中小房企命運

　　在“勾地”制度的發源地香港，只有地產商報出的價格達到或超過政府的心理價位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價位。“在現行勾地政策下，中小型發展商其實很委屈，因為他們財力小，實在不足以與大型發展商爭地。” 香港測量師學會會長張達棠說。

　　在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功，往往會抬高其“勾地”報價，以達到或者超過政府認可的價位。另外，抬高“勾地”價位無形中還抬高了土地交易的門檻，將一些資金實力不濟的潛在競爭對手排除在外，降低土地在拍賣中被“截殺”的可能性。

　　“現在（香港）勾地政策已變成大型發展商作主導。” 張達棠認為。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長實、新世界等大型地產商之手。

　　內地欲行的“勾地”或許將面對同樣的問題，因為“勾地”的游戲規則和“招拍掛”一樣，是“價高者得”。相關人士透露，“勾地就是一次技術層面的完善，不會改變現行土地交易制度的基本原則。”就是說雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過“招、拍、掛”來實現。只不過在無人應價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入。言外之意，“價高者得”的原則不會因為“勾地”被突破。

　　目前，國內多數地產商對于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產商對記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多。為了平衡中小型房企的利益訴求，香港地政署已出臺“八折勾地”政策，而國土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關內容。

　　“勾地”或許將進一步擠壓中小型房企的生存空間。 
 
    “勾地”不是市場經濟 

　　雖然至今并沒看到“勾地”具體的實施細則，但作為一項“舶來”于香港的土地交易制度，“勾地”在香港遭遇的一些問題還是值得擔心：從香港執行的“勾地”制度來看，它至少不是完全市場經濟條件下的土地交易制度。

　　香港的“勾地”制度始自亞洲金融危機之后。彼時，受到亞洲金融危機的沖擊，香港高漲的樓市泡沫破滅，樓市進入低迷時期。這一市場情況直接威脅到了港府執行多年的土地拍賣方式，房企開始停止購入土地，地價一瀉千里，港府隨即擔心土地被“賤賣”。

　　在這樣的情況下，香港地政署暫停了已經執行了多年的土地拍賣政策，轉而執行“勾地”。每年由地政署公布若干地塊，由有興趣的發展商進行“勾地報價”。當報價滿足政府的心理價位，政府再行掛牌拍賣土地，而后“價高者得”。一旦發展商的報價低于政府心理價位，政府就把土地“收起來不賣”。

　　在這樣的游戲規則下，政府的賣地行為實質上演化成了“只許地價漲，不許地價跌”的土地交易制度，這樣一來，決定土地交易價格的因素不再是供求關系，而是政府的意愿。果然，在執行“勾地”制度的幾年中，香港樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價格并未下跌。至今，雖然香港樓市已漸回暖，但地政署仍堅持執行“勾地”政策。

　　在成熟市場經濟的條件下，市場規律應該是資源性產品的定價主要因素，根據供求關系的變化，地價可以漲，也可以跌，只要符合市場規律即可。但在“勾地”制度下，政府有權選擇在地價下跌的時候“不賣”，無形中扭曲了市場規律。

　　另外，在市場經濟條件下，交易雙方必須擁有對稱的資訊，才能站在公平的位置上議價。而香港“勾地”制度恰恰是人為地制造信息不對稱：港府關起門來制訂“勾地表”上每幅土地的底價，并因應市場變化不時作出調整，但整個過程是不透明的，也不公布。發展商只能不斷猜度和測試政府的底線，令“勾地”的成功率注定偏低，土地拍賣因而變得稀疏，形成供應收緊價格擠高的惡性循環。

　　總體而言，中國內地的土地批租制度基本舶來于香港，本次國土資源部提出的“勾地”就更是如此。因此，作為推進并完善土地交易市場化改革的一項措施，如何避免其“非完全市場經濟屬性”帶來的諸多弊端，應該考慮在先。（李樂）

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