深化房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩認(rèn)識　有利宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行

　　面對產(chǎn)能過剩，人們難免會(huì)產(chǎn)生這樣的疑問，本輪宏觀調(diào)控始自2003年4月，當(dāng)時(shí)調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)就是為了防止投資過熱，避免行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩造成信貸不良資產(chǎn)。但是為什么自2005年以來，鋼鐵、建材、冶金、化工、電力等一些行業(yè)還是出現(xiàn)了產(chǎn)能集中釋放，供大于求的矛盾開始突顯？

　　宏觀調(diào)控之所以沒能阻止產(chǎn)能過剩，關(guān)鍵有兩點(diǎn)：一是宏觀調(diào)控存在滯后效應(yīng)；由于目前投資過熱、產(chǎn)能出現(xiàn)過剩的行業(yè)都是一些生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大、周期長，調(diào)整起來難度大、時(shí)間長，投資熱降溫需要一個(gè)相當(dāng)長的階段。二是不可諱言，調(diào)控各部門之間的分歧影響了宏觀調(diào)控的實(shí)施和效果；如果說，2005年是名副其實(shí)的“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實(shí)的“房地產(chǎn)泡沫爭論年”；在這種房地產(chǎn)到底有無泡沫也尚無定論的前提下，宏觀調(diào)控企圖通過降溫房地產(chǎn)，進(jìn)而降溫其上游產(chǎn)業(yè)的所有舉措，自然是大打折扣。

　　產(chǎn)能過剩是個(gè)相對的概念，是相對于需求而言的。然而，需求是個(gè)變量，事先準(zhǔn)確預(yù)測確實(shí)不易。因此，在產(chǎn)能過剩的結(jié)果未出來前，預(yù)測產(chǎn)能是否過剩，往往存在著爭論。

　　房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個(gè)角度講，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)資金運(yùn)作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過剩”，反映到資金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)是否存在“產(chǎn)能過剩”的爭論，從資金層面講，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論。

　　房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般地說，可以分為三種形式：地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。

　　國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心日前發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報(bào)告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)——

　　1、2005年前11個(gè)月，中國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個(gè)月上升到53.8%。

　　2、中國商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個(gè)月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個(gè)百分點(diǎn)，之后雖逐步提高到2005年前11個(gè)月的18.8%，但仍比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　3、商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達(dá)1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%。

　　從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合 “房價(jià)已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實(shí)，我們可以很清楚地看出，中國一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯——

　　地產(chǎn)價(jià)格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，土地招拍掛頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗(yàn)證。在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，原來眾多開發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”。可現(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價(jià)”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價(jià)格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。

　　房屋空置泡沫，主要累積在“中國商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多”以及“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)”，同時(shí)“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴(yán)重程度。

　　房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個(gè)百分點(diǎn)”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團(tuán)退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。

　　房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是金融，由此可見，中國房地產(chǎn)“產(chǎn)能過剩”，已是一個(gè)不爭的事實(shí)。當(dāng)然，這種過剩只是一種相對的過剩，是相對于民眾現(xiàn)實(shí)購買力的過剩。最粗略地說，房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差，也就是房地產(chǎn)泡沫。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過剩”，由前面一節(jié)的分析，可以知道，從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)企業(yè)隊(duì)伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。

　　當(dāng)然，我們必須看到的是，房地產(chǎn)的“產(chǎn)能過剩”，是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，是相對于廣大中低收入階層現(xiàn)實(shí)購買能力的過剩，是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房匱乏，中低檔商品房過少，而高檔商品房過多的一種結(jié)構(gòu)性過剩。

　　如果無視房地產(chǎn)的這種結(jié)構(gòu)性的“產(chǎn)能過剩”，也即房地產(chǎn)吸納資金的結(jié)構(gòu)性過剩，那么，最終的結(jié)果，只能是繼續(xù)加劇“地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫”的膨脹。而由于中國房地產(chǎn)融資，至今沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，房地產(chǎn)的資金最主要來自于銀行，在這種情況下，房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)就有可能演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

　　在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，“地產(chǎn)價(jià)格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產(chǎn)投資泡沫”這三者已經(jīng)兼而有之，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在逐步凸顯之際，有關(guān)部門將房地產(chǎn)列入產(chǎn)能過剩行業(yè)名單，無疑極具警世作用和現(xiàn)實(shí)意義。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)上講，這有助于市場各方主體，正確認(rèn)清當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，自覺順應(yīng)中央宏觀調(diào)控政策而動(dòng)，繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸這兩道閘門，控制投資過快增長，尤其是產(chǎn)能過剩行業(yè)的投資增長，順利完成中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)講，也有利于房地產(chǎn)市場各方主體，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的緊迫感和危機(jī)感，嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)，切實(shí)增加中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，鼓勵(lì)和支持居民住房消費(fèi)需求的理性釋放，逐步擠出房地產(chǎn)泡沫，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行。

　　（來源：人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道 作者：章林曉）

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