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　　本刊記者/陳曉 王晨波

　　中國的房地產行業是政府高度介入的一個行業。從80年代末開始，房地產商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色。在政府收緊信貸和土地供應雙管齊下的政策下，房地產業的投資熱情和房價卻步步走高。有學者發表文章警示：謹防房地產業要挾到中國經濟。房地產商的聲音甚至會左右到政策的制定。

　　“我們一直在爭取話語權，政府也在進步著，但并沒有實質突破。”華遠集團總裁任志強說。

　　地產商話語權的演變

　　房地產行業是政府高度介入的一個行業。從80年代末開始，房地產商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色。

　　90年代初，北京的地產業從舊城危改開始。1990年，西城區啟動了市政府首批危改工程，德寶、甘雨橋、北營房東里等五個小區率先實施危改，拆除危舊房19萬平方米，動遷安置居民4698戶。如此龐大的工程量，地方政府采取的模式是發展商、政府、個人各出一部分。“這是用發展商的時候，政府對房地產商信賴性較高。”任志強說。

　　1993年后，北京市的房地產業開始大量吸引外資。這一階段，北京市提出的口號是以房地產商帶動城市基礎設施，依然要依賴發展商去修橋修路等。SOHO中國有限公司董事長潘石屹說，“北京市固定資產投資房地產占51%。對當地政府來說，就業是一個非常大的事情。

　　房地產商由于對城市建設的貢獻，會有更多說話的機會。但這種話語權視地方政府的強弱有所不同 中國人均GDP發展是極不平衡的，存在著10倍以上的差距。“人均GDP6000美元是一種發展方式，500美元是另一種發展方式。”任志強說。如果一個城市的機動財力足以主導它的城市建設的時候，政府通常會表現得比較強勢。而在二線或一些小城市中，城市建設需要引入大量的房地產資金，地方政府會聽取一些建議甚至給予房地產商更多的優惠政策。

　　1994年，深圳萬科物業管理公司首創由業主組成的“業主管理委員會”參與小區管理，從而形成業主自治和專業服務相結合的管理模式，被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法。這是第一次將發展商提供的條例修改后，提交人大，最后變成政府的法律(法規)。

　　房地產商和政府關系變化的第三階段始自1998年。北京市不主張房地產商帶動城市基礎設施的方式，基本改由政府投錢建基礎設施。政府對房地商的信賴性降低了，地產商的地位開始弱化。

　　地產商的話語權回升似乎從去年開始。潘石屹將之歸結為SARS催生了政府透明。“非典讓全國上下都在反思，我們能不能有知情權。新一屆政府也更強調聽取民意。”潘石屹說。發展商的聲音開始在行業話題中崛起。

　　最明顯的例子就是18號文件的產生。非典過后，121文件和最高法院關于房地產的司法解釋橫空出世，讓以依靠銀行資金發展樓盤為主的房地產商措手不及。但隨后在任志強為主的房產商力推下，工商聯邀請眾多房產商齊聚一堂，寫出一個報告上報給國務院。隨后出臺的18號文件認為，房地產業是國民經濟的重要產業，且發展是健康的……

　　但力主促成此事的任志強仍認為，這并不表示房產商在與政府的談判中擁有話語權。

　　最大利益的瓜分者

　　政府通常通過地租與房地產商發生聯系。政府在地租利益里分為兩部分：一是現金地租；一是實物地租……現金地租通過房地產法中規定的土地出讓金實現，實物地租是通過地方法規實現的。如北京市政府規定舊的居民委員會辦公場所由政府建，而新的由開發商按一定比例建。雖然居民委員會屬于政府職能部門的一個分支，但房地產商不得不執行。“稅收，實物地租，現金地租加在一起，每一萬元的房價中政府要拿走9000元。80%～90%都被政府拿走了。”任志強說，“過去政府拿的比例比這還多，要交55%的所得稅。建設費是18%。企業自留的不足8%。

　　接近1：9的利益分配是不同類型的開發商要共同面對的。但在政府不斷變更的游戲規則下，“出身不同”的開發商又有不同的命運和生存之道。

　　我國兩次對房地產業的宏觀調控都運用了限制土地和信貸兩項手段。從2002年7月頒布的11號文件，到2004年3月追發的71號令，都一再重申以土地招標掛牌拍賣的方式取代土地協議出讓。

　　大部分有政府背景，獲得土地容易的開發商，急于脫手手中囤積的土地，以免在8·31大限后，被迫因無力開發吐出土地，雞飛蛋打一場空。

　　而對有錢無地的“資本家”來說，這卻成了他們獲得土地的機會。潘石屹津津樂道的是，兩次宏觀調控，讓他得到兩塊地。1993年6月，以2.7億元從任志強手中得到了一塊地，成就了他在北京發展房地產事業的基石。而這一輪宏觀調控，他再次從任志強手中拿到一塊地，成就了他的SOHO。在眾多房地產商對宏觀調控捶胸頓足時，潘石屹卻要感謝宏觀調控。“沒有它，任總不會與我雞蛋換糧票，把這么好的一塊地給我。”

　　不同類型的房地產商在不同的政策中得益或者受損，但如任志強所說，中國地產業是政府高度介入的產業，地產開發商只能在政府所制定的市場游戲規則下投資、開發、建設、經營。而政府為這個行業所制定的游戲規則，則決定了房地產開發商的好壞。“如果說，房地產開發商是壞孩子，制造了這么多遺留問題，那么一定是政府指使縱容的結果。”任志強這樣認為。(實習生來建強對文章亦有貢獻)

　　2004年9月13日出版總第196期中國《新聞周刊》稿件