中新網4月12日電 香港《大公報》12日刊出署名文章《警惕“黑金”力撐高房價》。文章說，針對樓市的緊縮政策排浪式出臺，打擊目標直指房地產企業的“錢袋子”。然而，各類“黑金”流進樓市，力撐房價繼續堅挺，值得警惕。同時，分析指，房地產本質應是居民最終消費，既是消費品，房價理應納入CPI，像調控物價一樣進行調控，這至少可以避免越調越高的尷尬。

　　文章摘編如下：

　　全國各地樓市近期再一次量價齊漲。2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%。進入3月份以后，全國一線城市房價漲得更猛，北京部分項目的開盤價格比去年同期翻番，最高上漲幅度達130%。

　　進入2010年，針對樓市的緊縮政策排浪式地出臺，打擊的目標直指房地產企業的“錢袋子”。信貸收緊卷土重來，資金問題再一次扼住了房地產企業的喉嚨。

　　然而，房地產企業都不愿承認資金緊張，因為有民間高利貸、私募基金及境外熱錢等“黑金”源源不斷的輸血。

　　有關專家表示，各類“黑金”流進樓市，給本來缺錢的房地產企業與政府博弈房價調控政策提供了資本，也力撐房價繼續堅挺。

　　信貸緊縮 房企“差錢”

　　3月27日，銀監會一口氣出臺四項措施，繼續對房地產企業的貸款融資渠道展開“圍剿”，針對曾經有囤地捂盤“前科”的房企和78家非房地產主業央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。

　　年初以來，從土地出讓金首付比例提高、央行兩次提高準備金率、證監會加強房地產企業上市審批到此次銀監會嚴控信貸，決策層的一紙令下，讓商業銀行立刻行動起來。繼3月初各大商業銀行紛紛提高了二套房貸款首付比例和利率之后，3月底，工行、建行分別向全國各分行下發文件，對首套房貸款利率優惠進行了取消或者提高首付比例的收緊政策。

　　除了購房貸款，房地產企業的開發貸款在此輪信貸收緊中成了“重點對象”。招商銀行信貸部負責人表示，現在10個房地產項目上報總行審批，基本上80%不能通過，申請土地儲備貸款更是難上加難，除非是特別優質的地產項目，但是審批時間要長一些。

　　在新一輪調控政策之下，房地產企業面臨申請貸款難上加難、銷售量下降、回籠資金不暢、債務重壓等問題。

　　分析人士指出，兩年之后的今天，信貸收緊又卷土重來，資金問題再一次扼住了房地產企業的喉嚨。盡管他們都不愿承認資金緊張，可實際上行業整體的負債水平和資金狀況不容樂觀。

　　截至3月23日，共有67家房地產上市公司發布了2009年年報，這些上市公司2009年累計實現凈利潤接近300億元。雖然去年樓市持續火爆，房地產企業賺得盤滿缽滿，但已披露年報的67家上市公司中，截至去年年底，債務總額達5100.62億元，同比增長34.34%，多數房企資產負債率在70%以上。

　　各類“黑金”不斷輸血

　　在緊縮政策頻繁出臺的同時，房地產企業又開始“差錢”了。恰在此時，包括民間高利貸、私募投資基金及境外熱錢等“黑金”紛紛活躍起來了。

　　目前房地產企業面臨“銷售量下降、回籠資金不暢、債務重壓”等問題。為此，部分房地產企業只能將眼光投向私募融資、過橋貸款等民間借貸。

　　據了解，過橋貸款按照時間長短會采用不同的年息利率，時間越短、利息越高。例如，某房地產企業的短期借貸月息達4分，折算下來年利率高達48%，與央行目前執行的5.31%貸款基準利率相比高出近9倍。

　　如果兩年期的開發項目找民間“高利貸”，其貸款年率都在25%以上，也就是說，如果房地產企業借2個億的“高利貸”，兩年之后連本帶息需要償還3個億。

　　據報道，近日已有多家外國銀行及收購基金與私募股權專家律師討論組成地產基金，進軍中國房地產行業。在此之前，國內房地產企業對頻送“秋波”的境外基金持謹慎態度，普遍抱以“只接觸不合作”的態度，認為境外基金往往會提出苛刻的合作條件。但是，這種局面正在悄然發生改變。

　　據稱，美國一家知名的地產基金向杭州一家二線開發商投資了2億元人民幣，資金快速到位，并已經交割。

　　分析人士表示，一些房地產企業都在玩八個瓶子七個蓋的危險技巧游戲。眼下，對于房地產企業而言，借到錢比沒有錢更重要。對于部分“差錢”的房地產企業而言，外資或許不是最優選擇，卻也是一項次優選擇。

　　另外，在大型國有銀行收緊信貸的同時，部分股份制商業銀行暗箱操作，使得信貸資金開始偷渡至房地產企業。而外資銀行也放低門檻，對普通首套房貸仍執行寬松政策。

　　樓市“拐點”很難形成

　　分析人士認為，去年同期是房價的最低點，而現在房價仍然在上漲，說明政府的一系列政策雖然起到一定作用，但作用并不像外界預期的那么明顯。從開發投資數據就可以看出來，開發投資勢頭“猛”，房地產企業有一定的信心。在近一段時間內，房價處在房地產企業與政府抑制房價政策的博弈中。

　　隨著樓市調控政策密集出臺，一路飆漲的房價并沒有松動。那么，這一輪調控會否重蹈此前歷次調控的覆轍？

　　實際上，回顧以往的幾次樓市調控即可發現，僅靠調控很難形成樓市的“拐點”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價格上的報復性反彈。

　　究其原因，在于現有的調控體系存在諸多缺陷，進而影響樓市調控的落實和效用。房地產不同于其它商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產政策。但現在的調控措施都是由國家相關部門統一制訂，且不說“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產的直接管理者──地方政府的配合才能落實。這就使得調控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執行力問題。調控措施在執行過程中往往被打折，導致房價很難被調控。

　　分析人士指出，房地產本質上應是居民的最終消費，既然是消費品，房價理應納入CPI中，像調控物價一樣進行調控，這至少可以避免越調越高的尷尬。(張夢)