多管齊下治理房市
“要消除市場(chǎng)失靈和市場(chǎng)局限性對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，建立有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，應(yīng)采用漸進(jìn)的改革模式，不斷改善市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境，這是保證宏觀調(diào)控有效性的基礎(chǔ)。”這位銀行高級(jí)研究人員指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法建立起一個(gè)自足均衡的系統(tǒng)，因?yàn)槠髽I(yè)無(wú)法通過(guò)現(xiàn)行的法律與經(jīng)濟(jì)政策形成明確的預(yù)期，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)行為的無(wú)效率與短期化。
認(rèn)為當(dāng)前的宏觀調(diào)控僅用市場(chǎng)手段就可以解決的想法，是行不通的。因?yàn)槭袌?chǎng)建設(shè)是一個(gè)自發(fā)的、漫長(zhǎng)的過(guò)程，不會(huì)在短期內(nèi)起作用。因此，還應(yīng)采取有效的總供給管理措施，調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，通過(guò)完善公平的法律手段和政府科學(xué)管制手段如房?jī)r(jià)管制、投資準(zhǔn)入限制、高稅率抑制房地產(chǎn)企業(yè)，補(bǔ)助普通購(gòu)房者等，來(lái)消除市場(chǎng)失靈的問(wèn)題。
此外，政府應(yīng)加快由主導(dǎo)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變，盡快建立住房保障體系，理順中央和地方政府之間的關(guān)系，創(chuàng)新政治體制，完善對(duì)地方政府和官員的考核體系。
“具體到金融政策的調(diào)控，我認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系的創(chuàng)新。”他指出，應(yīng)該對(duì)過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加大對(duì)其他行業(yè)有發(fā)展前景的中小企業(yè)的融資支持，建立有效的信用體系，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
日前，央行副行長(zhǎng)吳曉靈在住房金融體系國(guó)際研討會(huì)上強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的住房改革經(jīng)過(guò)20多年的探索，初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個(gè)體系近幾年開(kāi)始顯現(xiàn)出不能適應(yīng)的跡象，需要深化改革加快發(fā)展。
對(duì)此，這位銀行高級(jí)研究人員也表示，改革住房金融體系已經(jīng)勢(shì)在必行，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新是其中的重點(diǎn)。
“首先是房地產(chǎn)的資產(chǎn)和資本市場(chǎng)的創(chuàng)新。比如產(chǎn)品可以進(jìn)入資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)則可以進(jìn)一步加劇與國(guó)外的融合。”他指出，其次，應(yīng)該減少間接融資，增加直接融資，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，加快國(guó)際化、全球化的步伐。比如，適當(dāng)增加外資銀行、國(guó)外基金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方面的比重等。
第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融的遠(yuǎn)期交易市場(chǎng)，用房地產(chǎn)證券化取代預(yù)售制度，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。
第四是房地產(chǎn)金融制度和技術(shù)、產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以通過(guò)引進(jìn)外資銀行或中外合作的方式創(chuàng)新。
“必須強(qiáng)調(diào)的是，針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并非僅靠金融政策的調(diào)控就能一蹴而就，需要房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)政府部門相互溝通、協(xié)作，聯(lián)手調(diào)控。”他指出，去年宏觀調(diào)控沒(méi)有取得十分理想的效果，部分源于政府部門的配合存在問(wèn)題。這是日后宏觀調(diào)控應(yīng)該引以為戒的。
正常下跌，但不能暴跌
“調(diào)控的目的是擠出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫、控制穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”姜明認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是存在泡沫的，對(duì)于泡沫潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行比較擔(dān)憂。但銀行的處境也十分尷尬：一方面房?jī)r(jià)高，房屋銷售不理想，如果開(kāi)發(fā)商低價(jià)銷售房屋，可能導(dǎo)致資金鏈出問(wèn)題，銀行會(huì)受到牽連；另一方面，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，一旦破滅，銀行將遭受巨大的金融危機(jī)。
“像上海房?jī)r(jià)那樣的正常下跌，銀行能夠承受得起，但不愿意看到暴跌。”姜明表示，目前銀行對(duì)于住房按揭仍然保持發(fā)展的態(tài)勢(shì)，對(duì)于單純的開(kāi)發(fā)貸款則顯得特別謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于預(yù)期會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始更加關(guān)注。
他告訴記者，北京目前已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，此次加息更加重了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。商業(yè)銀行應(yīng)適時(shí)關(guān)注此類開(kāi)發(fā)商的資金狀況。（謝麗佳）
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