而中海地產(chǎn)(廣州)公司總經(jīng)理朱榮斌在接受本刊記者采訪時則認為，目前出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，是打擊投機者，并非要把廣州的房價降下來，只是抑制房價漲幅，改變不了廣州樓市的漲勢。“而且，去年發(fā)展商開發(fā)的產(chǎn)品都升級了，自然要賣更高的價格。”朱榮斌說。
不過，廣州的政府部門似乎對控制房價充滿信心。廣州市國土局有關(guān)負責(zé)人日前向媒體透露，今年6月廣州將推出基準(zhǔn)房價信息系統(tǒng)，屆時市民可通過該系統(tǒng)查詢樓盤所在片區(qū)的基準(zhǔn)房價。這被業(yè)內(nèi)人士認為會在很大程度上抑制房價的繼續(xù)上漲。
深圳：漲至焦灼
賣家不肯降價，買家開始觀望。焦灼的氣氛彌漫在深圳樓市中，飛漲的房價已經(jīng)讓許多消費者暫時打消了買房的想法。
4月17日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的《2006年一季度深圳市土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》(后稱《報告》)用數(shù)字說明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均價達8752.94元／平方米，同比上漲20.62%。其中，商品住宅均價為8126.14元／平方米，同比上漲25.63%。
《報告》分析，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅(144平方米以下)價格為7053.6元／平方米，同比上漲16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)價格為12438.48元／平方米，同比上漲53.28%。尤其是福田區(qū)和寶安區(qū)的非普通住宅價格上漲較大，分別同比上漲127.24%和94.95%。
據(jù)深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉介紹，在去年底，樓市傳統(tǒng)置業(yè)旺季，深圳本地的宏觀調(diào)控讓買賣雙方都暫時進入觀望期。年后，本地樓市迅速進入恢復(fù)期，年前被壓抑的需求得到集中釋放，而同時，年初2個月，深圳樓市供應(yīng)又比較少，兩重因素疊加之下，房價始得高漲。
據(jù)《報告》統(tǒng)計，今年第一季深圳度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)大幅減少，累計為109.77萬平方米，同比下降15.84%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積93.64萬平方米，同比下降15.81%。與此同時，今年一季度，深圳商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度下降，為208.50萬平方米，同比減少11.77%。其中商品住宅銷售面積同比下降12.63%。有業(yè)內(nèi)認為，捂盤是其中的重要原因。
在這種情勢下，加之樓市投機增多，樓價一路飛漲已頗令業(yè)內(nèi)驚懼，“重蹈上海覆轍論”“透支樓市論”“拐點論”等多種說法已在業(yè)內(nèi)開始傳播。
據(jù)當(dāng)?shù)匾豁椪{(diào)查顯示，這輪購房潮是從2004年開始的，其中包括第二代置業(yè)和第一代置業(yè)升級和換代期。而深圳目前有購房需求的購房者大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，年齡介乎于26～35歲之間，家庭年收入介乎于6～12萬元之間。
盡管需求真實存在，但是，“在近期上漲幅度已經(jīng)是過大，和經(jīng)濟發(fā)展的實際情況有所背離。”深圳星彥地產(chǎn)研究部負責(zé)人青忠貴說。
至此，政府對于房價的調(diào)控就不可避免，但深圳政府對樓市的調(diào)控最被人詬病的就是，一味地增加土地供應(yīng)，并試圖壓低地價。“由于房地產(chǎn)的周期性，新增的供應(yīng)根本無法在短期內(nèi)入市。因此，用市場手段來解決市場問題就好比用中藥，無負作用，但見效慢。”張偉對本刊說。
另一方面，試圖壓低地價的意圖也被地產(chǎn)商的競拍熱情“淹沒”。2月底，被稱為“狗年第一拍”的土地拍賣在深圳土地交易中心舉行，由于競拍過于激烈，萬科、和記、天健等大開發(fā)商甚至沒來得及舉牌，短短十分鐘，拍價就從5億升至7.7億，這不但大大超出了政府的預(yù)計，也讓很多地產(chǎn)商覺得不可思議。
不但地價難以控制，實際上控制了地價，也未必能直接調(diào)控房價。本刊去年赴上海調(diào)查地產(chǎn)泡沫時就曾發(fā)現(xiàn)，地價高會導(dǎo)致房價相對較高，但拿地時地價再低，銷售時的房價未必就低，這取決于房市供求關(guān)系以及地產(chǎn)商的定價策略。
如此看來，深圳還需調(diào)整調(diào)控的手法和技巧。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)的看法是深圳應(yīng)學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗，從需求著手，厘清不同的需求程度，以滿足合理居住需求為標(biāo)準(zhǔn)，保證和鼓勵基本的首次自住需求。
這就需要對投機者適度遏制，抑制非理性的跟風(fēng)投機性需求，“跟風(fēng)投資性需求應(yīng)該重點抑制。這類投資往往由于身邊個別投資者的賺錢效應(yīng)而引發(fā)，感染力和誘惑力特強，短期內(nèi)往往能吸引大量資金流入。以中原近期的成交客戶分析數(shù)據(jù)來看，目前此類成交所占比例正在快速上升。” 深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉對本刊說。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 王晨波
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