(聲明:刊用中國《新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán)并注明摘自中國新聞社中國《新聞周刊》。)
一座座新崛起的高樓背后，往往隱藏著被拆遷戶在補償上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建設(shè)部實施《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》，將會給拆遷估價一個完備的程序。這是否意味著處于弱勢的被拆遷群體將會得到一個更加公允的補償金額？暴力拆遷及拆遷戶過激舉動帶來的悲劇還會不會重演？
“建設(shè)部出了新規(guī)定規(guī)范拆遷估價？”在北京首都時代廣場的星巴克咖啡廳，陳軍的問話表明她對自己的權(quán)益毫不知情。時代廣場對面就是她的家——西單附近的牛肉灣胡同。歷經(jīng)一年的拆遷，胡同里的四合院都變成了殘門破窗，陳軍家所在的樓房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在廢墟中。
樓洞口張貼著一張發(fā)黃的拆遷告示，落款是西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司拆遷辦公室，時間是2002年4月15日。“這是最早的通告，今年11月6日又發(fā)了一張，通知最后的拆除期限是今年12月10日。”陳軍說。
拆遷期限已經(jīng)過了，樓房里仍有好幾戶居民沒搬。除了故土難離，他們對補償價格也心存疑慮。“拆遷通知里給的補償價格是7600元/平方米，我們不知道是否合理。”陳軍說。
對建設(shè)部出臺的估價新規(guī)，陳軍有一連串的疑問：新的規(guī)定真能防止評估中的暗箱操作嗎？評估出的結(jié)果能兌現(xiàn)嗎？
混亂的舊例
12月3日，建設(shè)部頒布了《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》。意見規(guī)定，拆遷估價應(yīng)按房屋所處地段的市場價進行評估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準地價；市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)公示一批優(yōu)質(zhì)估價機構(gòu)作為獨立“第三方”，由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽決定，為明確責(zé)任，拆遷評估報告必須有評估師簽名；同時要求成立一個獨立“第四方”——估價專家委員會，對拆遷估價進行技術(shù)指導(dǎo)；一旦估價中出現(xiàn)糾葛，專家委員會就要擔(dān)當民間裁判的角色。
“新條例集中了以往各類法規(guī)中關(guān)于拆遷評估的條款，并加以細化，更傾向于保護被拆遷戶利益。”建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處處長趙路興告訴中國《新聞周刊》。
我國關(guān)于房屋拆遷估價的法規(guī)由來已久。在西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司致“牛肉灣胡同居民的信”中，拆遷的政策依據(jù)有《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》等多套法規(guī)，對拆遷估價市場化有著零散的規(guī)定，但或語焉不詳，或監(jiān)督體系單薄，對處于弱勢的被拆遷方保護不力。
如《北京市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定，“評估機構(gòu)由拆遷人委托”。2001年頒布的《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》則聲稱，拆遷補償?shù)木唧w條款由各地政府定奪。2002年初，《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》問世，成為目前北京市拆遷評估機構(gòu)從業(yè)的標尺，但其中標示的基準地價沿用2001年北京市國土資源和房屋管理局確定的標準，在地價突飛猛進的今天，多少有些不合時宜。
在這些東鱗西爪的條例指導(dǎo)下，以往的拆遷評估多是在混亂的妥協(xié)中進行。
