在目前全球性房地產過熱的大背景下，德國也吸引了來自世界各地的眾多房地產商人。其中，不乏華人房地產精英。他們以獨特的經營方式，屢戰(zhàn)屢勝的業(yè)績，被德國媒體稱為“東方炒房團”。

　　華人房產精英脫穎而出

　　“據我所知，德國現在是歐美最充滿機遇的房地產市場。”在接受記者采訪時，德國華裔房地產商人石凱開門見山地說道。

　　石凱在國內時是公務員，后來在德國工作了一段時間。在柏林，他先是開餐館，9年前以50萬德國馬克為啟動資金，開始闖蕩德國地產業(yè)。現在他已經是華人圈里腰纏上億歐元資產的“樓王”。他說，自己的業(yè)務量每年進出20多個項目，小到一套住房，大至數百萬歐元的項目。業(yè)務量雖說不小，但并沒有龐大的公司為其作后盾。只有一個捷克籍的經理帶著幾個大學生為他做銷售房地產的工作，從中賺取大約7%的好處費。

　　40歲還不到的葉麗來自上海。她通過做紡織貿易積累了第一桶金。她對記者說：“這里正在上演一場不動產大甩賣啊。”在過去半年里，她和她的合作伙伴已經在柏林和法蘭克福買進了5幢寫字樓。2007年，她的計劃是買進15幢以上的大樓。

　　除了個人和合伙人外，華人投資的方式還有集團性的炒家。據記者了解，來自北京、上海等地的國內集團，已經進入德國房市。他們手中掌握著非常充裕的資金，頻頻在柏林、萊比錫等地得手，讓德國同行刮目相看。

　　不按常規(guī)出牌的生意經

　　那么，華商在德國房地產業(yè)崛起的秘訣是什么？“好像李嘉誠說過，選項目時最重要的是地點、地點，第三還是地點。”石凱向記者坦言，他遵循的是所謂“農村包圍城市的戰(zhàn)略”。他的中小型項目大多在勃蘭登堡州偏遠城鎮(zhèn)。“德國人愛選擇豪華地段，熱鬧的商業(yè)街，收回投資成本的時間自然長，所以我的一些項目選在了看不到人煙的地方，那里機會多，盈利機會也多。”

　　同時，他也指出，東西德統(tǒng)一是千載難逢的良機。自上世紀90年代起，德國經濟漸入低谷。為鼓勵在東德投資，政府給房地產投資提供稅收優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，德國失業(yè)率卻持續(xù)上升，人口也不斷下降，致使樓房空置率不斷攀升、房價下降。上世紀90年代中葉德國東部地區(qū)房地產全部崩盤時，他投入了自己的全部資金，換回了高回報率。“我不相信，東德會永遠差下去。”果然，之后東德房地產價格不斷回升。

　　葉麗的訣竅是大量買進政府強行拍賣的低價房。她指出，離婚、失業(yè)、負債等等情況，使一些房主無法付清房款，銀行就會申請將這些房子強行拍賣。比如，在慕尼黑一棟1962年建造、建筑面積達134平方米、前院帶有車位的聯(lián)排別墅，廣告上的售價高達32.1萬歐元。但強行拍賣時，24.2萬歐元就可以買到手。

　　很多華商表示，德國人買房不看風水，而看太陽。因為德國人最喜歡西曬，有個朝西的陽臺更好，陽光很珍貴，很多人希望下班后還可以在家里曬太陽。所以他們會投資那些有頂樓和有落地窗的閣樓房屋。未來德國房屋市場，便于老年人生活的住房將受到歡迎，因此交通、醫(yī)院、購物和電梯等將成為購房的重要因素。

　　記者看到，幾乎所有做房地產的華商都建了房屋買賣網頁，無論是三維圖片，還是房屋結構說明，只要是顧客需要的資料，全能在網上找到。這樣不僅省去來回開車看房的時間，也帶來更多有利的信息。不少德國房主反映，華人最講信用，買房喜歡付現金，從不賴賬。

　　回報率是曼哈頓的兩倍

　　記者了解到，德國的房價曾經是歐洲之最：在1975年，德國的房價是法國的3倍。而今天，這兩個國家的房價差距已經基本抹平。倫敦房產商愛德華先生也稱，若在倫敦購買一套與柏林同樣大小和類似地理位置的房子，需支付高得多的價錢。

　　相反，在德國房地產業(yè)的投資回報率卻很高。在美國和德國等地都有房產投資的李楊說：“如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受，但在德國投資，我的期望回報率能在7%以上。”德國經濟研究所的統(tǒng)計數據也表明，德國房產回報率達到8%，是紐約的兩倍。

　　此外，投資德國還有一個優(yōu)勢，就是個人買房自己居住，一家人獲得補貼，成人每年補貼1500歐元。所買房產超過2.5萬歐元，全家還可移民。

　　當然中間有幾年，有的房子租不出去，甚至被燒掉，但大多數項目運作良好，現在有些成倍、甚至十倍以上的增值。

　　“那兩年，許多人血本無歸，從1997年開始，幾乎無人問津德東市場。

　　“現在是一個好時機。德國目前房屋貸款利率處于低位，十年期的抵押貸款利率僅為3%左右。預計明年起德國房價將大漲，幾年內一些大城市的漲幅有可能達30%。”德國經濟研究所負責人華里爾斯教授強調。

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　　進軍德國房地產要三大條件

　　在采訪中，華人地產商們強調，國內企業(yè)家如要進軍德國房地產業(yè)，要具備三大條件：

　　第一，要懂得法律。德國法律中只有關于購置房地產的一般規(guī)定，并無德國人和外國人之區(qū)分。但房地產商人得自行履行法律，比如，自有自用的住宅只交納宅基地的土地稅。出租房屋獲得的租金收入要交納個人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產買賣還要交3.5%的不動產轉移稅，如果通過房地產買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。

　　德國土地私有，但各級政府對使用土地都有嚴格規(guī)劃，哪些土地用作住宅區(qū)，哪些用作商業(yè)區(qū)，甚至建筑與空地的面積比等，開發(fā)商都必須遵循政府規(guī)劃。房地產價格取決于獨立的價格評估機構。評估機構每年1月1日制定“地價圖”的“標準價”或“指導價”。

　　要學會用法律保護自己，購房合同須在公證處簽訂。口頭或未經公證人認可的合同不具法律效力。房產移交應在地方法院地產記錄處登記入冊。

　　第二，有充足的資金。與前幾年相比，現在的好項目越來越少，再加上美、荷、英以及西班牙人都紛紛來到德國搶購房地產，資金周轉愈加重要。

　　第三，辦事果敢。正如石凱所說：“拍賣時，需要在幾十秒內作出決定，德國人的民族特性是謹慎小心，將風險壓得極低，往往錯失機會。另外，我可能鉆了一個市場空缺，一般個人因資金不足無法與我競爭，大公司根本不屑與我競爭。”(沈沉)