解讀一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)
如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。
作為業(yè)主，入夏以來，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說。
這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項權(quán)利可以充分行使：1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2,提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4,參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5,選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。
有權(quán)利當(dāng)然也少不了有義務(wù)。為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有5項：1,遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3,執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4,按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金；5,按時交納物業(yè)服務(wù)費用。
解讀二：解聘物業(yè)公司權(quán)利在業(yè)主大會
誰有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司？誰有權(quán)制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項，《物業(yè)管理條例》把權(quán)利交到了業(yè)主大會的手里，而不是業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會，條例給予的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
為什么這么規(guī)定？不少專業(yè)人士認(rèn)為，其含義在于“不讓少數(shù)人決定多數(shù)人的事情，大家的事情大家決定”。
那好，業(yè)主大會如何來履行自己的職責(zé)呢？根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。還有，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。
記者注意到，上述規(guī)定與去年10月征求意見的條例草案所規(guī)定的基本一致。當(dāng)時就有一種意見認(rèn)為“這很難做到”。比方，對于一些大社區(qū)來說，要求1／2以上的業(yè)主到會，這幾乎很難做到；重大決議通過要求2／3多數(shù)，這就更難了。有人擔(dān)心，如果真正操作起來困難重重的話，結(jié)果將會使本意要有效維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利流于形式。
正是充分考慮了社會意見，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規(guī)定，即業(yè)主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會。
“此舉增強了業(yè)主大會的可操作性。”一位專家評價說。
解讀三：開發(fā)商和物業(yè)公司要分家
業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個死結(jié)。
有一項調(diào)查表明，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著房屋買賣方面矛盾的小區(qū)，拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規(guī)劃、開發(fā)商種種承諾未按時兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問題，因長期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費來進(jìn)行對抗，誰讓你們建管是一家人呢。
的確。目前我國70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種“父子兵”關(guān)系，在業(yè)主、業(yè)主大會自主選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理中，如魚得水，其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人，把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業(yè)，業(yè)主就等著吃虧吧。
為打破這種關(guān)系，《物業(yè)管理條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開招投標(biāo)的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權(quán)責(zé)。
條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗；開發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時，必須履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。
建管不分問題的徹底解決，與整個房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟密切相關(guān)。
解讀四：業(yè)主臨時公約開發(fā)商必須明示
提醒你，買房前一定要細(xì)細(xì)琢磨前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，不滿意就千萬別勉強自己匆忙買房。《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定，開發(fā)商和購房者簽訂的房屋買賣合同，必須包含開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。
這意味著購房者不能兩眼只盯著看房屋的價格、質(zhì)量，還要仔細(xì)查看前期物業(yè)服務(wù)合同，認(rèn)真斟酌。這一關(guān)，買房前應(yīng)盡量把好，而不是等買房后再吃“后悔藥”。
買房前，還應(yīng)該要看到業(yè)主臨時公約，這是開發(fā)商必須明示的。今年3月26日，李靜蓉搬進(jìn)北京通州區(qū)一小區(qū)新房，令李靜蓉非常不快的是，當(dāng)天物業(yè)公司要她簽訂物業(yè)管理公約。李靜蓉感到納悶：“這份公約我以前根本就不知道。”
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約，應(yīng)在物業(yè)銷售前向購房者明示。業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。其不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。無論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主、業(yè)主大會自行與所選聘的物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同，都要約定這些內(nèi)容。
解讀五：財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé)
1998年4月4日晚，深圳高檔住宅小區(qū)筆架山莊內(nèi)發(fā)生一起兇殺案，57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕，在追究兇手的刑事責(zé)任之后，明家接著起訴小區(qū)的物業(yè)管理公司。明丕白的兒子明璞說：“最無法接受的，是父親竟死在自己的家門口。”
2001年3月5日凌晨，家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進(jìn)來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司。
這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生，去年3月6日早起外出時發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠16萬元。
小區(qū)安全到底誰負(fù)責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，要不要負(fù)法律責(zé)任？對這個長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題，《物業(yè)管理條例》給了一個說法。
條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這就是說，合同是最根本的依據(jù)。
