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　　在上海地產博弈之中，至少明面上，有三個主體：中央政府、地方政府和市場。

　　于是，在主體之間的故事紛紛展開。尤其是3月以來，政府和市場頻繁過招，“市”中即有不同的“事”發生。

　　“兩個一千萬”

　　“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”，“滿足消費，規范投資，抑制投機的房市調控目標”，這是今年3月上海兩會工作報告中令人矚目的內容。3月底，“兩個一千萬”政策應聲而出。

　　“兩個一千萬”，指今年推出1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品房。前者適用人群是世博園區、軌道交通和經市政府認定的舊區改造項目以及其他工程項目的動遷居民，后者適用的人群標準，目前尚未公布。房子的定價大約會在4500元左右。

　　該政策出臺的具體時間是3月26日，恰恰與建設部副部長劉志峰在滬調研同期。另據上海媒體報道，3月底、4月初，市政府給各區縣相關部門下了“死命令”：迅速落實“兩個一千萬工程”，確保今年全部開工，并實現可預售。為了保證這個目標實現，兩者在完成拆遷、開始打樁后，就可以辦理預售許可證。

　　5月17日經過上海市政府的聯合會審后，披露的數字是已有1390萬平方米配套商品房和958萬平方米中低價普通商品房項目完成了所有審批手續。從數字上看，認為不僅完成無虞，而且會超額。

　　“坦率說，這就是經濟適用房，換個名字而已。”一位在滬闖蕩多年的北京發展商對《中國新聞周刊》說：“這幾年，上海樓市漲成現在這個樣子，‘經濟適用房’能‘經濟’到哪里去？你可以看看北京，在回龍觀，現在還可以買到3000元一平米的房子。”

　　業界普遍認為上海此舉的目的是平抑房價。根據市政府公布的規劃，今年上海商品房總投放量只有3000萬平米，有了這兩個一千萬，“剩下一千萬的價格就保住了”。有評論者向《中國新聞周刊》表示：“你在金貿大廈邊上造100個大排檔，也不會影響金貿的生意，不過這個區塊的餐飲總體價格就下來了吧。”

　　可是，在上海樓市，從“金貿”到“排擋”的距離實在太遠。普陀區西康路、長壽路、新會路(內環線以內)一帶共1000多戶老舊里弄將在一年內拆遷完畢，就在第一個“一千萬”計劃之內。居民們聽說將會被動遷到寶山羅店(外環線以外)。一位張姓中年男子說：“我現在開助動車上班40分鐘，如果搬過去就要4個小時。”根據羅店的交通配套情況，每家動遷戶的月出行成本會高上一千元左右。

　　上海曾有“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的傳統。這種傳統現在已經轉移到了動遷上，上海的動遷難度大，和房價一樣已經是全國第一。上海房地產學者顧海波面對《中國新聞周刊》記者時，更是從總量上質疑“兩個一千萬”的消化能力：“比如說世博會園區，是現在動遷的最大頭，其他的都比較零散。我看到數字是世博會動遷一共才1.7萬戶，每戶住100平米也就是不到200萬平米。”

　　比較溫和的觀點是認為配套用房的一千萬“問題不大”，但中低價商品房的“一千萬”會“有些困難”。一位曾和某區政府談過該項目的發展商告訴《中國新聞周刊》：“沒什么配套的優惠條件，只是政府給了一個限價，其他的完全是以市場方式去運作。”

　　他的計算結果是，建筑成本達到了每平米4700元出頭，而區政府限價4900元。最后由于利潤太小，公司放棄了這個項目。“我也不是第一個談這個項目的，其他公司放棄的原因，我想應該差不多。”

　　巨額商鋪利差稅

　　“投鼠忌器。市場下來對誰都不好，尤其是銀行。”一位代客理財公司的朱姓經理這樣向《中國新聞周刊》總結他看到的一系列房產政策，“政府有足夠的政策工具讓房價下來，甚至不必出新政策，現有的政策已經足夠了。不過到目前為止我并沒有看到這種決心。”

　　讓朱姓經理深刻感受到這一點的，是今年年初的一單生意。他代理的某客戶二手辦公樓轉讓時，多了很大一筆稅款。看到數字，他嚇了一跳，難道是什么新政策出臺了嗎？稅務局給出的依據是幾年前早就推出的《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》。和該規定中的細則一比較，今年3月份以來上海的各種房產新政，甚至是5月11日的七部委文件，“溫和的就像毛毛雨”。

　　朱姓經理查詢后發現，這個通知的原件發布于1998年，不過一直沒有被認真執行。根據文件規定的復雜計算公式，他應該上繳的稅款總比例是差額部分的55.55%。

　　“那最后你交了嗎？”記者問。

　　“怎么可能，我們當然想辦法繞過去了。”至于是“什么”辦法，是否違規，朱姓經理拒絕再透露半個字。讓他無法理解的是，這么重要的稅收政策，怎么就沒見媒體宣傳解釋過？

　　《中國新聞周刊》記者向上海的媒體朋友詢問此事，一位專業房產媒體的主編也嚇了一跳：“還有這規定？那商鋪的利潤還有多少？”他馬上打電話給專跑政策的記者。

　　記者回答說，文件是有的，而且在2003年底開始重申執行，但是實行了幾天之后就沒人“搭理”它了。

　　本刊記者為此向上海稅務局求證，但負責政策解釋的分機一直是忙音。朱姓經理說，在3月份政策頻頻出臺之前，他已經拋售了自己在上海的所有房產：“因為政策是沒法預測的。”

