級或吊銷資質證書。

　　焦點

　　給物業戴上“緊箍咒”

　　人們熟知的駕照扣分制度，被借鑒到對物業公司的管理。如果物業企業出現違法違規行為，將被扣分，并被記入信用檔案，作為升降資質依據。這是前不久北京市住建委發布《物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》的規定。

　　記者查閱北京市政府網站首都之窗得知，該辦法從6月1日起實施，前半年為試行期，只積分不處理。

　　根據規定，相關管理部門將采取日常巡查、集中檢查和抽查的方式，檢查物業企業是否有違法違規行為。對于不同的違規，處以不同的記分處理。比如，物業擅自停水停電，將扣3分，一年內不予核定資質等級；物業挪用公共維修資金，將被扣6分，同時追回其挪用的資金，沒收違法所得，可并處挪用金額2倍以下的罰款。

　　如果物業企業被扣了6分以上，房管部門將對其提出書面警示，責令限期整改，改正期間企業不得參加示范項目考評；扣9分以上時，將約談該企業法人，予以行政告誡，一年內企業資質不得升級；扣12分以上時，市住建委將核查該企業的資質條件，并且一年內不得承接新物業項目，不符合資質條件的企業，還將降低資質等級或吊銷資質證書。

　　此外，該辦法還提高了物業企業的準入標準和升級標準。物業企業申請資質升級時，其總分要高于零分。“如果物業服務優秀，比如被評為市物業管理優秀小區的，可以加分。但加分不能沖抵扣分。”

　　調查

　　防止“隔靴搔癢”

　　此辦法一出，北京各社區業主論壇爭相轉帖，業主普遍歡欣鼓舞。家住北京東區國際的任先生表示，這是給那些不規矩的物業公司戴上了“緊箍咒”，物業公司不能再“亂來”。

　　“不管是業主，還是物業公司，都希望有一個力量能夠讓這個市場更規范一些。”北京物業招標網的運營總監甘小明認為，目前的物業市場還是比較混亂的，他手頭上就有4個小區的業主反映物業問題。這個辦法出臺很及時，一些新規定也有針對性。但執行起來效果如何，有待時間檢驗。

　　物業服務企業對該辦法持什么態度？北京某物業公司的一位員工表示，這個規定能夠強化行業自律，促進行業洗牌。特別是管理部門實行動態監管、試行期不處理，采用書面警示，行政告誡等柔性執法方式，受到物業公司普遍好評。

　　記者在采訪中也發現，個別物業公司對此辦法不以為然：駕駛證扣分那么嚴，還有違犯交通法的，何況對物業公司的監督沒那么容易。北京居安興業社區服務中心主任王嘉吾結合工作實踐表示，這個辦法對有的物業公司來說，是“隔靴搔癢”。她舉例說，自己所在的小區，業主委員會辭退了物業公司，物業公司不走；管理部門取消物業公司的資質，物業公司還是不走，現在向法院起訴，依然沒結果。因此，她認為扣分制度對有的物業公司來講，起不到太大的作用，必須用“猛藥”，光取消資質不夠，應該考慮吊銷營業執照。同時她提出，要解決物業問題，還得厘清物業公司與開發商、開發商與管理部門之間的關系。

　　評點

　　業主是最好的監督者

　　林鴻潮(中國政法大學法治政府研究院研究人員)：《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》將《物業管理條例》確立的行政主管部門的監管機制動態化，在實施常規行政監管與處罰的同時，通過“積分制”將物業公司的違法行為與對其的資質評定及市場準入管理聯系起來，讓物業管理公司對其違法行為付出“痛到實處”的代價，有助于該行業建立優勝劣汰的競爭規則。

　　當然，監管的“剛性效果”對監管水平提出更高的要求。由于“積分制”能夠決定物業公司的資質評定甚至是承接項目的資格，行政主管部門對物業公司違法違規行為的認定就應當能經得起物業公司的“挑剔”；同時，辦法中規定的“日常巡查、集中檢查和抽查”這些主動的行政監管固然重要，但對物業公司而言，廣大的業主才是最好的監督者，因此要建立通暢、有效、及時的業主舉報、違法處理及結果反饋機制，這是節約監管成本、落實監管效能、實現監管目的的必要環節。

　　值得注意的是，勿以行政監管替代市場規則。對物業公司的行政約束會耗費大量的行政資源，也未見得會持續性地提高全行業的服務水平。而通過完善物業管理法律法規，特別是細化業主權益并加強其可操作性，引導業主發揚自治精神通過市場機制選擇物業公司，并在不斷的利益博弈中推動物業公司的服務水平，才能最終培養出“好管家”。

　　黃慶暢 楊 寧　欄目主持：黃慶暢 白 龍