中新網2月10日電 據《國際金融報》報道，全上海市交易新建商品房僅24套，這是2月1日春節(jié)假期后上海地產交易恢復首日的交易量，較去年同期下降竟達70%，無疑震驚了市場。

　　與此同時，春節(jié)長假7天，“網上房地產”假期上海市成交量僅146套，與去年同期成交的397套相比，只占去年數量的37%。在今年春節(jié)后的4個交易日中，內環(huán)成交量9套，內外環(huán)間為79套，外環(huán)以內36套。

　　根據中原研究咨詢部數據顯示：春節(jié)所在的本年度第4周，上海住宅成交套數2216套，成交面積23.7萬平方米；其中普通住宅成交853套，成交面積11.44萬平方米；配套商品房成交1363套，成交面積12.26萬平方米。配套商品房、動遷房的成交占總成交的51.7%。第5周上海住宅成交套數121套，成交面積1.38萬平方米；其中有119套的成交為普通商品房。

　　春節(jié)前后，上海市樓盤成交數額出現急劇下滑，二手市場情況也與此類似。從全市的成交情況來看，主要成交集中在浦東和閔行區(qū)。然而租賃市場則開始今年的第一波熱潮，提早返滬的海外客戶和外地客戶成為節(jié)后租賃市場的主要需求來源。

　　購房意愿難撐市場

　　在如此低的成交量背后，究竟是怎樣的市場和購房者心態(tài)？

　　今年1月，央行公布了近期居民統計數值和未來三個月的城鎮(zhèn)居民購房意愿指數，有意愿購房的居民比例為11%，比去年三季度上升了3.8%。從這個數據的變化，似乎可以看出房地產市場的人氣度有所恢復。然而仔細分析這個數據，卻可以發(fā)現事實并非如此。

　　漢宇地產市場研究中心認為，三季度城鎮(zhèn)居民購房意愿指數僅為7.3%，相比出現在2004年底的最高數值31.6%不到1/4。如此低的居民購房意愿，不僅反映了樓市在政策調控下，投資購買需求被基本上清除出市場，同時也說明了正常居民自住需求的購買也被大大抑制。而在這其中，最大的因素則是對未來樓市價格走向持看跌的態(tài)度已經成為市場的主流。

　　去年第四季度，因為種種因素，包括開發(fā)商銀行貸款到期的再借貸運作、投資者年底個人事務處理、以及這兩者一些降價帶來的成交回升，使得市場在數據上看起來有回升的跡象。同時，由于賣方在宣傳口徑上不斷地表達2006年樓市回升的預期，綜合作用下，城鎮(zhèn)居民對房地產市場的未來預期有所好轉，故而出現了3.8%的上升。

　　2006年同時也是一個住宅供應的高峰年。從房地網上登記預售和預計銷售的樓盤來看，除了少量的市中心高檔物業(yè)以外，大部分新增樓盤都是近郊的中低價位自住樓盤，且這些樓盤在成本上的優(yōu)勢使得他們能在銷售定價策略上更為靈活，從而促進物業(yè)銷售成績。預期2006年全年的新增樓盤供應量在2000萬-2500萬平方米左右，其中普通住宅供應量在1800萬-2000萬平方米左右，占了絕大部分。

　　總體來看，2006年的市場尚處在一個模糊的狀態(tài)中，而目前的基調則還是下調。漢宇地產總經理施宏睿認為：房地產市場調控正在繼續(xù)和深化中，2006年上半年的房地產價格依然面臨較大的壓力；而市場在調控中，買家已經出現了一定的結構性變化，這對全年的房地產市場發(fā)展有著較為深遠的影響。“高檔物業(yè)是最有可能波動的，而中低檔物業(yè)，則會穩(wěn)定地繼續(xù)下調。上海樓市調整不到位，空談復蘇的時間表是沒有意義的，因而，不能簡單地去說2006年上海樓市會否回暖，只有調整到位才有復蘇的可能。”

　　后續(xù)調控前景不明

　　于是，問題的癥結就集中在了調控上，是否還會有政策的出臺來左右這個已經脆弱不已的市場，成為了關注的焦點。

　　但是實際上，從最近發(fā)改委對2006年房地產市場發(fā)展及調控的觀點來看，房地產調控不會僅僅2005年一年間就結束，開發(fā)商和投資者面臨的不是一次考驗，而是真正的需要自我改變。建設部有關人士也在日前表示，全國房地產市場的調控將繼續(xù)保持并得到加強，建設的主要方向是適合普通居民居住的中低價房屋，嚴格管理中高價格的房地產項目的建設，保持房地產市場健康的運作環(huán)境。

　　之前很多研究機構都在預測，2006年前兩季度是否有新政策出臺，將成為全年房地產市場發(fā)展的風向標。而從發(fā)改委的言論，以及一些關于對第二套房屋購入的稅增加、二手房買賣所得稅征收等政策的討論，亦無不顯示出，一旦市場再次不正常上升，這些有巨大抑制作用的政策必將出臺。因此，市場分析人士認為，從政策因素上來說，2006年市場回暖再攀新高基本不可能；而從市場因素來看，只有真正的市場走好表現才能帶動購房信心，這是目前靠宣傳帶動的信心所無法做到的，一旦前三個月市場成交保持低迷，看跌的市場心態(tài)還是會導致購房意愿的下降。

　　老城區(qū)動拆遷，這將是2006年建設部嚴加管理的部分，由于之前房屋動拆遷增加，而動遷居民的配套房屋供應不足，在一定程度上加劇了城市居民住宅需求和供應的不平衡。而就目前中心城區(qū)的動拆遷來看，上海主要是軌道交通建設相關的市政動遷，有M5、M7、M9等幾條軌道交通沿線的舊城區(qū)需要動遷，區(qū)域涉及浦東、楊浦、虹口、盧灣、黃埔等多個中心城區(qū)，而在配套商品房和中低價商品房逐步交房的基礎上，這些市政配套動遷居民的拆遷用房供應充足。同時，由于目前動遷費較高，而市場樓價相對較低，眾多動遷戶也會選擇自行購置一些區(qū)域良好、配套完善的樓盤，這將成為今年政策影響下市場的另一個看點。(鄧旭）