　　開發商的“挺經”

　　開發商捂盤是由來已久的做法，但是此輪上海樓市的捂盤模式卻有些奇異。早在4月7日，搜房網副總裁代建功就在公開場合提起：“聽一個高檔的樓盤的開發商說，他們有一個樓盤要開盤，但是要通過申報，因為有可能對樓盤有一些不良的影響。”

　　而5月11日中央樓市新政推出之后，開發商還一直在挺。“開發商絕對不會輕易降價。”上海某地產集團營銷總監在接受新華社記者采訪時表示。5月12日，曾因違規售房而被責令整改的耀江花園二期重新開盤。首日放出的搖號號碼只有136個，比預約人數還少，而房源總數卻是215套，但耀江花園仍然把開盤均價定在每平方米25500元。可以對比的是，去年11月推出的耀江花園一期均價在每平方米17000元左右，此次漲價幅度相當之大。一個極端個案是內環以里的楊浦區華升新苑。2004年6月25號該樓盤就取得全部53900平米的預售許可證，但至今，在總套數463套中，還有房源309套。從網上公布的信息看，其累計均價是11422元。《中國新聞周刊》記者打電話過去，售樓小姐張嘴就給了17000元的均價：“我們的一樓都要15000，各個樓層情況不同，好樓層要18800。現在賣的只是一個樓，其他的還沒有開始賣。”記者繼續詢問詳情，她承認，總房源的確還有300多套，而且包括其他還不賣的樓。雖然大市不好，她一點沒有可以商量的意思，只是堅持一句：“你來看看嘛。”

　　信心何在？一位開發商對《中國新聞周刊》說：“這一輪開發商拿到的地，都是2003年以前的，便宜得很。大家撐得住，最多只是下調一些被這大半年市場炒起來的非理性預期而已。”

　　上海樓市二手房成交價格下跌，成交量萎縮已成定局。但是開發商們都認為，二手房對一手房的沖擊波，還沒有到來，至少要等上幾個月。

　　而一位已經退出江湖的老開發商則對《中國新聞周刊》表示了他的擔憂：“十年前樓市出毛病，整死了差不多80%的開發商。現在的都是初生牛犢，沒吃過那個苦。從政策出臺，到銀行逼債，再到開發商跳樓，大概是一年到一年半的時間。等著看吧。雖然具體情況十年來變化很多，可是基本游戲規則還是一樣的。”

　　誰在搶地

　　樓市應聲下挫，已是輿論的一致結論。然而樓市下挫，卻沒有導致地價的下挫。

　　2005年以來，上海的土地交易減少，但需求持續旺盛。3月各種房產政策井噴性推出的同時，上海公開出讓土地兩次，共20幅，全部順利完成。

　　不過有兩幅土地的出讓頗為引人注目。

　　讓《中國新聞周刊》注意“長風二號”地塊的，是某位消息人士。他仍然堅持上海房地產的“良性發展論”，對中央的降溫政策頗有微辭。訪談結束的時候，他突然沒頭沒腦說了一句：“現在上海內環以里的好地已經不多了，你可以看看最近都是誰在入市，比如長風公園邊上。”

　　根據上海房地局網上公布的信息，“長風二號”地塊位于普陀區中山西路以內的位置(地塊公告號：20050208)。此地塊為2005年上海市第二次出讓土地的17幅土地之一，性質為儲備用地，面積11.58萬平米。

　　3月25日下午，北京天鴻集團與上海市普陀區簽定了《上海市普陀區長風2號地塊國有土地使用權出讓合同》和《上海市普陀區長風地區2號地塊委托動拆遷合同》，這塊地轉讓完畢。

　　但是該地塊的價格至今不明，有報道稱為3.22億元。在上海市房地資源網上的公告中，《中國新聞周刊》記者查到掛牌價格為4.4億元。根據這一數字，再根據土地面積和容積率，可以計算出“長風二號”每畝地價為253萬元，樓板價每平米1520元。上海的媒體記者說這相當于外環線的價格。

　　記者致電普陀區房地局詢問詳細情況，但是被告知：“能公布的都在網上公布了。”

　　另一幅是世貿濱江花園前的浦東新區濰坊新村街道245街坊23宗地塊(地塊公告號20050103)，出讓性質也是掛牌。入圍的競標者為四家：保利上海集團有限公司、北京新保利大廈房地產開發有限公司(聯合競買)；上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(獨立競買)；上海古北(集團)有限公司(獨立競買)；上海金豐投資股份有限公司(獨立競買)。

　　4月26日為原定掛牌日，上海市房屋土地資源管理局卻于當天突然宣布暫停掛牌。據內部人士透露，這幅地塊很可能會拍出一個天價，而此時恰逢國務院領導在滬調研上海房價，所以不得不推遲。而交易會當天，據目擊者稱，只有北京保利方面的代表到場，發現推遲掛牌顯得非常不快。

　　截至記者發稿時止，此地塊的掛牌一直沒有進行。

　　(文章來源：《中國新聞周刊》 作者：朱雨晨）