牛肉灣胡同所在地將被改建為西單商業(yè)區(qū)。2002年9月14日，陳軍家收到第一份有關(guān)拆遷補償?shù)耐ㄖＭㄖ锔接幸粋�簡單的補償公式：補償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價。評估單位是北京市西域房地產(chǎn)價格評估公司。“通知沒有任何單位的公章，也沒有對評估結(jié)果做任何解釋。”陳軍說。
7600元/平方米從何而來？陳軍找到北京西域房地產(chǎn)價格評估公司，評估師王文奇給了她另一個公式：基準地價×K容積率修正系數(shù)+基準房價。基準地價和房價依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，該標準按區(qū)位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價和房價都取了一級地段中的最高價：6000元和1000元，這已經(jīng)是北京市最高的價格。”王文奇說。
對兩年前制定的地價標準是否能反映市場價值，王文奇未予評論。但他認為，政府標準不改，他們評估的標尺也不會變。
這種評估標準“老化”的現(xiàn)象非常普遍。在建設(shè)部政策研究中心的實地調(diào)查中，江蘇，浙江一帶的拆遷評估多沿用1998年制訂的基準房地價，在一些拆遷量很大的城市，按舊標準計算的補償價，只有市場價的75%左右。
從事估價的機構(gòu)也良莠不齊。河南某市符合資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)只有兩家，但包括計委、審計局、物價局、財政局在內(nèi)的多家政府機構(gòu)都在做房產(chǎn)評估，甚至鑒定法律物證的法院鑒定處也“兼職”評估房產(chǎn)。“估價起了糾葛，當?shù)胤ㄔ涸诤臀覀冏剷r才知道，這些機構(gòu)的評估結(jié)果是不合法的。”趙路興說。
有的地方政府干脆省略了評估機構(gòu)，實行“一口價”。某城市為承辦省運會，拓馬路、開場館，政府規(guī)定用2000萬元拆遷400戶人家。
對新規(guī)則的擔(dān)憂
新的《指導(dǎo)意見》設(shè)定了一個相對完備的估價程序。“可依照這個程序估出高價，能兌現(xiàn)嗎？”對這個“看上去很美”的法規(guī)，陳軍又有了另一層擔(dān)憂。
目前的拆遷始于大面積鋪開的城市改建。其中，政府項目占據(jù)絕大多數(shù)，因此政府財力成為拆遷補償?shù)闹饕镔|(zhì)基礎(chǔ)。在建設(shè)部政策研究中心對浙江，江蘇，河南三省六市的房屋拆遷調(diào)研報告中，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)風(fēng)起云涌的蘇州市，2003年1月至今，共批準拆遷項目82個，其中政府項目占拆遷總量的93.6%。
“很多政府項目事先有財政規(guī)劃，拆一片房子撥多少錢，已經(jīng)先定好了。”趙路興說。即使評估新規(guī)能給被拆遷戶一個合理的高價，政府也可能無力兌現(xiàn)，或者通過“暗渠”降低補償金額。
目前拆遷戶獲得的補償分為兩部分：拆遷估價和地方政府補貼。新的《指導(dǎo)意見》僅僅針對前一部分，而政府補貼依舊按政府制定的標準執(zhí)行。政府可依據(jù)自身財力調(diào)劑兩部分補償以做到此消彼漲。
“如果按市場價評估出高價，政府補貼部分就會相應(yīng)變少。”趙路興說。居民最后得到的補償金額實際上可能沒有變化。
《指導(dǎo)意見》只是針對既成的拆遷項目，力圖通過獨立的評估機構(gòu)，評出合理的市場補償價，但大量政府財力無法支持的政績工程或冒進建設(shè)，即使評估出高價，其中超出政府財政規(guī)劃的部分如何兌現(xiàn)，依然是拆遷補償中的難題。
“建設(shè)部的評估規(guī)定管不了地方政府的投資決定。政府還得量力而行。”趙路興認為，政府想做特別多的事，可能出發(fā)點是好的，但財力有限，補償價格就會很低，在新舊交替的過程中，城市進步的成本就轉(zhuǎn)嫁給了老百姓。
要從根本上解決拆遷補償問題，首先應(yīng)該規(guī)范政府的不理性投資行為。在十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制改革若干問題的決定》里，投融資體制改革是中央明年工作的重點。在放寬民間資本輸入城市建設(shè)的同時，加強監(jiān)管財政投資項目，才是走出拆遷補償困境的出口。
稿件來源：中國《新聞周刊》作者陳曉
