近幾年，隨著房地產持續(xù)升溫，物業(yè)糾紛成了曝光率直線攀升的名詞并愈演愈烈。由于涉及面廣，業(yè)主維權成本和難度較大，不穩(wěn)定因素多，部分小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的關系高度緊張、形同水火，糾紛對抗形式也由拒交物業(yè)管理費、拉條幅、貼標語、群體性上訪發(fā)展到堵路、暴力沖突事件不斷發(fā)生，成為影響社會穩(wěn)定的隱患和城市發(fā)展突出的矛盾。

　　看似小事的物業(yè)糾紛，正越來越成為和諧社區(qū)治理樂章中的不和諧音符，亟待引起重視加以破解，讓百姓安居的小區(qū)不再“硝煙彌漫”。

　　物業(yè)糾紛數(shù)量大、群體性強成維穩(wěn)新患

　　隨著我國住房市場化改革發(fā)展，特別是近幾年新房成交數(shù)量急劇增加，此起彼伏的業(yè)主維權事件一次次將人們的目光聚焦到高發(fā)的物業(yè)糾紛身上。

　　2008年11月3日，已入住約6000戶的天津“陽光100國際新城”數(shù)百業(yè)主，因認為開發(fā)商和物業(yè)公司侵權，將天津市區(qū)通往外環(huán)線的重要主干道紅旗南路延長線用私家車和人墻封堵約4個小時，造成該條道路交通癱瘓，現(xiàn)場拉起的一條橫幅上面寫著：“懇請政府為民做主，確保我們人身安全和生活環(huán)境。”據(jù)當時現(xiàn)場的居民介紹，因業(yè)主認為開發(fā)商和物業(yè)公司侵權，這個小區(qū)已多次發(fā)生群體性事件，也曾發(fā)生過多起維權過程中保安或不明身份人員毆打業(yè)主的事件。記者僅最近一年就已多次碰到因物業(yè)糾紛引發(fā)的業(yè)主群訪集訪、封堵城市主干道、暴力沖突等突發(fā)事件，這一現(xiàn)象在全國各地也普遍存在。

　　天津師范大學法學院教授賈邦俊說，開發(fā)商和物業(yè)公司處于強勢地位，弱勢的業(yè)主不具有對等談判的能力，不僅購房和物業(yè)服務合同中夾雜著開發(fā)商和物業(yè)公司為擴張自身利益設立的“霸王條款”，而且一旦合同正式簽訂后違反約定的現(xiàn)象也成了家常便飯，勢必造成矛盾糾紛。

　　據(jù)天津一些基層法院統(tǒng)計，近幾年法院受理物業(yè)糾紛案件不僅總量持續(xù)大幅增長，而且占民商事案件的比例也大幅提高，大部分是由業(yè)主認為自身權益被侵害而引發(fā)不滿造成的。造成群體性物業(yè)糾紛原因多種多樣，如開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同后未依法經業(yè)主確認，物業(yè)企業(yè)在綠化、清潔衛(wèi)生、安全保障、共用部位和共用設施設備維護等方面未盡到職責，擅自改變物業(yè)用房、共用部位用途，物業(yè)收費不透明等。由于新建小區(qū)前期物業(yè)往往由開發(fā)商指定或與開發(fā)商存在隸屬關系，圍繞公攤面積不清、房屋質量不合格、配套設施不完善、綠化不到位等設施權屬爭議、開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾問題導致的物業(yè)糾紛也比比皆是。

　　表象下隱藏深層次的共性問題

　　中國青年報社會調查中心對2797人進行的一項調查發(fā)現(xiàn)，79.6%的人說“小區(qū)物業(yè)收支情況從未公示”，67.1%的人首選“政府主管部門職能缺失”，65.4%的人認為“相關法律

　　法規(guī)不健全”，61.3%的人認為物業(yè)糾紛產生的重要原因是“物業(yè)公司由開發(fā)商指定”，53.7%的人認為“業(yè)主維權成本過高”，35.1%的人表示小區(qū)“沒有成立業(yè)委會”。

　　這項調查結果一定程度上反映出，大部分物業(yè)糾紛表面上看起來是開發(fā)商或物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益造成的，具體原因也呈多種多樣，但實際上，不同小區(qū)糾紛背后有著普遍性的深層次原因。

