中新網(wǎng)5月27日電 香港《大公報》日前刊文《內(nèi)地樓市正處深度博弈》說，種種跡象表明，房地產(chǎn)市場仍處深度博弈狀態(tài)。高房價的“堅冰”能否解凍，中國樓市能否回歸“平穩(wěn)健康”，關(guān)鍵在于去年放貸的財政刺激貸款中流入房地產(chǎn)業(yè)的資金，能否從房市中被政府“擠出來”。

　　文章摘編如下：

　　在“國十條”出臺后，大陸樓市的瘋漲暫時得到抑制，雖然各地樓房的成交量大幅下降，但樓價仍未出現(xiàn)大面積的下跌。盡管一些城市房價猛漲勢頭有所趨緩，但人們也發(fā)現(xiàn)，不少地方調(diào)控政策仍“按兵不動”，房地產(chǎn)商降價僅屬“少數(shù)行為”，銀行放貸“暗道”五花八門，種種跡象均表明，房地產(chǎn)市場仍處深度博弈狀態(tài)。高房價的“堅冰”能否解凍，中國樓市能否回歸“平穩(wěn)健康”，關(guān)鍵在于去年放貸的貸款中流入房地產(chǎn)業(yè)的資金，能否從房市中被政府“擠出來”。

　　來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在“國十條”頒布后，京、滬、穗、深、津五大城市二手房掛牌量環(huán)比增幅分別為四十九、三十、十七、二十五和十六個百分點(diǎn)。截止五月五日，五大城市二手房成交量與新政前一周相比回落約五成一至九成四。而國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，四月份，全國七十個大中城市房屋銷售價格同比仍上漲12.8個百分點(diǎn)。在國務(wù)院出臺嚴(yán)格控制部分城市房地產(chǎn)價格上漲的通知后，房價為何未見明顯回落？

　　國家統(tǒng)計局發(fā)言人盛來運(yùn)分析，四月份前半個月全國各地的房地產(chǎn)價格仍然是繼續(xù)上漲，而且成交量比較大。國務(wù)院政策在四月十七日出臺后，后半個月整個房地產(chǎn)市場處在觀望狀態(tài)，但受前半個月的影響，房地產(chǎn)價格環(huán)比還是走高。 　　 

　　其實(shí)，房價仍處高位的主要原因是去年投入房地產(chǎn)的貸款仍然給房地產(chǎn)商們以充足的“水源”支撐。從銀行借來的錢，加上賣房的所得，使這些房地產(chǎn)商足以在相當(dāng)一段時間內(nèi)支撐高房價。

　　從內(nèi)容上看，“國十條”政策的主要打擊對象為房屋的買方市場，而不是供方市場。房地產(chǎn)抵押貸款的收緊是上一輪房價調(diào)整的主要原因，這一次也將同樣發(fā)揮作用。二○○七年，政策收緊促使房地產(chǎn)抵押貸款增長率降低了三分之二，使當(dāng)年房價應(yīng)聲大跌。今年一季度，房地產(chǎn)抵押貸款同比增速高達(dá)五成三，如果幾個月后也降低三分之二至十八個百分點(diǎn)左右，由此引發(fā)的房價跌幅至少會超過一成。

　　另外，近年來房地產(chǎn)買家的杠桿率越來越明顯，使得抵押貸款收緊的效果愈加顯著。二○○七年，房地產(chǎn)抵押貸款余額增加了五千一百四十億元，而房地產(chǎn)銷售總額為二萬五千五百多億元，融資率僅為百分之二十。到了去年，這一比率攀升至四十七。這意味著房地產(chǎn)買家近期的杠桿率超過了上一周期。

　　目前京、滬、廣、深等大城市的新樓盤預(yù)定量，較新政前下降了六成以上，此外還有大量此前已預(yù)定的客戶紛紛選擇違約、退房。

　　畸高的房價決非是供不應(yīng)求的結(jié)果，而是源于大量的囤積和炒作。根據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)，全國六百多個城市共有閑置房六千五百四十萬套間，在建房有一千二百五十萬套間，如果以每套間三人居住的話，閑置房和在建房相加共有七千七百九十萬套，可供2.6億人口居住。而按目前中國城市化率四成五計算，城鎮(zhèn)人口也僅為5.85億，閑置率可達(dá)到百分之四十以上。

　　據(jù)不少專家們分析，為防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走弱，政府最多允許房價下降三成。前兩年的貸款余額劇增13.8萬億人民幣，增幅達(dá)五成二，同期名義GDP僅上升二成六，如果房價降幅過大，將可能使巨額貸款迅速淪為壞賬。

　　另外，一旦價格下降，金融系統(tǒng)中殘余的過多流動性也可能為需求提供支撐。就宏觀形勢而言，房價回調(diào)三成五以上幾乎是不可能的。假設(shè)二○○七年的價格峰值能夠持續(xù)，房價將下調(diào)二成左右。即便如此，大量一線城市的房價跌幅仍有可能超過三成，比上一輪調(diào)整幅度大很多。

　　綜合目前中國房地產(chǎn)的閑置率、房價收入比及租售比，房地產(chǎn)市場的泡沫已相當(dāng)嚴(yán)重。《福布斯》評出七大近在眼前的金融泡沫，中國的房地產(chǎn)市場位居第二。從歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，一九九三年日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)六千億美元；香港房地產(chǎn)在一九九七年十月開始，經(jīng)歷了長達(dá)六十八個月的泡沫破裂，整體樓價累積跌幅高達(dá)六成五；美國房地產(chǎn)市場導(dǎo)致金融危機(jī)的前鑒不遠(yuǎn)，我們必須引以為誡。(魯力)