中新網(wǎng)2月10日電 據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道，全上海市交易新建商品房僅24套，這是2月1日春節(jié)假期后上海地產(chǎn)交易恢復(fù)首日的交易量，較去年同期下降竟達(dá)70%，無疑震驚了市場。

　　與此同時(shí)，春節(jié)長假7天，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”假期上海市成交量僅146套，與去年同期成交的397套相比，只占去年數(shù)量的37%。在今年春節(jié)后的4個(gè)交易日中，內(nèi)環(huán)成交量9套，內(nèi)外環(huán)間為79套，外環(huán)以內(nèi)36套。

　　根據(jù)中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示：春節(jié)所在的本年度第4周，上海住宅成交套數(shù)2216套，成交面積23.7萬平方米；其中普通住宅成交853套，成交面積11.44萬平方米；配套商品房成交1363套，成交面積12.26萬平方米。配套商品房、動遷房的成交占總成交的51.7%。第5周上海住宅成交套數(shù)121套，成交面積1.38萬平方米；其中有119套的成交為普通商品房。

　　春節(jié)前后，上海市樓盤成交數(shù)額出現(xiàn)急劇下滑，二手市場情況也與此類似。從全市的成交情況來看，主要成交集中在浦東和閔行區(qū)。然而租賃市場則開始今年的第一波熱潮，提早返滬的海外客戶和外地客戶成為節(jié)后租賃市場的主要需求來源。

　　購房意愿難撐市場

　　在如此低的成交量背后，究竟是怎樣的市場和購房者心態(tài)？

　　今年1月，央行公布了近期居民統(tǒng)計(jì)數(shù)值和未來三個(gè)月的城鎮(zhèn)居民購房意愿指數(shù)，有意愿購房的居民比例為11%，比去年三季度上升了3.8%。從這個(gè)數(shù)據(jù)的變化，似乎可以看出房地產(chǎn)市場的人氣度有所恢復(fù)。然而仔細(xì)分析這個(gè)數(shù)據(jù)，卻可以發(fā)現(xiàn)事實(shí)并非如此。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為，三季度城鎮(zhèn)居民購房意愿指數(shù)僅為7.3%，相比出現(xiàn)在2004年底的最高數(shù)值31.6%不到1/4。如此低的居民購房意愿，不僅反映了樓市在政策調(diào)控下，投資購買需求被基本上清除出市場，同時(shí)也說明了正常居民自住需求的購買也被大大抑制。而在這其中，最大的因素則是對未來樓市價(jià)格走向持看跌的態(tài)度已經(jīng)成為市場的主流。

　　去年第四季度，因?yàn)榉N種因素，包括開發(fā)商銀行貸款到期的再借貸運(yùn)作、投資者年底個(gè)人事務(wù)處理、以及這兩者一些降價(jià)帶來的成交回升，使得市場在數(shù)據(jù)上看起來有回升的跡象。同時(shí)，由于賣方在宣傳口徑上不斷地表達(dá)2006年樓市回升的預(yù)期，綜合作用下，城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，故而出現(xiàn)了3.8%的上升。

　　2006年同時(shí)也是一個(gè)住宅供應(yīng)的高峰年。從房地網(wǎng)上登記預(yù)售和預(yù)計(jì)銷售的樓盤來看，除了少量的市中心高檔物業(yè)以外，大部分新增樓盤都是近郊的中低價(jià)位自住樓盤，且這些樓盤在成本上的優(yōu)勢使得他們能在銷售定價(jià)策略上更為靈活，從而促進(jìn)物業(yè)銷售成績。預(yù)期2006年全年的新增樓盤供應(yīng)量在2000萬-2500萬平方米左右，其中普通住宅供應(yīng)量在1800萬-2000萬平方米左右，占了絕大部分。

　　總體來看，2006年的市場尚處在一個(gè)模糊的狀態(tài)中，而目前的基調(diào)則還是下調(diào)。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為：房地產(chǎn)市場調(diào)控正在繼續(xù)和深化中，2006年上半年的房地產(chǎn)價(jià)格依然面臨較大的壓力；而市場在調(diào)控中，買家已經(jīng)出現(xiàn)了一定的結(jié)構(gòu)性變化，這對全年的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著較為深遠(yuǎn)的影響。“高檔物業(yè)是最有可能波動的，而中低檔物業(yè)，則會穩(wěn)定地繼續(xù)下調(diào)。上海樓市調(diào)整不到位，空談復(fù)蘇的時(shí)間表是沒有意義的，因而，不能簡單地去說2006年上海樓市會否回暖，只有調(diào)整到位才有復(fù)蘇的可能。”

　　后續(xù)調(diào)控前景不明

　　于是，問題的癥結(jié)就集中在了調(diào)控上，是否還會有政策的出臺來左右這個(gè)已經(jīng)脆弱不已的市場，成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　但是實(shí)際上，從最近發(fā)改委對2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展及調(diào)控的觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控不會僅僅2005年一年間就結(jié)束，開發(fā)商和投資者面臨的不是一次考驗(yàn)，而是真正的需要自我改變。建設(shè)部有關(guān)人士也在日前表示，全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控將繼續(xù)保持并得到加強(qiáng)，建設(shè)的主要方向是適合普通居民居住的中低價(jià)房屋，嚴(yán)格管理中高價(jià)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場健康的運(yùn)作環(huán)境。

　　之前很多研究機(jī)構(gòu)都在預(yù)測，2006年前兩季度是否有新政策出臺，將成為全年房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。而從發(fā)改委的言論，以及一些關(guān)于對第二套房屋購入的稅增加、二手房買賣所得稅征收等政策的討論，亦無不顯示出，一旦市場再次不正常上升，這些有巨大抑制作用的政策必將出臺。因此，市場分析人士認(rèn)為，從政策因素上來說，2006年市場回暖再攀新高基本不可能；而從市場因素來看，只有真正的市場走好表現(xiàn)才能帶動購房信心，這是目前靠宣傳帶動的信心所無法做到的，一旦前三個(gè)月市場成交保持低迷，看跌的市場心態(tài)還是會導(dǎo)致購房意愿的下降。

　　老城區(qū)動拆遷，這將是2006年建設(shè)部嚴(yán)加管理的部分，由于之前房屋動拆遷增加，而動遷居民的配套房屋供應(yīng)不足，在一定程度上加劇了城市居民住宅需求和供應(yīng)的不平衡。而就目前中心城區(qū)的動拆遷來看，上海主要是軌道交通建設(shè)相關(guān)的市政動遷，有M5、M7、M9等幾條軌道交通沿線的舊城區(qū)需要?jiǎng)舆w，區(qū)域涉及浦東、楊浦、虹口、盧灣、黃埔等多個(gè)中心城區(qū)，而在配套商品房和中低價(jià)商品房逐步交房的基礎(chǔ)上，這些市政配套動遷居民的拆遷用房供應(yīng)充足。同時(shí)，由于目前動遷費(fèi)較高，而市場樓價(jià)相對較低，眾多動遷戶也會選擇自行購置一些區(qū)域良好、配套完善的樓盤，這將成為今年政策影響下市場的另一個(gè)看點(diǎn)。(鄧旭）