高法發布司法解釋規定：設定抵押房屋可查封拍賣

　　最高人民法院關于執行設定抵押房屋規定(全文)

　　中新網12月21日電 為了進一步規范人民法院對房屋的執行，依法公平保護當事人的合法權益，最高人民法院審判委員會第1371次會議討論通過了《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》(簡稱《執行抵押房屋的規定》)。在該司法解釋公布之際，最高人民法院執行辦主任俞靈雨就司法解釋的有關問題接受了《人民法院報》的采訪。

　　 　一、司法解釋出臺的背景

　　　問：請您介紹一下最高人民法院為什么要制定這個司法解釋，這個司法解釋的公布有何意義？

　　　答：2004年11月4日，最高人民法院公布了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查封規定》)，并于2005年1月1日起施行。其中第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”該規定出臺后，引起了較大反響。有人認為，從長遠來看，如果設定抵押的房屋不能執行，不利于維護銀行房貸債權，增加了銀行的經營風險，將影響商業銀行的住房消費信貸業務，不利于住房按揭市場的發展，同時不利于社會誠信體系的建立與房地產業的健康發展。該規定出臺后，各地銀行為了維護自己的房貸權益，紛紛采取措施提高房貸門檻，致使許多原本可以獲得銀行住房貸款的人無法貸款買房，最終損害了廣大消費者的利益。我們多次召開座談會，廣泛聽取了中國人民銀行、銀監會、建設部、各商業銀行及下級法院的意見，征求了全國人大法工委、我院咨詢委員會委員及部分專家學者的意見。在此基礎上，結合人民法院執行工作的實踐經驗，制定了該司法解釋。

　　 　二、《查封規定》第六條仍繼續適用

　　　問：《執行抵押房屋的規定》實施后，《查封規定》第六條還適用嗎？

　　　答：《查封規定》第六條規定的原則并無不當。民事訴訟法第二百二十三條規定：“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。”這一規定體現了執行適度原則，也就是在申請執行人利益和被執行人利益之間保持合理的平衡關系，被執行人及其所扶養家屬的生存權必須加以保護。房屋是基本的生活資料，顯屬生活必需品。因此，《查封規定》第六條規定對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債是符合民事訴訟法立法精神的，也體現了人權高于債權的理念。《執行抵押房屋的規定》是針對已經設定抵押的房屋應當如何執行所作的規定，屬于特殊情形，并不是對《查封規定》第六條的修改。二者之間是一般規定和特殊規定的關系，因此《查封規定》第六條仍然繼續適用。

　　 　三、屬于被執行人所有的已經設定抵押的房屋，人民法院可以依法拍賣、變賣或者抵債

　　　問：為什么已經設定抵押的房屋可以執行？其特殊性體現在什么地方？

　　　答：之所以規定被執行人設定抵押的房屋，可以根據抵押權人的申請拍賣、變賣或者抵債，主要是從設定抵押的債權的特殊性考慮的。如果用于設定抵押的房屋屬于被執行人及其所扶養家屬生活所必需，那么對該房屋的執行與維護被執行人及其所扶養家屬基本的居住條件確實存在一定的矛盾。我們認為，有抵押擔保的債權比普通債權的安全性更高，更應當加以周到保護，無論是訴訟程序還是執行程序都應當盡可能地維護和實現有抵押擔保的債權，這是維護社會交易秩序和交易安全的需要。與沒有權利負擔的房屋相比，已經設定抵押的房屋確有其特殊性，不僅居住者沒有取得完全的所有權，而且該房屋作為債權實現的一種保證，功用明確，被執行人也非常清楚不能清償債務的后果。因此為了公平保護申請執行人的利益，應當允許對設定抵押的房屋予以執行。這也是保護我國住房按揭市場、促進國民經濟健康發展的現實需要。

　　　另一方面，從理論上講，為被執行人及其所扶養家屬提供基本的居住條件應當是社會保障制度的功能，屬政府職責范圍，不少國家也是這樣做的。因此，在這種情況下，被執行人的居住房屋無論是否設定抵押都是可以執行的，無需考慮被執行人及其所扶養家屬的居住問題。但是我國目前的社會保障體系尚未有效建立，社會保障的范圍和程度還很不足，在執行案件過程中不得不考慮被執行人及其所扶養家屬的居住問題。《執行抵押房屋的規定》出于對申請執行人和被執行人利益的平衡，作為一種折衷辦法，對被執行人及其所扶養家屬必需的居住房屋區分兩種情況，一是未設定抵押的情況，二是設定抵押的情況。對于第一種情況，嚴格禁止執行；對于第二種情況，基于上述理由，人民法院可以執行，但又規定了較為嚴格的程序和條件。既保護被執行人及其所扶養家屬的生存權，又最大限度地實現債權人的債權。

　　 　四、執行被執行人及其所扶養家屬生活必需的已經設定抵押的房屋有嚴格的條件和程序

　　　問：對被執行人及其所扶養家屬生活必需的已經設定抵押的房屋，人民法院應當如何執行？

　　　答：為了最大限度地保護被執行人及其所扶養家屬的利益，盡量減小由于強制執行對其造成的影響，《執行抵押房屋的規定》對執行屬被執行人及其所扶養家屬生活必需的已經設定抵押的房屋規定了嚴格的條件和程序。首先，人民法院對已經設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。只有六個月的寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院才能強行遷出。其次，強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，應由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。這一規定體現了這樣一種理念，即被執行人的財產只有一處已設定抵押的房屋時，人民法院在執行中可以“以小換大、以差換好、以遠換近，但不能從有到無”。對此規定，一些銀行界人士不很理解，認為這實際上是讓申請執行人承擔了一定的應由政府承擔的社會保障責任，對債權人很不公平。我們認為，這僅是一個過渡性措施，在目前的情況下只能如此，而且該規定畢竟是有利于實現債權人權利的。隨著整個社會保障體系的不斷建立和完善，此種責任最終會回歸政府。

　　 　五、被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不得強制遷出

　　　問：為什么對執行低保對象作出特殊規定？

　　　答：該規定體現了對社會弱勢群體的特殊保護。列入低保對象的公民，經濟上都比較困難，而低保對象以房屋抵押取得銀行貸款的情況也較為少見，且居住的房屋本身價值不會太高，采取由申請執行人提供基本住房后再對原住房予以執行的措施對實現申請執行人的債權意義不大。因此，《執行抵押房屋的規定》對于以低保對象為被執行人的情況作了特殊規定。(據《人民法院報》)