懸疑二：“自住且90平方米以下可首付20%”——自住如何界定？

　　●背景：《九部委意見(jiàn)》第五條規(guī)定，從今年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　●分析：這項(xiàng)政策中，對(duì)“自住房”的界定成為決定貸款買房首付比例的關(guān)鍵因素。據(jù)了解，目前商業(yè)銀行確定購(gòu)房是否為自住，一是根據(jù)借款人的填報(bào)，二是通過(guò)央行“個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)”了解情況，三是通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

　　但業(yè)內(nèi)人士分析指出，“事實(shí)上，是否自住本身就很難界定。靠個(gè)人填報(bào)掌握信息基本上毫無(wú)約束。個(gè)人信用體系的約束相對(duì)有效，但因?yàn)槟壳绑w系尚未成熟，仍無(wú)法發(fā)揮較大的效用。加上銀行之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行很可能會(huì)想辦法放寬貸款尺度。”

　　●預(yù)測(cè)：看來(lái)僅僅依靠現(xiàn)行的“自住”判斷標(biāo)準(zhǔn)，很難達(dá)到調(diào)控的目的。改變目前局面的辦法，一是對(duì)“自住”界定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效補(bǔ)充。例如通過(guò)貸款者有無(wú)日常水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定是否為自住。盡管該方法可以在發(fā)放按揭后，以事后監(jiān)管的形式發(fā)現(xiàn)部分炒家。但無(wú)法事前預(yù)防，難以控制。二是政府通過(guò)各種扶持手段促進(jìn)銀行個(gè)人信用體系的完善，真正實(shí)現(xiàn)信用體系的約束力。三是對(duì)兩成首付比例的適用條件做更多的限制。

　　政府會(huì)不會(huì)出臺(tái)細(xì)則來(lái)保證“自住”界定的準(zhǔn)確性？目前多數(shù)銀行認(rèn)為，2成、3成的首付款比例，對(duì)房貸者的影響并不大。而行之有效的政策制定起來(lái)難度較大，“預(yù)計(jì)短期不會(huì)有針對(duì)此問(wèn)題的細(xì)則出臺(tái)。”

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　　有銀行業(yè)人士表示，新政要求對(duì)“購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定”，現(xiàn)在看，“自住住房”這個(gè)概念比較含糊，每個(gè)人在購(gòu)房問(wèn)題上，實(shí)際主要是以家庭為考慮單位的，但登記、按揭時(shí)，絕大多數(shù)只體現(xiàn)個(gè)人的相關(guān)情況。

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　　渠道之一是借款人自己的填報(bào)。銀行要求，借款人申請(qǐng)住房貸款時(shí)應(yīng)如實(shí)申報(bào)所購(gòu)房屋的用途，不得將非自住房申報(bào)為自住房；第二是通過(guò)央行“個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)”獲取借款人的貸款信息；三是通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

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　按照建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，從今天起，商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行和城鄉(xiāng)信用社發(fā)放的住房貸款首付款比例不得低于30%，但不包括住房公積金貸款；另外，購(gòu)買套型建筑面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定。

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