　　“現(xiàn)有很多住宅小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛，相當數(shù)量源于開發(fā)建設遺留問題。”一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負責人表示，一些開發(fā)商片面追求投資效益，壓縮配套設施項目造成配套設施不全等，都在把物業(yè)公司推向業(yè)主的對立面。天津市高級法院副院長劉建國說，開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定可以“包辦婚姻”，有權單方面指定物業(yè)公司、確定收費標準，前期物業(yè)服務合同也由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主根本沒有討價還價的可能。而且，相當一部分物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商有著“血緣”關系，“建管”不分現(xiàn)象較為普遍。

　　記者在采訪中多次聽到不同小區(qū)居民反映，業(yè)主委員會成立難、業(yè)主維權難問題普遍存在。由于雙方信息資源不對稱、取證能力嚴重失衡，當業(yè)主集體利益受到侵害時，單靠業(yè)主個人能力和精力去維權十分困難，而被業(yè)主寄予希望的業(yè)主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導致業(yè)主維權難上加難。

　　天津市和平區(qū)法院民二庭庭長邱益笙表示，行政管理部門監(jiān)管、指導不到位，未能及時有效地以行政手段保護業(yè)主團體自治的合法權益，現(xiàn)行法律條款規(guī)定不明確，可操作性不強是重要原因。

　　和平區(qū)法院副院長楊建援、南開大學法學院教授何紅鋒等認為，一方面，由于現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定首次業(yè)主大會的召集人、業(yè)主資格如何確認和不召開業(yè)主大會選任業(yè)主委員會的法律后果及承擔責任主體，有關業(yè)主大會選舉的規(guī)則和程序也相當籠統(tǒng)、模糊，操作性不強，業(yè)主委員會成立存在困難，部分已成立的也不健全，客觀上使業(yè)主對物業(yè)公司的約束和監(jiān)督權利失控，無法有效溝通。

　　另一方面，相關法律對業(yè)主委員會是否具有起訴和應訴資格缺乏明確規(guī)定和操作細則，業(yè)主委員會出面起訴維權往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導致業(yè)主及自治組織對開發(fā)商和物業(yè)公司違約侵權制止不力。

　　多管齊下破解棘手難題，建設和諧社區(qū)

　　物業(yè)糾紛矛盾錯綜復雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強的特征，極易造成局部區(qū)域不安定，而預防和化解這一矛盾需要系統(tǒng)的、多方位的努力。

　　圍繞這個問題，民革天津市委員會進行了大量調研。調研結果顯示，一方面，物業(yè)管理中存在的問題往往涉及環(huán)衛(wèi)、城管、公安等多個職能部門，應建立由主管部門、街道辦事處、居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，以及多層次、多部門組成的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調解機制和機構；另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費形式對抗物業(yè)糾紛，多數(shù)物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個業(yè)主，如果一味機械判決，對眾多敗訴業(yè)主一同實施強制執(zhí)行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對立加劇，嚴重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定，因此法院也應依法加大糾紛調解力度。

　　何紅鋒認為，政府有關部門應構建多檔次的服務和收費標準體系，嚴格物業(yè)企業(yè)市場準入和資質管理，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務合同，并加大對開發(fā)商和物業(yè)公司行為的監(jiān)管力度，加強對開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)、房屋質量不達標、規(guī)劃改變等問題的源頭監(jiān)管，避免物業(yè)管理公司后期與業(yè)主的矛盾。

　　目前反對業(yè)主委員會具有訴訟主體地位的理由主要在于其沒有獨立享有所有權的財產或經費，不具備完全責任能力。這種認識顯然將業(yè)主委員會與其代表的利益最終歸屬主體——業(yè)主割裂開來。南開大學法學院教授陳耀東認為，目前，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟方式十分必要，應盡早明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，這對于業(yè)主維護自身合法權益至關重要，但在訴訟活動中應進行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數(shù)人操控業(yè)主委員會，濫用訴權使業(yè)主共同利益受損的情形。

　　劉建國建議，有關部門應加強對前期物業(yè)服務招標投標程序的規(guī)范和監(jiān)管。在條件成熟情況下可規(guī)定實行開發(fā)商回避制度，限制關聯(lián)企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)的利益聯(lián)系，增強物業(yè)服務管理企業(yè)自身的激勵機制。(記者　劉元旭)