據(jù)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等多家代理公司統(tǒng)計(jì)，連續(xù)三年供應(yīng)大幅上升的商業(yè)地產(chǎn)終于在2008年將空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奧運(yùn)末班車(chē)”的北京眾商業(yè)項(xiàng)目，在奧運(yùn)即將過(guò)去時(shí)，尚未能全面開(kāi)業(yè)。近200萬(wàn)平米商業(yè)體量將在奧運(yùn)后排隊(duì)開(kāi)門(mén)迎客，而在零售商選址日趨謹(jǐn)慎的后奧運(yùn)時(shí)代，北京商業(yè)項(xiàng)目集中招商競(jìng)爭(zhēng)壓力大增，促成了京城商業(yè)地產(chǎn)租金兩極分化的態(tài)勢(shì)。

　　近200萬(wàn)平米項(xiàng)目推遲開(kāi)業(yè)

　　“我們招商已完成75%，開(kāi)業(yè)時(shí)間推遲到大概明年1月左右，主要是受奧運(yùn)對(duì)工期的影響。”國(guó)瑞地產(chǎn)傳媒總經(jīng)理武斌談到占地近13萬(wàn)平米的崇外國(guó)瑞購(gòu)物中心時(shí)這樣表示。與該項(xiàng)目不同，眾多商業(yè)則因?yàn)檎猩屉y推遲了開(kāi)業(yè)或者部分開(kāi)業(yè)后繼續(xù)招商工作。

　　據(jù)世邦魏理仕的研究報(bào)告，上半年除SOLANA、華貿(mào)購(gòu)物中心等八家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)外，其余188萬(wàn)平米商業(yè)體均推遲開(kāi)業(yè)。除受奧運(yùn)會(huì)對(duì)工期的影響外，招商是部分項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)的主因。“算上銀泰中心等部分開(kāi)業(yè)的商業(yè)中未完成招商的部分，實(shí)際未開(kāi)業(yè)體量在200萬(wàn)平米以上，而去年到今年商業(yè)總體供應(yīng)量在600萬(wàn)平米左右，招商壓力很大。”戴德梁行商鋪部高級(jí)助理董事張家鵬透露，目前在京城已有項(xiàng)目因招商問(wèn)題而停滯下來(lái)。

　　大量商業(yè)入市，望京租金降5%

　　伴隨大體量的商業(yè)項(xiàng)目集中入市，部分項(xiàng)目選擇了以較低租金或更大優(yōu)惠吸引商家，短期內(nèi)可能會(huì)拉低商業(yè)地產(chǎn)平均租金。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年大量新竣工的商業(yè)，使得商鋪和寫(xiě)字樓空置率分別推高至9.5%，這促成了新興商業(yè)區(qū)與成熟商圈租金兩極分化。據(jù)高力國(guó)際的研究報(bào)告，截至8月，王府井商圈首層商鋪平均租金水平已經(jīng)超過(guò)了50元/平米·天的水平，西單、CBD、中關(guān)村等成熟商圈租金水平仍在穩(wěn)步上升。但新型商圈則因招商壓力，拉低了整體租金水平。望京此前商業(yè)項(xiàng)目平均租金水平在20元/平米·天，但在方恒國(guó)際中心、嘉美中心、六佰本等項(xiàng)目入市后，租金水平已環(huán)比下降了5%左右。

　　“大致統(tǒng)計(jì)一下今年到明年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的大小項(xiàng)目量在30個(gè)以上，可供零售商選擇的面太寬了。”張家鵬分析，以CARTIER為例，以前整個(gè)北京僅有一家，到目前包括銀泰中心新開(kāi)的全國(guó)最大專(zhuān)賣(mài)店在內(nèi)，整個(gè)北京已經(jīng)有9家，都是在近兩年開(kāi)業(yè)的，類(lèi)似零售商首選一定是成熟商圈，而西單、王府井等商圈商業(yè)體量有限，新型商圈還要經(jīng)歷較長(zhǎng)養(yǎng)鋪期，在供需作用下促使租金水平在新型商圈和成熟商圈兩極分化。

　　商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)商源劇烈之爭(zhēng)

　　“目前北京商業(yè)地產(chǎn)在量上完全能滿(mǎn)足市場(chǎng)，但在項(xiàng)目的質(zhì)上與零售商等商業(yè)需求并不匹配。”中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析當(dāng)前北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀表示，目前包括國(guó)內(nèi)、國(guó)外的眾多零售商正在北京大肆擴(kuò)張，但北京市場(chǎng)短期內(nèi)集中大量的商業(yè)項(xiàng)目放量，使得商家選址更加謹(jǐn)慎。“商家單店動(dòng)輒百萬(wàn)級(jí)的投入，壓力并不比商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小。”

　　郭增利認(rèn)為，目前北京商業(yè)地產(chǎn)不分位置、體量、設(shè)計(jì)規(guī)劃，定位大多扎堆在高端，而高端商家擴(kuò)張有限，另一方面眾多商業(yè)項(xiàng)目格局分散、集中入市，也給市場(chǎng)招商、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的壓力，目前已經(jīng)出現(xiàn)了新區(qū)域新項(xiàng)目招商、經(jīng)營(yíng)壓力大，舊區(qū)域舊項(xiàng)目卻越來(lái)越成功的分化趨勢(shì)。“未來(lái)一段時(shí)間北京商業(yè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)對(duì)商家、客源劇烈競(jìng)爭(zhēng)的盤(pán)整期，只有做好準(zhǔn)備找準(zhǔn)自己定位的項(xiàng)目才能發(fā)展下去。”郭增利這樣說(shuō)。(記者 谷欣)