隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷收緊，房地產(chǎn)稅收和地方財(cái)政收入的關(guān)系成了較為隱諱的話題。記者在年初曾經(jīng)引用一些地方政府官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)，指出一些城市的地方財(cái)政收入因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化出現(xiàn)較大下滑，現(xiàn)在再上網(wǎng)，用“google”搜索，發(fā)現(xiàn)曾登載相關(guān)數(shù)據(jù)的所有相關(guān)網(wǎng)頁均已顯示“被刪除”。
樓市變冷直接影響財(cái)政收入
據(jù)調(diào)查獲悉，今年以來，以“樓市熱土”聞名全國的杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于“粘滯”狀態(tài)，流動(dòng)緩慢。商品房供需關(guān)系自去年“國八條”出臺(tái)以來僵持一段時(shí)間之后，已開始呈現(xiàn)較清晰的“買方市場(chǎng)”局面，建成的住宅積壓量上升，已經(jīng)交付的住宅屢屢遭遇“退房”壓力，開發(fā)企業(yè)資金壓力日益增大，財(cái)政收入受到明顯影響。
根據(jù)今年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭)可售商品住宅達(dá)到2.0645萬套，而去年同期可售商品住宅為7099套，可售商品住宅數(shù)量還在穩(wěn)步上升。杭州的商品房供應(yīng)壓力正在加大。
而另一方面，市場(chǎng)觀望氣氛較濃，需求表現(xiàn)冷淡。據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，一季度納入杭州市透明售房網(wǎng)銷售的八大區(qū)域成交量為3118套，同比下降達(dá)55.5%。
杭州房地產(chǎn)需求不旺的局面和前些年一路高歌猛進(jìn)的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)形成了鮮明的對(duì)比。首當(dāng)其沖的就是財(cái)政收入受到很大影響。在過去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收在杭州地方財(cái)政中占到相當(dāng)大的比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，杭州市房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收為23.14億元，下降13.2%，導(dǎo)致杭州市財(cái)政收入增幅出現(xiàn)較大回落。部分城區(qū)房地產(chǎn)稅收滑坡現(xiàn)象嚴(yán)重，近些年房地產(chǎn)開發(fā)量較大的幾個(gè)城區(qū)稅收下降較明顯。如濱江區(qū)、上城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收同比分別下降27.1%和16.2%，房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的西湖區(qū)更是下降達(dá)45.1%。受此影響，西湖、濱江、上城的地方財(cái)政收入同比分別下降10.2%、0.3%和0.1%。
杭州市地稅部門日前對(duì)今年該市房地產(chǎn)行業(yè)地稅收入作出“前景堪憂”的預(yù)測(cè)。地稅部門稱，隨著國家調(diào)控力度的加大，杭州2006年的房地產(chǎn)行業(yè)地稅預(yù)計(jì)將減收14.31億元，下降25.14%。
杭州市政府負(fù)責(zé)人表示，財(cái)政負(fù)擔(dān)壓力增大，一季度全市財(cái)政支出增幅高于收入增幅9.5個(gè)百分點(diǎn)，市本級(jí)更高出19.6個(gè)百分點(diǎn)，杭州市將謀求盡快改變財(cái)政收入過度依賴房地產(chǎn)稅收的狀況，擴(kuò)大財(cái)源渠道。預(yù)計(jì)今年杭州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將呈現(xiàn)“階梯式平穩(wěn)走低”態(tài)勢(shì)。
調(diào)控“倒逼”地方政府調(diào)整策略
嚴(yán)峻的形勢(shì)“倒逼”地方政府調(diào)整發(fā)展思路和策略。杭州房地產(chǎn)開發(fā)較為集中的西湖區(qū)，在“調(diào)控”的聲聲警鐘中，地方財(cái)政收入已是“新舊兩重天”。
去年西湖區(qū)的地方財(cái)政收入總體增幅和營業(yè)稅等主體稅種增幅，與往年相比產(chǎn)生了較大回落。該區(qū)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，最主要的原因就是受宏觀調(diào)控影響。
從2004年到2005年，西湖區(qū)房地產(chǎn)業(yè)地方財(cái)政收入增幅由55%降至9%，所占份額從54%降至46%。營業(yè)稅增幅從30%降至2%以下，占地方財(cái)政收入份額從55%降至46%。今年一季度的統(tǒng)計(jì)表明，西湖區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)入庫稅收同比下降達(dá)45.1%，受此影響，西湖區(qū)的地方財(cái)政收入同比下降10.2%。
財(cái)政收入的減少令很多城區(qū)感到頭疼，有的財(cái)政局長(zhǎng)抱怨“區(qū)財(cái)政快成吃飯財(cái)政了”。
西湖區(qū)財(cái)政局局長(zhǎng)干新衛(wèi)在今年該區(qū)第十二屆人代會(huì)上作報(bào)告說，在這樣嚴(yán)峻的形勢(shì)下，全區(qū)地方財(cái)政收入還能保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，主要得益于全區(qū)上下合力招商引資、協(xié)稅護(hù)稅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)業(yè)徘徊的同時(shí)，其他行業(yè)地方財(cái)政收入增幅卻由2004年的16%提升到了2005年的40%。另外，一年來，財(cái)稅部門千方百計(jì)，挖潛征收，使小稅種、非稅收入得以高速增長(zhǎng)，有效地彌補(bǔ)了主體稅種滑坡帶來的影響。
