如何確定盈虧平衡點：首付越高，風(fēng)險越小

　　不過細心的讀者可能會發(fā)現(xiàn)上述計算方法中的“漏洞”。也就是說，依據(jù)貸款利率計算資金成本的方式，可能只適用于那些僅支付少量首付款的以租養(yǎng)房者。對于那些以自有資金購房者，雖然從國際慣例來說，銀行貸款利率基本接近于社會平均投資回報率，但在中國，由于利率法定，同時投資工具匱乏，其機會成本未必能夠比照銀行貸款。

　　這在上海樓市近期出現(xiàn)的冷熱不均中可找到依據(jù)。事實表明，樓市新政對高檔二手房的影響并不大。北靜安、浦東陸家嘴濱江區(qū)域等新興的豪宅區(qū)，近期客戶詢問量明顯增加，掛牌價格比較堅挺。市中心黃浦、盧灣和徐匯等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，高檔二手房掛牌和成交不論在數(shù)量上還是價格上都沒有明顯變化。

　　除了地段，以房屋面積為變量的情況同樣如此。某業(yè)內(nèi)人士表示：“這是很顯而易見的，政府規(guī)定每個小區(qū)的90平方米以下住宅要占到整個項目開發(fā)量的70%，那今后大戶型的房產(chǎn)在市場上肯定更加稀缺，物以稀為貴，大戶型的房產(chǎn)不漲價是不可能的。”

　　事實上，由于高檔樓盤的拉動，上海商品房成交量在經(jīng)歷了三四月份連續(xù)大幅上漲后，到了5月份呈現(xiàn)出平穩(wěn)局面。5月的最后一周，即使日均交易面積受政策影響下滑8.44%，但是仍然維持在10萬平方米以上。

　　盡管總體成交量平穩(wěn)，但是滬上個人住房貸款增幅仍然一路下跌。4月份時，上海中資銀行個人住房貸款減少22.51億元，而前3個月月均減少額為29.6億元。

　　工行上海市分行房貸部有關(guān)人士分析說：“如果新房成交量和個人住房貸款的增量幅度相差很大，那么最根本和直接的原因可能是，一次性付清貸款的購房者比例大幅上升。”

　　上海建工總經(jīng)理杭迎偉認同這種說法，他表示，高檔樓盤的購買者資金實力雄厚，一般都不需要從銀行申請貸款，即使申請，首付比例也很高。這是成交量和房貸呈現(xiàn)背離的重要因素。

　　理財專家的意見與這種趨勢相契合，他們認為，按揭買房者應(yīng)該好好權(quán)衡一下投資回報率與房貸利率，如果沒有回報高于貸款利率的投資渠道，有了閑錢，最好還是先還房貸。這種建議的言外之意是，在目前階段，投資者很難取得6%左右的無風(fēng)險收益，因此，首付比例越高，購房風(fēng)險越小。

　　我們以相對較為穩(wěn)定的貨幣市場基金為參照，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自6月5日IPO資金進入凍結(jié)期以來，貨幣基金的收益率總體呈現(xiàn)平穩(wěn)中走高的態(tài)勢。其中，6月5日所有貨幣基金的平均7日年化收益率為1.8564%，6月6日的平均7日年化收益率為1.8598%，保持了非常穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　為了計算方便，假設(shè)貨幣市場基金的收益率可以達到2%，房貸利率為6%，那么，投資者將這部分資金投資于房產(chǎn)的話，在首付達到50%的情況下，其加權(quán)資金成本的利率可以下降到4%左右，在這種情況下，大致可以達到盈虧平衡。換言之，在以下三種情況下，以租養(yǎng)房仍然是不合算的：一、基金收益率高于2%；二、首付比例達不到50%；三、租金收益率低于4%。

　　需要指出的是，在上述計算中，還沒有考慮房屋折舊的因素，因此，嚴格說來，除非購房首付能夠達到80%，這樣才能支撐4%左右的租金收益率。以100萬元為例，通過計算可知，成本大致為：80萬×２%＋20萬×６%＋100萬／70＝4.23萬元。

　　樓市、股市選哪個：五條基本思路

　　當(dāng)然，由于近期股市總體向上，股票型基金受追捧程度有所上升，他們的收益率也可能會高一些。但由于股市投資的風(fēng)險與收益總是并存的，因此收益率的波動也會比較大。更何況，如果投資者自行入市的話，其投資風(fēng)險與收益會更難以預(yù)料，個案間的差別也會呈現(xiàn)兩極分化趨勢，因此很難一概而論。總的來說，因為投資房產(chǎn)(收取租金)屬于長線投資，而投資股市更多地依靠短期操作，兩者間的直接比較會非常困難。

　　不過投資者在根據(jù)自身情況進行取舍的時候，基本的思路應(yīng)該是一致的，主要有以下幾條：

　　首先，投資者需要估算自己在其他投資渠道可以獲得的穩(wěn)定的回報率。這一比率越高，投資房產(chǎn)越不合算；

　　其次，投資者應(yīng)該精心選擇適合收取租金回報的樓盤，因為從目前來看，房價不太可能再有大的上漲；

　　第三，在整個樓市歸于理性并且二手房買賣受到嚴重抑制的背景下，房屋租金也將告別暴利時代。如在美國，經(jīng)過多年發(fā)展，其租金收益率基本穩(wěn)定在5%-8%之間，中國市場也會向著均衡穩(wěn)定的方向靠攏。

　　第四，首付比例越高，越有利于降低資金成本，從而減少投資風(fēng)險。

　　第五，對于資金流動性要求較高的客戶，應(yīng)該充分考慮到房屋變現(xiàn)成本較高，即使是以此為抵押申請貸款，其折扣率也會比較高且手續(xù)復(fù)雜。

　　當(dāng)然，對于那些資金充足，且缺少較好投資渠道的高端客戶而言，以自有資金投資房產(chǎn)仍不失為一個明智的選擇。我們通過上面的計算也可看出，如果首付比例能夠高于80%，或者租金收益率高于4%，其投資回報還是足以抵消其成本的。更何況，從租賃市場的情況來看，頂級地段的高檔樓盤，因其稀缺性而抗跌性較強，同時，由于比較靠近高薪白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)中高層管理人員以及經(jīng)商成功人士的需求，其租金回報也會高過一般樓盤。（衛(wèi)容之）

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