中新網(wǎng)4月17日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，盡管身為“白領(lǐng)，但張先生轉(zhuǎn)遍北京春季房展會(huì)，仍然難于在四環(huán)路周圍找到符合自己心理價(jià)位的房子。讓張先生起急的是，自己去年看過(guò)的樓盤(pán)幾乎都在從6000余元一平方米直向八千、萬(wàn)元飛漲，很多項(xiàng)目未放盤(pán)已經(jīng)有數(shù)倍于放量的客戶在排隊(duì)。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局年初公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京商品住宅期房均價(jià)達(dá)到6725元／平方米，而上海公布的商品住房銷售均價(jià)為6698元／平方米。3年來(lái)，北京房?jī)r(jià)已首次超過(guò)上海。北京市建委等四部門(mén)此前發(fā)布的1-2月份北京房市運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)也顯示：1月到2月全市商品期房均價(jià)上漲17.3%。最近，北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示：今年一季度住宅均價(jià)7168元／平方米，去年同期均價(jià)6235元／平方米，同比上漲約15%，比去年全年均價(jià)上漲448元／平方米。而來(lái)自中原、偉業(yè)等房地產(chǎn)顧問(wèn)公司的信息，北京的房?jī)r(jià)今年以來(lái)呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)，一手商品房的價(jià)格上漲幅度已突破20%，二手房?jī)r(jià)也上漲了12%-15%。

　　與房?jī)r(jià)暴漲相得益彰的是，北京的樓盤(pán)銷售也呈現(xiàn)出極為火爆的景象。北京春季房展4天參觀人次超過(guò)20萬(wàn)人，意向成交房源近2000套，意向成交額突破14億元。雖然春展數(shù)字包含了開(kāi)發(fā)商在展會(huì)期間“蓄水積流的水分，但與2005春展11.4億的意向成交金額縱比，已超出3個(gè)億。另外，官方信息也表明北京樓市異常旺盛。進(jìn)入3月份以來(lái)，北京在3月份售出期房16641套，比2月的10349套增加了6292套，日均賣(mài)房高達(dá)500套以上；4月份北京樓市仍保持此水平。

　　房?jī)r(jià)的走高，不僅令購(gòu)房人大為感嘆，也讓在去年“觀望期中經(jīng)受煎熬的開(kāi)發(fā)商喜不自禁。“賣(mài)房子像賣(mài)白菜一樣，有開(kāi)發(fā)商如此慨嘆，甚至惋惜現(xiàn)有地塊上的房子賣(mài)得太快了，一邊揣摩是否會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，一邊打算適時(shí)放慢銷售，以便獲得更多收益。更有不少新樓盤(pán)采取只見(jiàn)案名，不見(jiàn)報(bào)價(jià)的方式，在房展會(huì)或網(wǎng)上探底摸價(jià)，以求借助自主型消費(fèi)及投資買(mǎi)家積壓一年之后釋放的人氣，在開(kāi)盤(pán)時(shí)取得更高售價(jià)。

　　房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高？

　　政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要想解決的就是房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)，去年，建設(shè)部以及大多業(yè)內(nèi)外的專業(yè)人士及機(jī)構(gòu)對(duì)2006年房?jī)r(jià)比較一致的分析是，在調(diào)控政策下平穩(wěn)增長(zhǎng)。然而，北京房?jī)r(jià)增幅為何越調(diào)控越高？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士有各種分析。但大多認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)快速走高，與宏觀調(diào)控下，在“觀望期中所形成的需求疊加直接相關(guān)，而且這輪熱銷包含了因城

　　區(qū)內(nèi)住宅減少帶來(lái)的很多恐慌性消費(fèi)。另外，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。2005年，北京高檔房大量上市，而中低檔住宅供應(yīng)相對(duì)于城鎮(zhèn)居民拆遷、住房升級(jí)換代以及外埠進(jìn)京人群購(gòu)房的剛性需求明顯不足，由于中低價(jià)房短缺，供求失衡，而且，今明兩年北京中低價(jià)位住房的新供量、具體分布區(qū)域等信息并沒(méi)能按建設(shè)部的要求及時(shí)得以公布，人們對(duì)商品住房的供量難以預(yù)期，需求集中釋放，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高。

　　從供給量上看，根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2005年北京市商品房供給在下降，其全部新增供應(yīng)上市套數(shù)為22萬(wàn)套左右，比2004年的新增供應(yīng)上市套數(shù)減少了約7萬(wàn)套。這也進(jìn)一步加大了供需差距。

　　從政策上看，北京市建委最新公布的《北京市2006年不同級(jí)別土地普通住房平均交易價(jià)格》中將普通住宅均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，使得許多受2005年政策影響的非普通住宅享受普通住房的優(yōu)惠政策，降低了買(mǎi)賣(mài)方再交易的征稅條件。另外，自去年底，銀行也開(kāi)始加快了對(duì)個(gè)人房貸的審批、放款速度，使買(mǎi)賣(mài)雙方的熱情得以升溫。

　　從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)看，今年，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出調(diào)整，使開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)預(yù)售收入所得稅由以前的15%提高為不得低于20%。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從此不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。以銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括代理銷售為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這項(xiàng)新的稅收政策無(wú)疑增加了商品房開(kāi)發(fā)成本，而這5%的成本自然會(huì)顯現(xiàn)在房?jī)r(jià)的漲幅中。

　　北京會(huì)不會(huì)重蹈上海覆轍

　　北京房?jī)r(jià)的迅速攀升令許多人感到憂心，北京是否會(huì)遭到政策的進(jìn)一步緊縮，重蹈上海覆轍，沖高狂跌？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)的老總對(duì)北京和上海樓市比較分析后認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)沖高狂跌。依據(jù)是，從2004年到2005年3月以前，上海樓市所呈現(xiàn)的是，所有地段的所有樓盤(pán)，不分品質(zhì)，價(jià)格普遍暴漲。相比之下，北京并沒(méi)有出現(xiàn)這樣盲目的、普遍的大幅漲價(jià)；此外，上海投資客與自用比例倒掛，為6∶4，而北京是以剛性的自住需求為主，是被真實(shí)需求所拉動(dòng)的；再有，北京此輪房?jī)r(jià)上漲，是在一系列調(diào)控政策后出現(xiàn)的，比上海的可控性強(qiáng)。

　　業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，基于人們對(duì)北京城市發(fā)展良好、長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期，北京房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)下跌。

　　產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、投資渠道單一等問(wèn)題，短期內(nèi)還難以根本轉(zhuǎn)變，不可忽視的是，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，國(guó)際性炒家、個(gè)人投資都開(kāi)始涌入北京炒房行列，更加大了房地產(chǎn)需求，因此，如果沒(méi)有政策的進(jìn)一步調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不會(huì)變。(陸昀）