近日，最高人民法院出臺了《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》。“該意見針對性極強，它的出臺必將對人民法院做好當前形勢下的房地產(chǎn)民事案件審判工作起到積極的指導(dǎo)作用。”最高人民法院民一庭負責人今天在接受記者采訪時表示。

　　盡可能維持土地使用權(quán)出讓合同效力

　　意見原文：切實依法維護國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，準確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。

　　權(quán)威解讀：在人口眾多的我國，土地資源日益緊缺，土地的有限性和不可再生性，加劇了人多地少的不均衡現(xiàn)狀，嚴重影響土地交易市場的供需關(guān)系。因此，建立一個高效有序運行的土地市場，促進土地交易，以保證土地利用效力的最大化，是土地交易制度的核心內(nèi)容，對國民經(jīng)濟具有極為重要的意義。

　　穩(wěn)定土地交易市場，是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的首要環(huán)節(jié)和重要內(nèi)容。這位負責人指出，在當前形勢下，人民法院要從為地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供強有力司法保障的高度，依法審理土地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，盡可能維持合同效力，促進土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，維護土地交易市場秩序。

　　最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件

　　意見原文：妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款等連鎖糾紛案件。

　　權(quán)威解讀：目前，發(fā)包人因資金周轉(zhuǎn)困難拖欠工程款現(xiàn)象十分嚴重，引發(fā)發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、拖欠施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費等糾紛案件。連鎖案件的審理涉及眾多主體利益，關(guān)系到不同企業(yè)的生存發(fā)展，處理不當易激化不同利益主體之間的矛盾，引發(fā)群體事件，影響社會穩(wěn)定。

　　該負責人告訴記者，對此，意見還指出，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當事人的利益，加大案件調(diào)解力度，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實現(xiàn)當事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會穩(wěn)定。

　　商品房銷售糾紛慎用解除合同

　　意見原文：對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險，共同維護誠信的市場交易秩序。

　　權(quán)威解讀：當前，商品房銷售市場中房地產(chǎn)企業(yè)通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地產(chǎn)價格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。

　　該負責人說，成熟規(guī)范的市場交易秩序、良性發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要基礎(chǔ)條件，因此，在規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的同時，要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，通過“放水養(yǎng)魚”，保障房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，避免購房人的損失擴大，這在金融危機影響下，對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展意義重大。

　　意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益。

　　“對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責任問題。”該負責人表示。本報記者 袁定波