商品房的成本構(gòu)成主要有三部分:土地、建安費(fèi)用和政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。在鄭州一位開(kāi)發(fā)商提供的成本清單中,記者發(fā)現(xiàn),各級(jí)行政部門(mén)林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%,和15年前比,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%,不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。(7月26日央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》)

　　就在上周末,國(guó)土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國(guó)620個(gè)樓盤(pán),地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%,其中,比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。如此揭蓋子,國(guó)土資源部是為了證偽“地價(jià)推升房?jī)r(jià)”的公眾輿論;房地產(chǎn)商不甘落后,曝光的是林林總總的稅費(fèi)。捂了多年的房?jī)r(jià)成本的蓋子終于大白于天下,結(jié)果是讓公眾大吃一驚。原來(lái)市場(chǎng)上的天價(jià)房,竟然有一半左右源于稅費(fèi)紊亂。

　　房市成本曝曬于陽(yáng)光下總是好事,起碼曬出了監(jiān)管者和開(kāi)發(fā)商向來(lái)諱莫如深的利益關(guān)系。由曖昧漸顯明朗的房?jī)r(jià)成本,或許還披著不為人知的面紗,但是苦于房市多年的公眾終于曉得了其中的分肥鏈條。能夠清清楚楚地知道,自己如何變成了“房奴”冤大頭,也算是吃虧吃到了明處。

　　但是,對(duì)公眾而言，明白了房?jī)r(jià)成本構(gòu)成,知道了房?jī)r(jià)高企的原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。公眾需要知道的是,為何房市成本構(gòu)成里雜亂橫陳著如此多的行政稅費(fèi)?為何地價(jià)比例如此之高?因?yàn)闊o(wú)論地價(jià)也好,各種行政稅費(fèi)也罷,匯總之后總是要納入地方或中央的財(cái)政預(yù)算軌道。除了一部分行政開(kāi)支,大部分應(yīng)該專(zhuān)款專(zhuān)用,取之于民用之于民。譬如投入到經(jīng)適房、安居房、廉租房建設(shè)、房屋維修等等。遺憾的是,民生安居工程眼下尚不完善,各種商品房質(zhì)量和糾紛問(wèn)題絡(luò)繹不絕。也就是說(shuō),地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)具有“只進(jìn)不出”的虹吸效應(yīng),卻不見(jiàn)回饋和反哺公眾安居。

　　還有就是,即使地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)占了房?jī)r(jià)的50%,那開(kāi)發(fā)商依然還有50%的利潤(rùn)。除去建安費(fèi)用,開(kāi)發(fā)商最終的利潤(rùn)構(gòu)成也會(huì)在20%-30%間,這個(gè)比例依然可以算是高額利潤(rùn)了。當(dāng)然,按照目前漸趨清晰的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成,利益既得者首先是政府然后是開(kāi)發(fā)商。是誰(shuí)推升了高房?jī)r(jià),答案已然不言自明。筆者以為,房地產(chǎn)商追求高額利潤(rùn),基于其市場(chǎng)逐利本性,是無(wú)可厚非的。但是,對(duì)于政策設(shè)計(jì)者或決策者,將房市視作GDP和財(cái)源的孵化器顯然有悖其公共屬性。房?jī)r(jià)高企之責(zé)以及房?jī)r(jià)成本長(zhǎng)期以來(lái)形成的黑洞之殤,公共管理者確實(shí)難辭其咎。

　　值得一提的是,地價(jià)成本構(gòu)成的清晰,映射出一種尷尬的場(chǎng)景。對(duì)于公權(quán)力而言,如果地價(jià)和行政稅費(fèi)占了房?jī)r(jià)的50%,權(quán)力推升房?jī)r(jià)就是正解。當(dāng)然,開(kāi)發(fā)商的抱怨也難辭其推升房?jī)r(jià)之咎。資本諉過(guò)于權(quán)力的借口相當(dāng)弱智,很有“五十步笑百步”的諷喻色彩。但不管如何,難以掩蓋房?jī)r(jià)高企乃權(quán)力和資本合力而為的事實(shí)。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是,既然開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠睬逋聘叻績(jī)r(jià)責(zé)任而甩出了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的內(nèi)幕,公眾就希望正本清源,還給人們一個(gè)價(jià)格公道、供求合理的房市。首先,房?jī)r(jià)構(gòu)成中的地價(jià)成本應(yīng)該降低,各種稅費(fèi)應(yīng)該整合,而且收得合理,用得明確,不應(yīng)該變成一筆糊涂賬,變成預(yù)算外流動(dòng)的地方 “小金庫(kù)”;其次,地價(jià)和稅費(fèi)成本應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均攤,而不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)于至今依然諱莫如深的房市利潤(rùn)構(gòu)成,應(yīng)該通過(guò)公開(kāi)、透明的審計(jì)手段摸清楚,并告知公眾,以防止開(kāi)發(fā)商攫取高額利潤(rùn)。更重要的是,除了地價(jià)、稅費(fèi)、建安費(fèi)用,房?jī)r(jià)成本中是不是還有潛伏更深的灰色成本?　　　

　　張敬偉