在過去的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，包括杭州在內(nèi)的不少城市地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴度非常大，很多正在大干快上的城市建設(shè)項(xiàng)目，其資金都是來自“土地財(cái)政”。在浙江不少地方，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。調(diào)查表明，2003年紹興縣的土地出讓金收入為19.2億元，占預(yù)算外收入的69.3%；金華市的土地出讓金收入為20億元，占預(yù)算外收入的58%；義烏市的土地出讓收入15億元，占預(yù)算外收入的60%。很多發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政就是“土地財(cái)政”。
在“倒逼機(jī)制”的作用下，新的發(fā)展思路正試圖擺脫房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)。在“有形之手”的作用下，不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)發(fā)展。
不少專家認(rèn)為，預(yù)計(jì)杭州樓市下半年成交量會(huì)在上半年基礎(chǔ)上趨于平穩(wěn)，在自用需求的驅(qū)動(dòng)下，未來成交量的變化將主要隨著房交會(huì)的舉辦而上下波動(dòng)，短期價(jià)格則保持平穩(wěn)，商鋪及寫字樓價(jià)格將在目前相對(duì)較低的價(jià)格水平上保持比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)�？傊败浿憽敝飨笠呀�(jīng)出現(xiàn)，但整個(gè)杭州樓市還要在后續(xù)政策和市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合的基礎(chǔ)上持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行一段時(shí)間，才能真正促成這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
轉(zhuǎn)變職能政府應(yīng)擺脫“經(jīng)濟(jì)組織”色彩
國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)查報(bào)告指出，在現(xiàn)行分稅制下，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方，近幾年來增長(zhǎng)較快的所得稅也改為共享稅，使得像浙江這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，但地方財(cái)政收入在總收入中的比重不高。如義烏市2003年的財(cái)政總收入近59億元，地稅收入只有13億元。紹興縣的制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)60%以上，但是，對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)份額卻只有27.9%。相比之下，由城市擴(kuò)張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅和所得稅及耕地占用稅等則全部由地方享有。“攤大餅”式的城市擴(kuò)張因此成為地方政府?dāng)U充稅源的最有效途徑。
戴德梁行執(zhí)行董事張國正說，根據(jù)他們的調(diào)查，房地產(chǎn)已成為長(zhǎng)三角趕超珠三角的巨大引擎。據(jù)分析，目前長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資額占全國的份額均值為21.6%，高于長(zhǎng)三角GDP占全國的份額均值17.7%，這反映出長(zhǎng)三角區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起到重要推動(dòng)作用。根據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)顯示，僅2002年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積就達(dá)5022.91萬平方米，約占全國份額的25%左右，而且隨著近些年該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，估計(jì)這一比重可能會(huì)達(dá)到1/3。
這一區(qū)域的不少地方政府實(shí)際上已經(jīng)深陷房地產(chǎn)經(jīng)營的利益格局之中。事實(shí)上，作為土地出讓金以及房地產(chǎn)稅收的最大得益者，地方政府在一定程度上扮演了房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條中“土地一級(jí)運(yùn)營商”的角色。他們將國有土地出售給開發(fā)商，開發(fā)商再加工成樓盤，出售給買房人獲利。在這個(gè)食物鏈中，地方政府獲得了從土地出讓金到開發(fā)、銷售稅收以及建筑業(yè)等一系列相關(guān)行業(yè)的豐厚稅收，扮演的是最高端的“財(cái)富源頭”。在這種利益格局下，地方政府宛如“經(jīng)濟(jì)組織”，忙著賣地、招商引資，計(jì)算財(cái)政和稅收的巨額數(shù)字。
有不少專家指出，宏觀調(diào)控想要從根本上獲得成功，關(guān)鍵在于斷開地產(chǎn)行業(yè)和地方政府的這種利益關(guān)系，轉(zhuǎn)變政府職能，使地方政府從“獲得收入”的迷局中脫離出來，從制度上打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的格局，改變地方政府作為建設(shè)用地的“地主”和土地經(jīng)營者的角色，變“投資性政府”為“服務(wù)性政府”，地方政府不作為城市投資的主導(dǎo)者，而是作為公共服務(wù)的提供者，形成多元化的城市公共投資機(jī)制，才能充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用。
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：方益波）
