預熱營銷方式將終結

　　取得預售證前打廣告、參加各種房展會積攢人氣、取得預售證后拖延開盤時間待人氣大規模集中后再突然開盤、制造開盤現場排隊購買“盛況”……上述種種已成為房產商積累客戶資源的慣用伎倆。而隨著“取得預售證10日內須開始售房”的規定出臺，房產商預熱營銷方式將發生改變。

　　中星集團營銷機構執行總經理劉承健認為，該政策的最大影響，是禁止一些未取得預售許可證的樓盤參加各種房展會，提前積累客戶。歷年各種房展會上，未取得預售許可證就在房展會上預約客戶的樓盤占有不小比例。該政策對于吸引自住客的樓盤影響較小。這些樓盤可能會采用提前搭建售樓處，安排接待人員廣積客源的方法，規避政策帶來的影響。

　　財富國際廣場企劃總監葉文剛對上述觀點表示認同。他認為，那些依賴房展會積累人氣的樓盤將受到沖擊。大部分中低價位樓盤在開盤前都有一個人氣積累過程，只有參加房展會才能幫助樓盤積累人氣。而對于那些不需要前期積累人氣的高檔樓盤來說，影響并不大。

　　信義不動產研究中心李振宇把房展會形象地比作“售樓處的延伸”，認為該政策的影響幾乎與未取得預售證就不能設售樓處等同。他認為，新政策中“未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告”的規定的確切涵義較難理解。

　　目前未取得預售許可證的樓盤，大多以形象廣告來宣傳樓盤。而新政策提及的“商品房預售廣告”到底是指含有商品房介紹內容的廣告還是指一切與商品房有關的廣告，尚未明確。

　　他還指出，一些超大規模的樓盤將不受新政策影響。一些樓盤的銷售周期長達數年，如果前期房源尚未售完，后期房源即將推出但未取得預售許可證，就很可能借銷售前期房源之名打廣告、參加展覽，為后期房源積累客戶。

　　房產中介行業趨于規范

　　房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價等違規行為將受到依法查處。

　　順馳置業(上海)有限公司的營銷經理王誠表示，由于有關部門嚴格執行相關規定，上述現象在上海鮮有發生。他介紹說，即便是行業的中小企業，也會嚴格按照上海有關部門的有關規定收費，不會出現多收費現象。上海房產中介行業競爭相當激烈，客戶對中介公司的收費高低非常敏感，發現收費高于其他中介公司，就會拒絕接受服務。

　　房產中介行業的治理卓有成效，一旦出現個別房產中介公司多收中介費即會被舉報，而受到相關部門的處罰。他還指出，相比于兩年來“國八條”、“國六條”的出臺，建設部、發展改革委、工商總局聯合發出的關于《進一步整頓規范房地產交易秩序》的通知，對中介業的沖擊較小。而“國六條”的出臺，使得一些中介公司不規范的經營收費行為得到迅速的扭轉，正逐漸趨向于規范。(董琳霞 李麗 楊羚強)

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