近年來，全國各地層出不窮的購房糾紛和質量問題使房地產業成了頭號被投訴對像。炒地皮、偷工減料、假按揭、價格虛高和虛假廣告的問題，雖然常被曝光，卻從沒有得到根本解決。
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾后，李丁向筆者描述了真實的房地產界。
“我從來就沒有從正規渠道批到過地皮。”李丁說，“誰不想正大光明地掙錢？”
征地是開發樓盤的第一個環節。按規定，房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關系的人瓜分了，他們神通廣大。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個負責人(事發后畏罪自殺)，獨自一人就把城區的土地賣光了。”
他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本，里面記錄了所有見不得人的開銷。“他們的嫖娼費也記在里面，這些費用我們要列入樓盤開發總成本。”
權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場，“在許多城市都存在，凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏的批文，即使手頭沒有，他也會通過一些渠道弄到手。”
筆者問他：“多少錢可以操作一個樓盤？”
李丁：“一個號稱總成本1億元的樓盤，開發商實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出。”
“我們的成本和外界所了解的成本不一樣，對于一個開發商，他們的實際成本主要由兩部分組成，公關費和關系費，二者缺一不可。”其他成本則向銀行貸款。
為了鼓勵投資，國家金融政策曾對房地產大幅傾斜，而這種政策傾斜成為房地產商投機的最佳途徑。按規定，銀行貸款的前提是開發商前期投入25%的資金，但地產商也有自己的對策。
通常，銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的“打分制度”，這是對開發商資質認定的一個重要指標，不允許向外透露，但行內人士說，“我們會先打聽誰是經辦人，然后通過特殊渠道把他們請來，他們會告訴我們分數是否達標，并指導如何修改資產負債表，以提高分數便于貸款。這樣，我們就成了資產優良的公司。這個環節最關鍵，一旦打通就意味著成功了一半。”
開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金后，接下來就是用叫“假按揭”的辦法套取資金，其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者：“銀行不會懷疑？”
李丁：“說句實話，我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’，只要能騙過法規，他們自然會睜只眼閉只眼。一個樓盤如果運作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束，這些見不得人的東西自然也就煙消云散了。”
如果追查房地產公司的資金流向，其實樓盤銷售實際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關系在這個過程中悄悄發生了轉移，而建筑成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產老板為甚么能夠“攜款潛逃”。
李丁說，如果銷售不理想，他們則另有妙計：“抵押給銀行，按市價評估。”
據了解，西部某城市一銀行支行行長是個中高手，她和開發商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規貸出資金數億元。事發后，她迅速和開發商達成攻守同盟，補辦抵押手續，對抵押樓盤高額評估，結果抵押的樓盤價值高于貸出資金，其個人問題也因此就不了了之。
“擺平”質量問題
筆者：“質量問題根源何在?”
李丁：“說來話長。中國有2.6萬多家房地產公司，但有建筑能力的有多少？我們常常看到這樣的模式：某樓盤由某知名設計院設計，由獲得魯班獎的某建筑公司承建。從正常的項目運作流程來看，這沒什么問題。建筑市場是個大市場，也講究市場細分。但是誰來承包、預算是多少就有貓膩了，我們一般是層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的，因為開發商內部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關系的人。另外，一些官員也會推薦一些承包商———‘花花轎子人抬人’嘛！我經常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環，他們主要靠剝削工人和偷工減料發財。”
筆者就他所陳述的情況多方求證，發現各開發商操作手段確實大同小異。
層層轉包的直接后果是層層盤剝，層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足。建筑商為了保證利潤，只有偷工減料，這就是質量問題層出不窮的根源！
筆者：“開發商為什么不干涉?”
李丁：“這就涉及到一個對誰負責的問題。表面上，我們對購房者負責，其實，我們面對的是政府和銀行。”
由此可見，目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問題其實早在開工之初就埋下了伏筆，這是必然結果，開發商和建筑公司都心知肚明。
按規定，建筑施工必須請監理公司現場監理，但目前的監理公司是買方市場，開發商占絕對的主動權，監理公司在一定程度上是形同虛設。開發商為了抬高樓盤身價，請一些知名監理公司監理，但這并不能改變監理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。“你看到過有因質量原因停工的報道嗎？”李丁反問筆者：“即使有最終也被擺平了。”
采訪中，他用的最多的詞是“擺平”，這幾乎可以認為是房地產業的行話。開發商洗刷“原罪”
筆者：“炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這么多問題，開發商不怕法律懲治?”
李丁：“這些隱患是開發商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷‘原罪’。物業管理公司應運而生。物管公司一般建立于樓盤建設尾期，這個期間也是前期積累問題的集中爆發期。”
按常理，物業管理是開發商吸引業主的一個重要手段，而實際操作中卻往往成了開發商的替罪羊。
筆者查閱了最近關于房地產糾紛的報導，發現物管和業主的沖突成了主流，而作為第一責任人的開發商卻置身事外。
李丁說：“開發商早開溜了!開發商一般在交樓后期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他們還反過來譴責物管公司！即使業主把開發商告上法庭，他們也會想辦法擺脫糾纏，盡量把問題推給物管，而法院怎么判還很難說。”
筆者：“質檢部門為什么放水？按照規定，完工的樓盤必須經質檢部門驗收合格方可交樓？”
李丁：“檢查的人就是給我們發開工證的人。樓盤封頂后，我們會請領導剪彩。至于問題，你覺得誰會說?”
機制需要完善
所有問題都在一系列暗箱運作中產生，購房人總是最后一個知道真相的。等到他們發現自己的房產問題百出時，居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者，沒有肇事者。李丁說，物管公司沒有這個義務(就建筑質量而言)，房子不是他們建的；開發商早已人間蒸發，即使“健在”，也多半是個空殼；目前流行的解決辦法有兩種：對于大公司，他們為了維持品牌和信譽，一般會給予一定賠償，操作方式是和業主達成和解協議，大事化小，小事化了。對于小公司，他們的做法是破產。先將資金四處轉移，然后宣告破產。總之，損失不會由開發商承擔。
由此產生了一個關鍵問題：破產的房地產公司還能不能開發新的樓盤?沒想到李丁的答案居然肯定的。他說，昆明某房地產公司開發的一個樓盤出了質量事故后，照樣在另外一塊地皮上開發樓盤，“只不過換了名字而已”。有業主發現后曾向有關部門舉報，但舉報信如石沉大海。“開發商都是有背景的人，和一些官員有著千絲萬縷的聯系，誰敢查！”
如果國家制定一部完善的監督制度，上述的弊端完全可以克服。我們期待國家的有關部門能盡快制定相關的政策去堵住地產開發過程中的黑洞，讓百姓住上放心房。(來源：工人日報 作者：李昌 原標題：地皮炒成了黑色—房地產開發商自曝內幕)