如果業(yè)主面對的是一份連起碼的安全措施都沒有的物業(yè)服務(wù)合同，那就根本不要去簽它，因為這樣的合同根本就保護(hù)不了業(yè)主；業(yè)主可以通過業(yè)主大會招標(biāo)選擇物業(yè)公司，對業(yè)主人身財產(chǎn)安全的保護(hù)措施作出更為具體的約定。
切記：安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。
解讀六：物業(yè)代收水電費不得另加手續(xù)費
“住進(jìn)這個小區(qū)已有幾年了，我至今有一個問題想不明白，物業(yè)公司究竟是根據(jù)什么來收費。我們是5月份入住的，可物業(yè)費從1月就開始交，每戶還收了入住手續(xù)費15元。更讓我感到奇怪的是，有線電視入戶除了交正常的安裝維修費外，物業(yè)還每月收有線電視兩個端子費，一個端子1.66元。我問了有線電視的工作人員，他們說他們沒有這項收費。”說者李先生，北京一花園小區(qū)業(yè)主。
物業(yè)費牽扯的是一根敏感的神經(jīng)，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對普通住宅的物業(yè)費給予必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例對此作出了原則性規(guī)定。
條例第41條規(guī)定，物業(yè)費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)公司按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
在物業(yè)費問題上，有一個現(xiàn)象特別突出，就是業(yè)主和物業(yè)公司都覺得自己是竇娥，冤得很。
物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主拖費欠費，總想少花錢甚至不花錢得到物業(yè)服務(wù)，以至物業(yè)公司維持正常的運轉(zhuǎn)都很艱難；業(yè)主則抱怨“交物業(yè)費不是買服務(wù)而是買氣受”，而且一些物業(yè)公司擅自巧立名目亂收費實在不像話。雙方針鋒相對。
有人說二者都是“問題青年”。對逾期不交納物業(yè)費的業(yè)主，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向法院起訴。
條例同時明確，物業(yè)公司從事代收業(yè)務(wù)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”
有一位業(yè)主要求物業(yè)公司幫她家換下水管，物業(yè)公司提出收費，她答應(yīng)了。條例規(guī)定，物業(yè)公司可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，報酬雙方認(rèn)可即可。
解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司
在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨吞嗎？
提出這個問題并非空穴來風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)。”記者的一位同事不久前買了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業(yè)公司簽下了這樣一款協(xié)議。物業(yè)公司就把經(jīng)營后的所得理所當(dāng)然地裝進(jìn)了自己的腰包。
屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財產(chǎn)賺自己的錢呢？兩個月前，北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來，作為物業(yè)費。
這類糾紛不是少數(shù)。《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”
屋頂?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報酬，但決不能獨吞。
解讀八：挪用專項維修資金：罰款，吊證，判刑
有些小區(qū)，不管是周圍的公共環(huán)境，還是公共設(shè)施，給人的感覺是無人管理。劉先生所居住的小區(qū)內(nèi)，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚，雨天一片泥濘，無論是行人還是駕車者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設(shè)施維修費用高達(dá)5073.24元。李先生問：“這些錢用到什么地方了？”
這的確是個大問題。圍繞這個問題，《物業(yè)管理條例》作出的規(guī)定有：
———住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
———業(yè)主大會決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
———專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由建設(shè)部會同財政部制定；
———違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
新區(qū)新房維修問題或許不是很突出，過保修期后的維修費用會明顯增大。這個問題的監(jiān)督工作不可懈怠。
解讀九：綠地變停車場要經(jīng)業(yè)主大會同意
物業(yè)公司擅自占用綠地建停車場收取費用的事，不是沒發(fā)生過。這個問題實際是問：小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，能不能改變用途？誰有權(quán)改變用途？
原則上，《物業(yè)管理條例》對此規(guī)定不得改變用途。同時，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
實際生活中可能會確有需要，“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。”
對確需臨時占用、挖掘道路、場地的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)公司的同意；物業(yè)公司要這樣干的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
解讀十：挪用物業(yè)用房所得收益服務(wù)業(yè)主
業(yè)主花錢買物業(yè)，都希望能聘到個“貼心管家”。但實際情況可能并不如人意，以致物業(yè)糾紛不斷升級。
《物業(yè)管理條例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫到，“給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
看看條例具體列舉的情況包括哪些：
———開發(fā)商擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
———未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；
———物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；
———物業(yè)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；
上述4種情況下，地方政府行政主管部門要對其進(jìn)行相應(yīng)的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
在處理行政處罰和民事責(zé)任的關(guān)系上，條例體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益的原則。
比如，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，條例第65條規(guī)定應(yīng)受行政處罰，罰金1萬元以上10萬元以下。對所得收益，條例規(guī)定用于小區(qū)公共建筑、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分業(yè)主大會做主使用。條例第66條也是明確了一些個人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。
背景鏈接
物業(yè)管理條例的立法進(jìn)程
1994年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。
1994年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。
1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。
2001年，國務(wù)院把制定《物業(yè)管理條例》列入當(dāng)年的立法計劃。
2002年10月，國務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日報》、《法制日報》全文刊登《物業(yè)管理條例(草案)》，公開向社會征求意見。
2003年6月8日，國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理條例》。
來源：法制日報 作者：李立
