越調控需求越旺盛

　　在過去兩年疾風暴雨式的的房地產調控之下，樓市卻出現如此暴漲，讓老百姓摸不著頭腦，更讓買房人的心理跟著水漲船高。

　　中國指數研究院調查結果顯示：超過90%的消費者認為宏觀調控的持續深入并沒有令北京房價快速增長的勢頭弱下來。超過80%的購房者預期未來1到3年內，北京房價還會上漲。

　　剛性的需求、樓市供不應求的市場格局，是業內人士看好樓市前景的重要原因。有意思的是，國內不少地方出現越是調控需求就越強烈的怪現象。尤其是今年以來，此前暫時壓抑的需求似乎猛然間爆發了出來。

　　供不應求，房價自然上漲。那么，旨在穩定房價的調控為何沒能改變供不應求的關系？

　　天相投資顧問段海瑞分析，首先，抑制需求的同時供應量在減少。2004年實行“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調控措施，房地產先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進在客觀上造成房地產開發進程減緩。

　　再看資金面，銀根對房地產行業的緊縮沒有得到根本性改善，房地產信托也受到整頓，加上股權分置改革，房地產公司幾乎沒有通過證券市場融資，房地產業整體資金緊張，開發節奏不得不大大放緩。

　　從近兩年北京房地產市場的供需狀況看，2001年北京商品住宅新開工面積增速創下69.2%的歷史高位，但2005年則下降為-10.1%。同時，商品住宅新開工面積也由2003年的2455.7萬平方米下降到了2005年的1983.2萬平方米。

　　同時，宏觀調控下的優勝劣汰大大提高了行業的集中度，房地產企業的壟斷地位得到加強，它們可以通過人為囤積土地來抬高價格。

　　更有市場人士透露，由于“8·31”過關地進入市場情況非常不好，政府為盡快把這些地推入市場，有意地放緩招拍掛土地的供應節奏。

　　國家發改委宏觀院專家王小廣則認為，2005年以來，北京、廣東等地房價漲得厲害，肯定是炒家所為，“上海的炒家一部分轉移到中西部城市，還有大量資金轉到北京、廣東繼續炒作。如何應對游資，這對宏觀調控是一個很大的考驗。”

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