放寬公積金貸款旨在鼓勵自住需求

　　上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發布了《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。

　　央行上海總部的報告沒有再提房地產信貸風險，而是對房地產交易量保持低水平運行的情況進行預警。分析人士據此認為：央行對房地產業的態度已轉為“觀望”，房地產信貸政策放松的可能性增大。

　　相對于金融監管部門，地方政府發出的信號被認為更加明確。

　　上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發布了《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。通知的具體內容是：從3月1日起，購買竣工年限在5年以內(含5年)的二手房，可以享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過總房價的80%，最長期限為30年。

　　“今年總體上政府對投機的打壓不會變。可能對原來過于嚴厲的控制進行緩和，而主線仍然是調控。”易居中國研發中心經理鄭翎昀表示。“局部范圍會有政策調整，具體來說可能在貸款政策上就會有所松動。”

　　中原地產研究部張濤認為：新政策出臺有兩個背景：一方面銀行房貸有所下降；另一方面，開發商在“受煎熬”，市場處于低迷狀態。“政策的目的應該是希望市場有所恢復”。

　　據分析，年輕的購房者群體和郊區次新房的購買者可能會充分享受新的政策。這兩個群體面臨首付資金不足的問題。申請獲批80%公積金貸款額度的樓齡控制在5年(含)以內，將鼓勵這兩部分購房群體入市。

　　“政府出臺公積金新政策，就是鼓勵正常消費，讓人們下決心入市。”上海社科院房地產研究中心研究員顧建發認為。“公積金政策對自住的購房者有促進作用，因為在上海有工作的居民才能享受住房公積金。二手房市場長期來看還會上升，對一些購買力比較低的居民會有更大的實惠。”

　　有望引發“二三級市場聯動”

　　上海曾在“二三級市場(新房、二手房)聯動”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯動關系。二手房市場人氣上來了，被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場。

　　業內專家認為，對二手樓市的刺激對一手市場同樣是針強心劑。

　　此次調整預計不會對公積金貸款質量產生影響。公積金貸款客戶群穩定，不良率低于銀行的房貸。雖然公積金對銀行的個人信貸存在一定的競爭關系，但是此番政策放寬對銀行、一手樓市的影響并不大。

　　“一來公積金貸款的量不大，二來公積金的范圍有限制。”中原地產研究部張濤表示。上海社科院房地產研究中心研究員顧建發也認為公積金對商業銀行個人房貸的影響不大。因為公積金數量少，隨便一套80-90平米的房子，公積金就不夠了。

　　“新政策的出臺就是具體鼓勵自住性消費。”申新房地產研究室主任蔣正華表示，“中央和地方政府的報告都明確指出去年宏觀調控的收效明顯，在這種狀況下，政府開始鼓勵正常性消費。而且房地產是國家的支柱產業之一，穩定房價對國家經濟也是有利的。”

　　“新政策會促進一手樓市。”深思域高級研究員劉瑾認為。

　　眾所周知，上海曾在“二三級市場(新房、二手房)聯動”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯動關系。二手房市場人氣上來了，被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場。對于沉寂多時的投資者來說，如果二手房市場回暖，投資收益比較高、市場活躍后，投資性的需求也會上升；二手房脫手以后，也可能會再買進。

　　但是，“二三級市場聯動”在新的歷史條件和政策背景下能否成功，還取決于更多因素。下一步的政策會是什么？社會各界對于“轉按揭”政策的放松有不小的期待。

　　“如果市場繼續低迷下去，可能還會有一些鼓勵消費的政策出來，”顧建發表示，“比如說，有條件的放開轉按揭，有換房需求的居民可以辦理轉按揭。”

　　在銀行方面，個人住房貸款除了首次購房者的貸款比例適當松動以外，銀行貸款形式上的創新也被廣為關注。除了深發展的“雙周供”，招行、建行等也都在開發新的貸款形式。(李楊）

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